İhalenin Feshi: Süre, Sebepler ve Kimler İsteyebilir

İhalenin feshi adım adım

Akış, icra dairesinin elektronik satış portalında yaptığı taşınmaz satışını izler. Yan yana duran iki kol, mahkemenin fesih talebini kabul ya da reddetmesinin sonuçlarını gösterir.

1. Satış ilanı ve tebliğ

   İcra dairesi satış ilanının birer örneğini borçluya, alacaklıya ve tapu siciline kayıtlı ilgililere tebliğ eder. İlan kendisine tebliğ edilmeyen ilgili için fesih süresi öğrenme tarihinden başlar (İİK m.127 ve m.134).

2. Artırma ve sonuç tutanağı

   Mal, artırmanın sona erdiği gün ve saatte şartlar varsa en yüksek teklifi verene ihale edilmiş olur. İcra müdürü ertesi iş günü artırma sonuç tutanağını düzenleyip portalda ilan eder (İİK m.115 ve m.129).

3. Fesih talebi yedi gün

   Fesih, ihale tarihinden itibaren yedi gün içinde icra mahkemesine şikayetle istenir. Kanunda sayılmayan kişinin talebi dosya üzerinden ve kesin olarak reddedilir (İİK m.134).

4. Bedelin yatırılması

   Alıcı, fesih istense bile bedeli artırma sonuç tutanağının ilanından itibaren yedi gün içinde yatırır. Para, karar kesinleşinceye kadar bankada nemalandırılır (İİK m.130 ve m.134).

5. Duruşma yirmi gün

   İcra mahkemesi talep tarihinden itibaren yirmi gün içinde duruşma yapar ve taraflar gelmese de karar verir. Usulden reddi gereken talepte duruşmasız karar verilebilir (İİK m.134).

6. • Talep kabul edilirse

     Fesih kararı kesinleşince ihale ortadan kalkar; alıcının yatırdığı bedel nemalarıyla birlikte kendisine geri ödenir ve yeniden satış istenebilir.

   • Talep reddedilirse

     Mahkeme işin esasına girerek reddederse talep edeni feshi istenen ihale bedelinin yüzde onuna kadar para cezasına mahkum eder (İİK m.134).

7. Kanun yolu iki hafta

   Kanundaki parasal sınırı aşan kararlara karşı tebliğden itibaren iki hafta içinde istinaf yoluna, sınır aşılıyorsa bölge adliye mahkemesinin kararına karşı da iki hafta içinde temyiz yoluna başvurulur (İİK m.363 ve m.364).

8. Tescil ve teslim

   Şikayet süresi geçince ya da ret kararı kesinleşince tescil için tapuya yazı gönderilir. Bedel, mal alıcıya teslim edilmedikçe ya da teslime hazır hale getirilmedikçe alacaklılara ödenmez (İİK m.134 ve m.135).

Kimler ihalenin feshini isteyebilir?

Kanun listeyi sınırlı tutar: satış isteyen alacaklı, borçlu, satılan malın resmi sicilinde kayıtlı ilgililer, sınırlı ayni hak sahipleri (örneğin ipotek alacaklısı) ve artırmaya teklif vererek katılanlar. Bu kişilerin hepsinin yurt içinde bir adres göstermesi şarttır (İİK m.134).

25 Aralık 2025'te yürürlüğe giren 7571 sayılı Kanun'la eklenen cümleye göre bu kişiler dışında kalan birinin, örneğin artırmaya hiç katılmamış bir komşunun fesih talebi, dosya üzerinden ve kesin olarak reddedilir. Böyle bir talepte bulunan, ayrıca feshi istenen ihale bedelinin yüzde onuna kadar para cezasına mahkum edilir (İİK m.134).

Yargı uygulamasına göre lehine aile konutu şerhi bulunan eş de tapu siciline kayıtlı ilgili olarak ihalenin feshini isteyebilir. Şerhin icra satışına etkisi aile konutu şerhi sayfamızdadır.

Satış isteyen alacaklı, borçlu, sicildeki ilgililer ve sınırlı ayni hak sahipleri dışında kalan kişi, yani artırmaya teklif vererek katılan kişi, talepte bulunurken ihale bedeli üzerinden hesaplanan nispi harcın yarısını peşin yatırır ve ihale bedelinin yüzde beşi oranında teminat gösterir. Talep kabul edilirse harç istenince iade edilir; reddedilirse iade edilmez ve harcın kalanı da tahsil edilir (İİK m.134).

