Kat Karşılığı Daireyi Teslim Alırken: İskan, Ayıp ve Süreler

Teslim ve ayıp bildirimi adım adım

Akış anahtarın alındığı günden davaya kadar olan yolu gösterir; yan yana duran kollar, ayıp bildirildikten sonra seçilebilecek iki yoldur.

1. Teslimin şekline bakılır

   Sözleşme teslimi yapı kullanma iznine ya da anahtar teslime bağlamışsa, yargı uygulamasına göre izin alınmadan teslim almaya zorlanamazsınız.

2. Bölüm ve ortak alanlar gezilir

   Daire proje ve malzeme listesiyle karşılaştırılır, görülen her eksik ve ayıp fotoğraflanır.

3. Tutanağa çekince yazılır

   Eksik ve ayıplar tek tek, gecikme cezasını isteme hakkı da saklı tutularak yazılır; "hiçbir talebim yoktur" ibaresi çizilir.

4. Açık ayıplar bildirilir uygun bir süre içinde

   Gözden geçirmeden sonra, ispat için noterden ya da yazılı olarak bildirilir.

5. Gizli ayıp çıkınca bildirilir gecikmeksizin

   Sonradan ortaya çıkan çatlak, rutubet ya da sızıntı fark edilince yazılı olarak bildirilir.

6. Delil tespiti istenir

   Müteahhit onarmazsa ya da ayıbı kabul etmezse, onarımdan ve davadan önce mahkemeden bilirkişi incelemesi istenir.

7. • Ücretsiz onarım istenir

     Onarım aşırı masraf gerektirmiyorsa bütün masraf müteahhide aittir.

   • İndirim ve tazminat istenir

     Ayıp oranında bedelden indirim istenir; zarar varsa genel hükümlere göre tazminat da istenir.

8. Dava açılır beş yıl

   Ayıp davaları teslimden başlayarak beş yıl, müteahhidin ağır kusurunda yirmi yıl içinde açılır.

Teslim tutanağına ne yazılmalı?

Kanun müteahhidi sorumluluktan kurtaran şeyi teslim değil, eserin açıkça ya da örtülü olarak kabulü sayar; bu yüzden tutanağın dili önemlidir (TBK m.477).

• Tarih ve bölüm: Teslim günü, bağımsız bölüm numarası ve anahtar sayısı. Bildirim ve zamanaşımı hesabında esas alınacak en erken gün budur.
• Eksik ve ayıplar: Her biri yeriyle ayrı ayrı; "eksikler var" yerine "salon tavanında çatlak, banyo duvarında rutubet lekesi" gibi.
• Sözleşmeye uygunluk: Alan, cephe, malzeme ve projeye aykırılık.
• Ortak alanlar: Asansör, çatı, otopark, sığınak, bahçe ve yangın merdiveninin durumu.
• Yapı kullanma izni: Alınıp alınmadığı; alınmadıysa bölümün izinsiz teslim alındığı.
• Saklı haklar: Gizli ayıplar ve tutanağa yazılamayan ayıplar için hakların saklı olduğu.

Müteahhidin hazır tutanağında "daireyi eksiksiz teslim aldım, hiçbir talebim yoktur" gibi bir ibare varsa çizilir ya da yanına çekince yazılır; böyle bir beyan kabul ya da ibra olarak yorumlanabilir.

Teslim gecikmişse tutanağa gecikme cezasını ve kira kaybını isteme hakkının saklı tutulduğu yazılır. Kanuna göre ifayı çekincesiz kabul eden alacaklı, cezayı asıl borçla birlikte isteyemez (TBK m.179/2).

Ceza ile kira kaybı ayrımı ve isteme yolu müteahhit temerrüdü sayfasında, tahmini tutar müteahhit gecikme cezası ve kira kaybı hesaplama aracındadır.

Açık ayıp, gizli ayıp ve eksik iş: ne zaman bildirilir?

Açık ayıp, teslimde ya da olağan bir gözden geçirmede görülebilen ayıptır: kırık fayans, eğri kapı, çatlak sıva gibi. Kanun bildirim süresini gün olarak belirlemez; en güvenli yol, teslimden sonraki ilk günlerde yazılı bildirmektir. Malik eseri işlerin olağan akışına göre imkan bulur bulmaz gözden geçirmeli ve ayıpları uygun bir süre içinde bildirmelidir (TBK m.474).

Gizli ayıp, özenli bir gözden geçirmede de görülemeyen, kullanımla ya da mevsim değişince ortaya çıkan ayıptır: rutubet, çatıdan ya da tesisattan sızıntı, yalıtım eksikliği, zeminde oturma gibi. Taşıyıcı sistemdeki ayıplar çoğu zaman ancak teknik incelemeyle anlaşılır. Sonradan ortaya çıkan ayıp gecikmeksizin bildirilmezse eser kabul edilmiş sayılır; müteahhidin kasten gizlediği ve usulüne göre gözden geçirmede fark edilemeyecek ayıplar için sorumluluğu kabulden sonra da sürer (TBK m.477).

