gokhangiray.av.tr · Ortaklığın giderilmesi: satış mı, anlaşma mı? ·
Miras · taşınmaz · hesaplama aracı
Ortaklığın giderilmesi: satış mı, anlaşma mı?
Hisseli bir taşınmazda ortaklık ihaleyle satış yoluyla giderilirse payınıza yaklaşık ne kalacağını ve payınızı anlaşarak satarsanız ya da öteki payları alırsanız elinizde ne kalacağını yan yana görün. Harçlar, dava ve satış giderleri, ipotek, vergi borcu ve avukat ücreti kalem kalem düşülür; tutarlar 2026 tarifelerindendir. Hesap tarayıcınızda yapılır, girdiğiniz hiçbir bilgi kaydedilmez.
Taşınmazın tamamının bugünkü değeri. Mahkemenin ve satış memurluğunun bilirkişisi farklı bir değer bulabilir.
Paydaşların paylarıHarç, gider, borç ve kesinti ayrıntıları
Satıştan yapılacak kesintiler
Elektronik satışta tellal bulunmadığı için çoğu satışta alınmaz; satış ilanında tellallık yazıyorsa açın.
Satış memurluğu giderleri
Değerlemeyi bir şirket yaparsa ücret daha yüksektir; satış ilanındaki ya da dosyadaki tutarı "Diğer satış giderleri"ne ekleyin.
Dava giderleri
Borçlar
Bedel girerseniz indirim oranı kullanılmaz.
Anlaşma ayrıntıları
Miras taksimi yalnız taşınmaz hala mirasçıların ortak mülkiyetindeyse (elbirliği) mümkündür; harç, aksi kararlaştırılmadıkça taşınmazı alan mirasçıdan alınır.
Paylaşım bağlantısı girdiğiniz bilgileri adresin # ile başlayan kısmında taşır; bu kısım sunucuya gönderilmez, hiçbir yerde kaydedilmez. "Avukata sorun", sonucun özetiyle hazır bir WhatsApp mesajı açar; mesajı siz gönderirsiniz.
Bu bir tahmindir. Hesap bir tahmindir. Mahkemenin ve satış memurluğunun görevlendirdiği bilirkişinin belirleyeceği değer, girdiğiniz değerden farklı olabilir. İhalenin hangi bedelle sonuçlanacağı, hatta alıcı çıkıp çıkmayacağı önceden bilinemez.
Durumunuzu yazınHesabın dayandığı varsayımlar ve bilmeniz gerekenler
- Süreler (bilgi). Dava açılmadan önce arabulucuya başvurulur; arabulucu en geç üç haftada (zorunlu hallerde bir hafta daha) sonuçlandırır. Davanın süresi paydaş sayısına, tebligata, mirasçılık belgesine, bekletici meseleye ve kanun yoluna göre değiştiğinden kesin süre verilemez. Satış, karar kesinleştikten sonra istenir. Kıymet takdirine raporun tebliğinden itibaren yedi gün içinde icra mahkemesine şikayet yoluyla itiraz edilebilir; artırma en az on beş gün önce ilan edilir; ikinci artırma birincinin bitiminden en geç bir ay sonra başlar; ihale bedeli yedi gün içinde ödenir; ihalenin feshi yedi gün içinde istenebilir.
- Dava ve satış giderlerini önce davayı ya da satışı isteyen paydaş öder; bu giderler paydaşlara payları oranında yükletilir; satış bedelinin dağıtımında mahsup edilebilir ya da ayrıca tahsil edilir. Tabloda her kalemin size düşen kısmı gösterildi.
- Mahkemenin hükmettiği vekalet ücreti bütün paydaşlara payları oranında yükletilir ve avukata aittir. Avukatınızla yapacağınız ücret sözleşmesi tarifenin altında olamaz; 2026 tarifesinde ortaklığın giderilmesi davası için 40.000 TL, satış memurluğu aşaması için 18.000 TL'dir. Mahkeme karşı tarafa yükleyeceği vekalet ücretini tarifenin üç katına kadar artırabilir; hesapta tarifedeki tutar kullanıldı.