Teminat ya da harç hiç yatırılmamış veya eksik yatırılmışsa mahkeme, eksiğin iki haftalık kesin süre içinde tamamlanmasını, aksi halde talebin dosya üzerinden kesin olarak reddedileceğini bildiren bir muhtıra tebliğ eder. Süresinde tamamlanmazsa talep derhal reddedilir. Bu kural da 7571 sayılı Kanun'la eklendi (İİK m.134).

İhalenin feshi süresi ne zaman başlar?

Kural, ihale tarihinden itibaren yedi gündür. Elektronik artırmada mal, artırmanın sona erdiği gün ve saatte en yüksek teklifi verene ihale edilmiş olur. İhale yapılana kadarki işlemlerdeki usulsüzlükler, örneğin satış ilanındaki eksiklikler, en geç ihale günü öğrenilmiş sayılır; bunlar için de süre ihale tarihinden işler (İİK m.115 ve m.134).

Yargı uygulamasına göre başvuru, dilekçenin mahkemeye kaydedildiği tarihte yapılmış sayılır. Gün olarak belirlenen sürede ilk gün hesaba katılmaz; son gün resmi tatile rastlarsa süre tatili izleyen günde biter. Örneğin elektronik artırma 22 Ekim 2026 Perşembe günü sona erdiyse yedinci gün 29 Ekim Cumhuriyet Bayramı'na rastladığından süre 30 Ekim 2026 Cuma günü biter (İİK m.19).

Üç durumda süre öğrenme tarihinden başlar: satış ilanı ilgiliye tebliğ edilmemişse, satılan malın esaslı niteliklerindeki bir hata sonradan öğrenilmişse ya da ihaleye fesat karıştırıldığı sonradan öğrenilmişse. Bu durumlarda da ihalenin yapıldığına ilişkin kararın elektronik satış portalında ilan edildiği tarihten itibaren bir yıl geçince ihalenin feshi istenemez (İİK m.134).

Yargı uygulamasına göre satış ilanı usulsüz tebliğ edilmiş olsa da ilgili ilanı ihaleden makul bir süre önce öğrenmişse, örneğin UYAP Vatandaş Portalı'nda ilanı açıp okumuşsa, tebligattaki usulsüzlüğe dayanarak fesih istenemez. Usulsüz tebligatta muhatabın bildirdiği öğrenme tarihi esas alınır (7201 sayılı Tebligat Kanunu m.32).

İcra mahkemesine getirilen işler ivedi işlerdendir ve kanunda ivedi olduğu belirtilen işler adli tatilde de görülür. Yargı uygulamasına göre adli tatilde sürelerin bir hafta uzamasına ilişkin kural icra mahkemesindeki şikayetlere uygulanmaz; yedi günlük süre 20 Temmuz ile 31 Ağustos arasında da işler (İİK m.18; HMK m.103 ve m.104).

Fesih talebi nereye ve nasıl yapılır?

Talep, satışı yapan icra dairesinin bağlı olduğu icra mahkemesine (icra hukuk mahkemesi) dilekçeyle yapılır. Örneğin takip İstanbul Anadolu Adliyesi'ndeki bir icra dairesinde yürüyor ve Ümraniye'deki ev bu dairece satıldıysa, fesih talebi aynı adliyedeki icra hukuk mahkemesine yapılır. Dilekçede ihalenin hangi usulsüzlük yüzünden bozulmasının istendiği ve bundan nasıl zarar görüldüğü açıklanır; başvuruda harç ve gider avansı yatırılır. Tutarlar her yıl değişir; teklif verenin ayrıca yatırdığı nispi harç ve teminat ise ihale bedeli üzerinden hesaplanır.

Mal başka bir yerde bulunduğu için satış talimatla (istinabe) yapıldıysa, artırma ve ihaleye ilişkin uyuşmazlıklara talimatı yerine getiren icra dairesinin bağlı olduğu icra mahkemesi bakar (İİK m.360).

Talep görevsiz ya da yetkisiz bir icra mahkemesine veya mahkemeye yapılırsa, o mahkeme dosya üzerinden inceleyerek başvuru tarihinden itibaren en geç on gün içinde görevsizlik ya da yetkisizlik kararı verir ve dosyayı kendiliğinden görevli veya yetkili icra mahkemesine gönderir; bu kararlar kesindir (İİK m.134).