Kanun bildirimi bir şekle bağlamaz. Ancak yargı uygulamasına göre bildirimin süresinde yapıldığını malik ispat eder; bu yüzden bildirim noterden ya da ulaştığı belli olacak biçimde yazılı yapılır. Her ayıp yeri ve görünüşüyle ayrı yazılır; nedenini teknik olarak açıklamak gerekmez.

Hiç yapılmamış iş, örneğin takılmamış kapı, kurulmamış asansör ya da sözleşmedekinden küçük yapılmış bölüm, ayıp değil eksik iştir ve öğretiye göre bildirim şartına bağlı değildir. Yargı uygulamasında, teslimden iki yılı aşkın süre sonraki delil tespitine kadar bildirilmeyen ayıplar ve sözleşmeye aykırılıklar için talep reddedilmiş, yalnız eksik iş kalemleri kabul edilmiştir. İkisini ayırmak her zaman kolay olmadığından eksikler de tutanağa ve bildirime yazılır.

Yapı kullanma izni olmadan teslim alınır mı?

Yapının tamamı ya da kullanılabilir kısımları için belediyeden yapı kullanma izni alınması zorunludur; belediye başvuruyu en geç otuz gün içinde sonuçlandırmak zorundadır (3194 sayılı İmar Kanunu m.30).

Yargı uygulamasına göre sözleşme teslimi yapı kullanma iznine bağlamışsa malik izinsiz bölümü teslim almaya zorlanamaz; "anahtar teslim" kaydının da izni kapsadığı kabul edilir. Ancak bölüm izinsiz de olsa fiilen teslim alınıp kullanılır, kiraya verilir ya da satılırsa gecikme tazminatı o tarihte durur. Ayrıntı müteahhit temerrüdü sayfasındadır.

İzin alınmadıkça bina kat mülkiyetine de geçemez. Kanuna göre kullanma izni alınmamış yapılara izin alınıncaya kadar elektrik, su ve kanalizasyon hizmeti verilmez; kullanma izni alan bağımsız bölümler bu hizmetlerden yararlandırılır (İmar Kanunu m.31).

Sözleşme teslimi izne bağlamışsa, bildirim ve zamanaşımı bakımından teslim gününün anahtar günü mü izin günü mü sayılacağı tartışmalı olabilir. En güvenli yol, bildirimleri anahtarı aldığınız günden itibaren yapmak ve davayı bu günden başlayarak beş yıl dolmadan açmaktır.

Ayıp çıktıysa haklarınız ve süreler

Ayıp süresinde bildirilmişse malik üç seçimlik haktan birini kullanır: eser kullanılamayacak ya da hakkaniyet gereği kabule zorlanamayacak ölçüde ayıplıysa sözleşmeden dönmek, eseri alıkoyup ayıp oranında bedelden indirim istemek ya da aşırı masraf gerektirmiyorsa masrafı müteahhide ait olmak üzere ücretsiz onarım istemek. Genel hükümlere göre tazminat hakkı ayrıca saklıdır (TBK m.475).

Ayıp sebebiyle dönme, müteahhidin gecikmesi üzerine sözleşmeden dönmeden farklıdır; o yol müteahhit temerrüdü sayfasındadır. Eser malikin taşınmazı üzerinde yapılmış olup sökülüp kaldırılması aşırı zarar doğuracaksa malik ayıp sebebiyle sözleşmeden dönemez; kat karşılığı inşaatta bu yüzden gerçekçi yollar indirim, onarım ve tazminattır (TBK m.475).

Öğretiye göre seçilen haktan sonradan dönülemez; yargı uygulamasında ayıbın niteliği, giderim bedeli ve eserin kabule zorlanamayacak ölçüde ayıplı olup olmadığı bilirkişi incelemesiyle belirlenir. Ayıp, müteahhidin açık uyarısına rağmen malikin verdiği talimattan doğmuşsa malik bu haklara dayanamaz (TBK m.476).

Ayıp davalarında zamanaşımı teslim tarihinden başlayarak beş yıl, müteahhidin ağır kusuru varsa yirmi yıldır; dava bu süre dolmadan açılmalıdır (TBK m.478).

Eksik iş gibi öteki sözleşme alacakları ise öğretiye göre teslimden başlayarak beş yılda, müteahhit borcunu ağır kusuruyla hiç ya da gereği gibi ifa etmemişse on yılda zamanaşımına uğrar (TBK m.146 ve m.147/6).

Ağır kusur, kast ya da ağır ihmal demektir. Kanun zamanaşımını kesen sebepler arasında müteahhidin borcu ikrar etmesini, dava açmayı ve icra takibini sayar; ihtarname bunlar arasında yoktur (TBK m.154).