- Gelir vergisi (değer artış kazancı) hesaplanmadı; mirasla edinilen taşınmazın satışında bu vergi doğmaz. KDV ve ihale damga vergisi alıcıya aittir; satış bedeli paydaşlara ödenirken damga vergisi kesilmez.
- Paydaşlar ihaleye katılabilir. Teminat değerin yüzde onudur; 31 Temmuz 2026 ve sonrasında ilanı yapılan satışlarda paydaş, payı oranında teminattan muaf değildir.
- Taşınmaz kiradaysa ihale alıcısı kiracıyı çoğu durumda tahliye emriyle çıkarabilir; ayrıntı ortaklığın giderilmesi sayfasındadır.
- Ortaklığın giderilmesi davası açmadan önce arabulucuya başvurmak 1 Eylül 2023'ten beri zorunludur. Arabuluculukta anlaşılırsa, belgeye alınacak şerhle tapuda resmi senet düzenlenmeden tescil istenebilir.
- Aynen taksim ve kat mülkiyeti kurularak paylaştırma bu araçla hesaplanmaz. Taşınmazın bir mirasçıya verilip ötekilere para ödendiği anlaşmada yalnız tapu harcı seçilen işleme göre hesaplanır.
- Tapuda icareteynli ya da mukataalı vakıf şerhi varsa satış bedelinin yüzde onu oranında taviz bedeli ödenmeden alıcı adına tescil yapılmaz; Yargıtay bu bedeli ihale alıcısına yüklüyor. İhaleyi almayı düşünüyorsanız tapu kaydına bakın.
- Payınızı üçüncü bir kişiye satarsanız öteki paydaşlar önalım hakkını kullanabilir. Taşınmaz mirasçılar adına elbirliği halinde kayıtlıysa pay satışından önce paylı mülkiyete geçilmesi ya da bütün mirasçıların işleme katılması gerekebilir; tapu müdürlüğünden teyit edin.
Hesap nasıl yapılıyor?
Ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar verilirse taşınmaz satış memurluğu eliyle ihaleye çıkarılır. Satış bedelinden önce harçlar ve satış giderleri alınır; kalan tutar paydaşlara payları oranında ödenir. Dava giderleri de paydaşlara payları oranında yükletilir. Araç, bu kesintilerin payınıza düşen kısmını tek tek gösterir.
İhalede teklifin geçmesi gereken bir alt sınır vardır. 31 Temmuz 2026 ve sonrasında ilanı yapılan satışlarda, taşınmazın bütün malikleri mirasçıysa ve payları mirasla geldiyse birinci artırmaya yalnız malik mirasçılar katılabilir ve teklif değerin tamamını ve satış masraflarını geçmelidir; bu artırma bir kez yapılır. Öteki artırmalarda teklif değerin yarısını ve satış masraflarını geçmelidir; taşınmaz üzerindeki ipotekli borçlar değerin yarısından yüksekse sınırı onlar belirler. Satış bedelini girmezseniz araç bu en düşük sınırı alır; bu, ortalama bir tahmin değil, kanunen mümkün en düşük sonuçtur.
Anlaşma sütununda payınızı öteki paydaşlara ya da üçüncü bir kişiye satarsanız eline geçeni, öteki payları alırsanız taşınmazın değerinden ödediklerinizi düşerek kalan net değeri görürsünüz. Hisseli paylar piyasada çoğu zaman tam mülkün değerine oranla daha düşük fiyata satılır; kendi beklediğiniz indirim oranını girebilirsiniz.
Dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Arabuluculukta anlaşılırsa belgeye alınacak icra edilebilirlik şerhiyle tapuda resmi senet düzenlenmeden tescil istenebilir. Gelir vergisi, ecrimisil ve kira alacakları, bina ve ağaç gibi muhdesat, kanun yolu giderleri ve faiz hesaba katılmaz.
Tutarlar: 2026 yılı harç tarifeleri, Avukatlık, Arabuluculuk ve Bilirkişilik asgari ücret tarifeleri ve hukuk yargılamasında gider avansı tarifesi. Tapu döner sermaye ücreti yere göre değiştiği için sizden istenir. Tutarlar 30.09.2026'da güncellendi.