Ortaklığın giderilmesinde satış memurluğunun yaptığı ihalede de fesih, yargı uygulamasına göre ihale tarihinden itibaren yedi gün içinde, satış memurunu görevlendiren sulh hukuk mahkemesine şikayetle istenir. İhalede paydaşın eline ne geçeceğini ortaklığın giderilmesinde satış hesaplayıcısı gösterir. Vasinin kısıtlı adına yaptırdığı artırma ise icra satışı değildir; orada ihale vesayet makamının onamasıyla tamam olur; ayrıntısı vasinin yetkileri ve satış izni sayfamızdadır.

İhalenin feshi sebepleri ve zarar şartı

Kanun fesih sebeplerini tek tek saymaz: satış sürecindeki kanuna aykırı işlemler fesih sebebi olabilir ve Türk Borçlar Kanunu'nda yazılı sebep, yani ihalenin hukuka veya ahlaka aykırı yollarla sağlanması da bunlara dahildir (İİK m.134).

Yargı uygulamasında öne çıkan sebep satış ilanının tebliğidir: satış ilanının borçluya, paydaşa ya da bunların vekiline hiç tebliğ edilmemesi veya usulsüz tebliğ edilmesi tek başına fesih sebebidir. İhaleye fesat karıştırılması ve satılan malın esaslı niteliklerindeki hata da kanunda ayrıca anılan sebeplerdir.

Fesih isteyen, usulsüzlük yüzünden kendi menfaatinin zarar gördüğünü ispat etmek zorundadır (İİK m.134).

Yargı uygulamasına göre bu, hukuki yarar şartıdır; hukuki yarar yoksa talep usulden reddedilir. Mal muhammen bedelin üzerinde satılmış olsa bile, usulsüzlük malın daha yüksek bir bedelle satılmasını engellediyse hukuki yarar vardır. Bu görüş değişikliğinden sonra, mal muhammen bedelin üzerinde satıldı diye talep kendiliğinden usulden reddedilmez; mahkeme esasa girip talebi reddederse para cezası da verir.

Kıymet takdirine itiraz ayrı bir yoldur. Kıymet takdiri raporu tebliğ edilen ilgililer, raporun tebliğinden itibaren yedi gün içinde raporu düzenleten icra dairesinin bulunduğu yerdeki icra mahkemesine şikayette bulunabilir (İİK m.128/a).

Yargı uygulamasına göre kıymet takdiri raporu kendisine tebliğ edildiği halde süresinde şikayet etmeyen, malın değerinin düşük belirlendiğini ihalenin feshi aşamasında ileri süremez. Süresinde şikayet edilmişse o konudaki karar ihalenin feshi incelemesinde gözden geçirilebilir.

Borç, elektronik artırmada teklif verme süresi bitene kadar tamamen ödenirse satış durdurulur (İİK m.115).

Yargı uygulamasına göre bu süre bittikten sonra borcun ödenmesi, tek başına ihalenin feshi sebebi değildir. Malın haczedilemeyen mallardan olduğu iddiası için kanunda ayrı bir şikayet yolu vardır; bu konu haczedilemeyen mallar sayfamızda anlatılır.

Fesih istenince ne olur?

Fesih istenmesi alıcıyı bedeli ödemekten kurtarmaz. İhaleye alacağına mahsuben katılmayan alıcı bedeli süresinde nakden yatırır; icra müdürü parayı fesih talebi hakkındaki karar kesinleşinceye kadar bankada nemalandırır ve karar kesinleşince bedel nemalarıyla birlikte hak sahiplerine ödenir (İİK m.134).

Yargı uygulamasına göre alıcı bedeli süresinde yatırmadığı için ihale iptal edilirse fesih talebi konusuz kalır ve talep edene para cezası verilmez. İptalde alıcının yatırdığı teminat iade edilmez; 31 Temmuz 2026 ve sonrasında ilanı yapılan satışlarda alıcıya ayrıca teklif ettiği bedelin yüzde beşi oranında idari para cezası verilir (İİK m.114 ve m.115).

