Babadan ya da Anneden Kalan Ev Nasıl Paylaşılır?

Ev kime kalır?

Ev, ölüm anında tapuya bir şey yazılması beklenmeden yasal mirasçılara geçer; eş ve çocuklar sağsa mirasçılar onlardır. Kız ve erkek çocuk ya da önceki evlilikten olan çocuk arasında fark yoktur. Mirasbırakandan önce ölen çocuğun payı onun çocuklarına kalır (TMK m.495).

Örneğin Kadıköy'deki dairenin tek maliki olan baba ölmüş, geride eşi ve iki çocuğu kalmıştır. Daire evlenmeden önce alınmışsa paylar şöyledir (TMK m.499):

Daire evlilik içinde, 1 Ocak 2002'den sonra kazançla alınmışsa tablo doğrudan uygulanmaz: önce mal rejimi tasfiye edilir, annenin katılma alacağı ayrılır ve paylar kalan net mirasa uygulanır. Anneden kalan evde de aynı kurallar geçerlidir; baba sağsa dörtte bir, çocuklar dörtte üç alır. Önce babası, sonra annesi ölen bir ailede her ölüm ayrı hesaplanır ve iki ayrı mirasçılık belgesi alınır.

Mirasbırakanın çocuğu yoksa paylar değişir; anne ve baba sağken kardeşler mirasçı olmaz. Öteki aile durumları için çocuksuz ölümde eşin payı ve önce ölen çocuğun payı sayfalarına bakabilir, kendi ailenizi miras payı hesaplayıcısına girebilirsiniz.

Ev bir vasiyetnameyle tek bir mirasçıya bırakılmışsa, vasiyetnameden aksi anlaşılmadıkça bu yalnız bir paylaştırma kuralıdır: ev o mirasçıya verilir, değeri onun miras payından düşülür ve diğer mirasçılar yasal paylarını almaya devam eder. Mirasbırakanın o mirasçıya payından fazlasını bırakmak istediği anlaşılıyorsa, saklı payı zedelenen mirasçı tenkis davası açabilir (TMK m.560 ve m.647).

Baba sağken evi mirasçılardan mal kaçırmak için satış gibi göstererek bir çocuğuna devretmişse muris muvazaası davası gündeme gelir.

Mirasçılık belgesi, tapuda intikal ve vergi

Tapu işlemleri mirasçılık belgesiyle (veraset ilamı) başlar. Belgeyi kardeşlerden biri tek başına noterden ya da sulh hukuk mahkemesinden alabilir; belge bütün mirasçıları gösterir (TMK m.598).

Belgeyle tapu müdürlüğüne başvurulur ve ev mirasçılar adına tescil edilir; buna tapuda miras intikali denir. TMK m.705'e göre mirasçılar ölümle malik olur, ama evi satmak ya da ipotek ettirmek için önce intikal gerekir. İntikal kural olarak elbirliği mülkiyeti şeklinde yapılır: tapuda ayrı pay görünmez, ev ancak bütün mirasçıların oybirliğiyle satılır (TMK m.701 ve m.702).

Ölüm Türkiye'de olmuşsa ve mirasçılar Türkiye'deyse veraset ve intikal vergisi beyannamesi ölümü izleyen dört ay içinde verilir; ölüm ya da mirasçı yurt dışındaysa süre farklıdır. Tahmini vergiyi veraset ve intikal vergisi hesaplayıcısında görebilirsiniz. İntikal için vergi tahakkuku beklenmez; ancak eve düşen vergi ödenmeden ya da teminat gösterilmeden ev devredilemez (7338 sayılı Veraset ve İntikal Vergisi Kanunu m.9 ve m.19).

Babanın borçları varsa ya da bilinmiyorsa intikalden önce durun. Yargı uygulamasında evi adına intikal ettirip satmak mirası benimseme sayılmıştır. Ret mirasın tamamı için yapılır; borçları reddedip evdeki payı tutmak mümkün değildir. Ret süresi kural olarak ölümün öğrenildiği günden başlayan üç aydır; bu süre dolmadan terekenin olağan yönetimini aşan işler yapan mirasçı artık reddedemez (TMK m.606 ve m.610).

Ret süresinin bittiği günü mirası reddetme süresi hesaplayıcısında, ölümden sonra yapılacakları tarih sırasıyla bir yakınımız öldü kontrol listesinde bulabilirsiniz.

Anlaşarak paylaşma: sözleşme, devir ya da satış

Paylaşma miras paylarına birebir uymak zorunda değildir: ev bir mirasçıya, başka mallar ya da para diğerlerine bırakılabilir. Bunun için bütün mirasçıların katıldığı yazılı bir paylaşma sözleşmesi yapılır; ev için de resmi şekil aranmaz, ama yazılı şekil geçerlilik koşuludur (TMK m.676).

Sözleşmede evin kime kaldığı, diğerlerine ödenecek bedel ve ödeme zamanı açıkça yazılmalıdır. Mirasçılardan biri sonradan tapuda imzadan kaçınırsa ortaklığın giderilmesi değil, sözleşmenin ifası dava edilir.

Ev bir kardeşe ya da anneye kalacaksa diğer mirasçılar miras paylarını ona devredebilir. Mirasçılar arasındaki devir sözleşmesi yazılı yapılır; mirasçı olmayan biriyle yapılan devir ise noterde düzenlenmelidir (TMK m.677).