Yargıtay'ın bölge adliye mahkemeleri arasındaki görüş ayrılığını gideren 2026 tarihli kararına göre riskli yapıda konut niteliğinde bağımsız bölümü olup yaklaşık denk bir konut alan malik tüketicidir; bu malik için 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun'un ayıp hükümleri de gündeme gelir. Kanunun konut ve hizmet için öngördüğü zamanaşımı kanunlardaki daha uzun süreyi saklı tuttuğundan teslimden başlayan beş yıl burada da geçerlidir; ayıp ağır kusur ya da hile ile gizlenmişse zamanaşımı hükümleri uygulanmaz (6502 sayılı Kanun m.12 ve m.16).

Bu Kanun ayıp bildirimi için ayrı bir süre öngörmez; Kanunda hüküm bulunmayan hallerde genel hükümler uygulanır (6502 sayılı Kanun m.83).

Bildirim külfetinin tüketiciye de uygulanıp uygulanmayacağı öğretide tartışmalıdır; en güvenli yol, tüketici sayılsanız da ayıbı fark eder etmez yazılı bildirmektir. Onarım talebinin yerine getirilme süresinde konuta ilişkin altmış iş gününün mü hizmete ilişkin otuz iş gününün mü uygulanacağını gösteren yerleşik uygulama bulamadık. Görevli mahkeme ve arabuluculuk müteahhit temerrüdü sayfasındadır.

Delil tespiti: ayıp nasıl belgelenir?

Taraflardan her biri, giderini karşılayarak eserin bilirkişiyle gözden geçirilmesini ve sonucun raporla belirlenmesini isteyebilir (TBK m.474).

Bu inceleme uygulamada delil tespitiyle yapılır. Ayıp onarılır ya da üstü örtülürse delil kaybolabilir; Kanun, delilin hemen tespit edilmezse kaybolması ya da ileri sürülmesinin önemli ölçüde zorlaşması ihtimalinde hukuki yararı var sayar (6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.400).

Dava açılmadan önce tespit, esas davaya bakacak mahkemeden ya da taşınmazın bulunduğu yer sulh mahkemesinden istenir; Kadıköy'deki bir daire için İstanbul Anadolu Adliyesi'ndeki sulh hukuk mahkemesinden. Tespit tutanağı ve bilirkişi raporu karşı tarafa mahkemece tebliğ edilir (HMK m.401 ve m.402).

Tespit, bildirimin ve davanın yerine geçmez; onarımı kendiniz yaptıracaksanız önce tespit yaptırılır.

Ortak alanlar, kat mülkiyeti ve tapudaki paylar

Temeller ve taşıyıcı sistem, çatı, asansör, merdiven, sığınak, ortak garaj, yangın merdiveni ve ortak tesisat ortak yerdir (634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.4).

Bunlardaki eksik ve ayıplar da teslimde tutanağa yazılır ve süresinde bildirilir; her malik kendi adına bildirir ya da ortak yazıyı bütün malikler imzalar. Öğretiye göre her malik ortak yerlerdeki eksik ve ayıpları arsa payı oranında isteyebilir; kat malikleri ortak yerlere arsa payları oranında malik olur (KMK m.16).

Kat irtifakı, yapının tamamı için yapı kullanma izin belgesi düzenlenince tapuda resen kat mülkiyetine çevrilir; işlem arsa malikinin ya da kat irtifakı sahiplerinden birinin istemiyle de yapılabilir (KMK m.3 ve m.10/6).

Kat mülkiyetine geçilince tapuda bölümünüzün numarası, arsa payı ve eklentileri sözleşme ve projeyle karşılaştırılır. Arsa payları bölümlerin değeriyle oranlı tahsis edilmemişse her kat maliki yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir (KMK m.3).

Müteahhide kalacak payların aşamalı devri kat karşılığı inşaat sözleşmesi sayfasındadır. Karşılıklı borç doğuran sözleşmede ifa isteyen taraf, sonra ifa etme hakkı yoksa kendi borcunu ifa etmiş ya da önermiş olmalıdır (TBK m.97).

Yargı uygulamasına göre son bölümlerin devri anahtar teslime ya da yapı kullanma iznine bağlanmışsa, izin alınmadıkça müteahhit bu bölümlerin tapusunu almaya hak kazanmaz; eksik işlerin bedelini mahkemeye yatırması da o davada yetmemiş; izin alınamayacaksa istemin reddi, alınabilecekse müteahhide süre verilmesi gerektiği belirtilmiştir. Küçük eksikler için bütün payları alıkoymak ise tartışmaya yol açabilir.

Sık sorulan sorular

Av. Arb. Uzl. Halis Gökhan Giray Bu sayfa Av. Arb. Uzl. Halis Gökhan Giray (İstanbul Barosu, Sicil No: 59260) tarafından hazırlanmıştır. Son güncelleme: Kasım 2026. İçerik genel bilgilendirme amaçlıdır; somut uyuşmazlıkta sözleşme ve belgeler incelenmeden sonuca varılmamalıdır.