İhale kesinleşinceye kadar taşınmazın nasıl korunup yönetileceğine icra dairesi karar verir. Alıcı isterse icra dairesi, taşınmazda kiracı olarak oturana kirayı, öteki kullananlara bilirkişiyle belirlenen aylık kullanım bedelini icra dairesine yatırmalarını emreder; bu para ihalenin sonucuna göre hak sahibine ödenir. Tescil için tapuya yazı, şikayet süresi geçtikten ya da şikayeti sonuçlandıran karar kesinleştikten sonra gönderilir (İİK m.134).

Mahkeme talebi kabul eder ve karar kesinleşirse ihale ortadan kalkar; alıcının yatırdığı bedel nemalarıyla birlikte kendisine geri ödenir ve mal için yeniden satış istenebilir. Taşınmaz bu arada alıcı adına tapuya tescil edilmişse, yargı uygulamasına göre icra dairesi tapu kaydını kendiliğinden eski hale getiremez; tescilin iptali için alıcıya karşı genel hukuk mahkemesinde tapu iptali ve tescil davası açılır.

Mahkeme üç durumda talep edeni feshi istenen ihale bedelinin yüzde onuna kadar para cezasına mahkum eder: talep kanunda sayılmayan biri tarafından yapılmışsa, satış isteyen alacaklı, borçlu, sicildeki ilgililer ve sınırlı ayni hak sahipleri dışında kalan biri, örneğin teklif veren, talebinden feragat etmişse ya da talep işin esasına girilerek reddedilmişse. Konut finansmanından doğan alacaklar ile Toplu Konut İdaresi Başkanlığının rehinli alacaklarının takibinde bu oran yüzde yirmidir (İİK m.134).

Bunun dışında kalan usulden ret hallerinde, örneğin süre aşımında ya da hukuki yarar yokluğunda para cezası verilmez. Yargı uygulamasına göre aynı dilekçeyle ve aynı sebeplerle birden çok kişi fesih istemişse para cezası her birine ayrı ayrı değil, ihale bedeli üzerinden bir kez verilir.

Teklif verenin gösterdiği teminat, zarara uğrayanlar için güvencedir: ret kararının kesinleşmesinden itibaren bir ay içinde genel hükümlere göre tazminat davası açılmazsa mahkeme para cezasının tahsili için durumu tahsil dairesine bildirir. Tahsil dairesi üç ay içinde para cezasını teminattan tahsil etmezse teminat istenince iade edilir (İİK m.134).

İcra mahkemesinin kararına karşı kanundaki parasal sınırı aşan işlerde tebliğden itibaren iki hafta içinde istinaf yoluna başvurulur; bölge adliye mahkemesinin kararı da temyiz sınırını aşıyorsa iki hafta içinde temyiz edilebilir. 7571 sayılı Kanun'la değişen hükme göre bu sınırların uygulanmasında şikayetin yapıldığı tarihteki tutar esas alınır (İİK m.363, m.364 ve Ek m.1).

Araç ve diğer taşınırların ihalesinde fesih

Taşınır ihalesinde de alıcı, fesih istense bile bedeli artırma sonuç tutanağının ilanından itibaren yedi gün içinde nakden öder. Satılan mal ihale kesinleşmeden alıcıya teslim edilmez ve resmi sicilde alıcı adına tescil edilmez (İİK m.118).

İhalenin feshini isteyebilecekler arasında satılan malın resmi sicilinde kayıtlı ilgililer sayıldığından, araç ihalesinde trafik siciline kayıtlı ilgililer de bu kişilerdendir. Süre, sebepler, zarar şartı ve para cezası taşınır ihalesinde de aynıdır (İİK m.134).

Taşınmazdan farklı olarak taşınır satışında satış ilanının borçluya ve öteki ilgililere tebliği kanunen zorunlu değildir. Yargı uygulamasına göre icra dairesi ilanın tebliğine karar vermişse tebliğ edilmemesi fesih sebebi olur; süresinde satış istenmediği için haczi düşmüş bir taşınırın ihalesi de bozulur. Haczin hangi hallerde kendiliğinden düştüğü haciz nasıl kaldırılır sayfamızdadır.

Sık sorulan sorular

Av. Arb. Uzl. Halis Gökhan Giray Bu sayfa Av. Arb. Uzl. Halis Gökhan Giray (İstanbul Barosu, Sicil No: 59260) tarafından hazırlanmıştır. Son güncelleme: Ekim 2026. İçerik genel bilgilendirme amaçlıdır; somut uyuşmazlıkta sözleşme ve belgeler incelenmeden sonuca varılmamalıdır.