Ev birlikte satılacaksa bütün mirasçılar tapuda satışa katılır ve bedel paylara göre bölünür. Ortaklıktan yalnız bir mirasçı çıkıp payını tapuda mirasçı olmayan birine satmak istiyorsa önce paylı mülkiyete geçilir; bunu tek bir mirasçı da tapu müdürlüğünden ya da sulh hukuk mahkemesinden isteyebilir. Paylı mülkiyette pay satılabilir; ancak pay paydaş olmayan birine satılırsa diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilir (TMK m.732).

Annem ya da babam evde oturuyorsa

Sağ kalan eş için önce mal rejimi alacağına, sonra miras payına bakılır. Eşler edinilmiş mallara katılma rejimindeyse sağ kalan eş, katılma alacağına mahsup edilmek, yetmezse bedel eklenmek üzere ev üzerinde intifa ya da oturma hakkı isteyebilir; haklı sebep varsa evin mülkiyeti de verilebilir (TMK m.240).

Paylaşmada ise sağ kalan eş, birlikte yaşadıkları ev ve ev eşyası üzerinde miras payına mahsuben mülkiyet isteyebilir. Haklı sebep varsa, eşin ya da diğer mirasçılardan birinin istemiyle eşe mülkiyet yerine intifa ya da oturma hakkı verilebilir (TMK m.652).

Yargı uygulamasına göre bu hak bedelsiz değildir: eşe tanınan hakkın değeri miras payını ya da katılma alacağını aşıyorsa aradaki fark, karara en yakın tarihteki değer üzerinden diğer mirasçılara ödenir. Aynı uygulamaya göre özgüleme kararı kesinleşinceye kadar ev, eş dahil bütün mirasçıların ortak mülkiyetinde kalır; diğer mirasçıların oturmaya rızası sona ermişse o tarihten karar kesinleşinceye kadar eşten ecrimisil istenebilir.

Kardeşlerden biri evde oturuyor ya da ev kirada

Mirasçılardan biri evde tek başına oturuyorsa diğerleri, yararlanma isteklerini ona bildirdikten sonraki dönem için ecrimisil isteyebilir. Ev kiradaysa sözleşme ölümle bitmez, mirasçılarla sürer; ev sahibinin ölümünün kiraya etkisi kira hukuku rehberimizde anlatılıyor.

Anlaşamazsanız: arabuluculuk ve ortaklığın giderilmesi

Paylaşma istemek için diğer mirasçıların rızası gerekmez. Dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Arabuluculukta evin bir mirasçıya devri üzerinde anlaşılırsa anlaşma belgesine evin bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden icra edilebilirlik şerhi alınır; şerhli belgeyle tapuda resmi senet düzenlenmeksizin tescil istenebilir (6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B).

Anlaşma olmazsa ortaklığın giderilmesi davası açılır. Görevli mahkeme sulh hukuk, yetkili mahkeme evin bulunduğu yer mahkemesidir; Kadıköy'deki bir dairede bu mahkeme, İstanbul Anadolu Adliyesi'ndeki sulh hukuk mahkemesidir (HMK m.4/1-b ve m.12).

Mahkeme önce evin aynen bölünüp bölünemeyeceğine bakar. Daire önemli bir değer kaybı olmadan bölünemiyorsa açık artırmayla satılır ve bedel paylara göre dağıtılır (TMK m.699).

31 Temmuz 2026 ve sonrasında ilanı yapılan satışlarda, evin bütün malikleri payını mirasla edinmişse ve aralarında mirasçı olmayan biri yoksa birinci artırma yalnız malik mirasçılar arasında yapılır; bu usul bir defaya mahsus uygulanır (İİK m.114).

Satışın işleyişi ortaklığın giderilmesi sayfasının satış bölümünde anlatılıyor; ihalede elinize geçecek tahmini tutarı satış mı, anlaşma mı hesaplayıcısında görüp bir anlaşma teklifiyle karşılaştırabilirsiniz.

Babadan kalan ev boşanmada paylaşılır mı?

Kural olarak hayır. Evlenmeden önce ya da evlilik sırasında mirasla edinilen ev ya da evdeki pay kişisel maldır ve boşanmada mal paylaşımına girmez. Evin kira geliri ise edinilmiş maldır (TMK m.219 ve m.220).

Diğer eş evin yenilenmesine ya da korunmasına uygun bir karşılık almadan katkıda bulunduysa, katkısı oranında değer artış payı isteyebilir. Ev sahibi eşin evlilik içindeki kazancıyla yapılan masraflar da tasfiyede denkleştirmeye konu olabilir (TMK m.227 ve m.230).

Anne ya da baba evi evli çocuğuna tapuda satış göstererek devretmişse Yargıtay kararları farklıdır. Kararların çoğunda anne ve babadan gelen böyle bir devir hayatın olağan akışına göre bağış sayılır; ev kişisel mal kabul edilir ve gerçekte bedel ödendiğini diğer eş ispatlamalıdır. Bazı kararlarda ise ev, kanundaki edinilmiş mal karinesi gereği edinilmiş mal sayılmış ve devrin karşılıksız olduğunu ispat yükü evin sahibi olan eşe yüklenmiştir. Kişisel mal ile edinilmiş mal ayrımı mal paylaşımı davası sayfasında anlatılıyor.

Ev aile konutuysa, tek malik olan eş bile boşanma kesinleşinceye kadar onu diğer eşin açık rızası olmadan devredemez (TMK m.194).

Sık sorulan sorular

Av. Arb. Uzl. Halis Gökhan Giray Bu sayfa Av. Arb. Uzl. Halis Gökhan Giray (İstanbul Barosu, Sicil No: 59260) tarafından hazırlanmıştır. Son güncelleme: Ekim 2026. İçerik genel bilgilendirme amaçlıdır; somut uyuşmazlıkta sözleşme ve belgeler incelenmeden sonuca varılmamalıdır.