Aile Konutu Şerhi: Tapuya Nasıl Konur, Satışa Engel mi?

Tapuya aile konutu şerhi nasıl konur adım adım

Akış, evin maliki olmayan eş içindir. Tapu müdürlüğü talebi kabul ederse ya da reddederse yol ayrılır; yan yana duran iki kol bu iki ihtimali gösterir.

1. Evin aile konutu olduğunu belirleyin

   Eşlerin aile hayatının merkezi haline getirdiği ev aile konutudur. Şerh için ev eşlerden birine ya da ikisine ait olmalıdır; yazlık gibi ara sıra kullanılan ev aile konutu sayılmaz, mülkiyeti üçüncü kişiye ait eve şerh konulmaz.

2. Belgeleri hazırlayın

   Aile konutu şerhi için yerleşim yeri belgesi ile medeni hali gösteren nüfus kayıt örneği aranır.

3. Tapu müdürlüğüne başvurun

   Başvuru evin kayıtlı olduğu tapu müdürlüğüne yapılır. Malik eşin rızası ya da mahkeme kararı gerekmez.

4. • Şerh işlenirse

     Şerh evin tapu kaydına işlenir. Tapu müdürlüğünden kaydın bir örneğini isteyerek şerhin işlendiğini görebilirsiniz.

   • Talep reddedilirse

     Ret kararına bölge müdürlüğüne itiraz edilebilir ya da şerh için aile mahkemesinde dava açılabilir. Tapu müdürlüğüne hiç başvurulmadan açılan dava, yargı uygulamasına göre hukuki yarar yokluğundan reddedilir.

5. Satış ya da ipotek istenirse

   Şerh varken malik eşin satış, bağış ya da ipotek başvurusunda tapu müdürlüğü sizin muvafakatinizi arar. Rıza vermezseniz malik eş, hakimden kendisini tek başına işlem yapmaya yetkili kılmasını isteyebilir.

6. Boşanma kesinleşince

   Evin aile konutu niteliği ve şerhin etkisi sona erer. Şerh tapudan kendiliğinden silinmez; terkini ayrıca istenir.

Hangi ev aile konutu sayılır?

Kanun aile konutunu tanımlamaz. Öğretide ve yargı uygulamasında aile konutu, eşlerin evlilik birliği içinde sürekli olarak birlikte yaşadıkları ve aile hayatının merkezi haline getirdikleri evdir. Evin eşlerce fiilen kullanılmaya başlanmış olması gerekir; eşlerin bırakıp başkasına kiraya verdiği ev artık aile konutu değildir.

Aile konutu kural olarak tektir. Yazlık ve yayla evi gibi ara sıra kullanılan ikinci evler aile konutu sayılmaz. Yargı uygulamasına göre ise yurt dışında yaşayan ailenin Türkiye'ye her geldiğinde düzenli olarak kaldığı ve başka amaçla kullanmadığı tek ev aile konutu sayılabilir.

Yargı uygulamasına göre eşlerin fiilen ayrı yaşaması evin aile konutu niteliğini kendiliğinden sona erdirmez; boşanma davasının sürmesi de öyle. Bu nitelik kural olarak evliliğin boşanma kararının kesinleşmesiyle ya da ölümle sona ermesiyle ortadan kalkar. Eşler birlikte başka bir eve taşınıp orayı aile hayatının merkezi yaparsa yeni ev aile konutu olur.

Şerh için evin eşlerden birine ya da ikisine ait olması gerekir. Yargı uygulamasına göre eşlerin oturduğu ama mülkiyeti üçüncü kişiye, örneğin eşlerden birinin annesine ait olan eve aile konutu şerhi konulamaz. Tapu uygulamasında eşlerden biri ev üzerinde intifa hakkı sahibiyse şerh bu hak üzerine işlenebilir. Ev kiralıksa tapuya şerh konulmaz; kiracı eşin kira sözleşmesini diğer eşin açık rızası olmadan feshedememesi kira hukukunun konusudur.

Malik eş neleri tek başına yapamaz?

Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça aile konutuyla ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez ve aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz. Rızayı sağlayamayan ya da haklı bir sebep olmadan kendisine rıza verilmeyen eş, hakimin müdahalesini isteyebilir (TMK m.194).

Satış, bağış ve trampa gibi mülkiyeti geçiren işlemler rızaya bağlıdır. Öğretide ve yargı uygulamasında evin ipotek edilmesi, başkası lehine intifa ya da oturma hakkı kurulması ve bir satış vaadinin tapuya şerh edilmesi de konut üzerindeki hakları sınırlayan işlemler arasında sayılır.

Rıza bir şekle bağlı değildir, sözlü olarak da verilebilir; ama açık olmalı ve belirli bir işleme yönelmelidir. Yargı uygulamasına göre önceden verilmiş genel bir izin yetmez ve bu korumadan önceden vazgeçilemez. Rıza işlem yapıldıktan sonra onay olarak da verilebilir; bu durumda işlem baştan geçerli hale gelir.

Şerhin etkisi: satışa engel mi?

Şerh evi aile konutu yapmaz; aile konutu olan evi tapu kaydında görünür kılar. Yargı uygulaması ve öğretinin çoğunluğu şerhi kurucu değil açıklayıcı sayar: koruma şerhten değil, evin aile konutu olmasından doğar.

Tapu uygulamasında şerh, malik eşin kendi başvurusuyla yapılacak satış, bağış ya da ipotek gibi işlemlerde diğer eşin muvafakatini zorunlu kılar. Böylece rızasız bir devir tapuda baştan önlenir; tapu kaydına bakan alıcı ya da banka da evin aile konutu olduğunu bilmediğini ileri süremez.

Şerh evi satılamaz hale getirmez. Diğer eş açık rıza verirse ya da hakim malik eşi tek başına işlem yapmaya yetkili kılarsa satış yapılabilir. Şerh, malik eşin borcu için konulan haczi ve cebri satışı da engellemez; bu durum aşağıda icra bölümünde anlatılıyor.

Tapuda şerh yoksa ne olur?

Şerh yoksa koruma ortadan kalkmaz; malik eş yine diğer eşin açık rızası olmadan evi devredemez. Tartışma, rızasız işlemle evi ya da ipoteği edinen kişinin iyiniyetinin korunup korunmayacağı üzerindedir. Kanuna göre tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet ya da başka bir ayni hak kazanan üçüncü kişinin kazanımı korunur; yolsuz tescili bilen ya da bilmesi gereken kişi ise bu tescile dayanamaz (TMK m.1023 ve m.1024).

Yargıtay kararları bu konuda tek yönlü olmamıştır. Daha önce, şerh bulunmayan dönemde kötüniyeti ispatlanamayan alacaklının kazanımını koruyan kararlar verilmiştir. Hukuk Genel Kurulu ise oy çokluğuyla verdiği bir kararda, tapuda şerh bulunmadığı halde eşin açık rızası olmadan kurulan ipoteğin kaldırılmasına karar vermiş ve ipotek alacaklısının tapuya güven savunmasını kabul etmemiştir. Hukuk Genel Kurulu'nun sonraki kararlarına göre de şerh bulunmasa bile rızasız devir geçersizdir; işlemin tarafı olan alıcının ya da alacaklının iyiniyetli olması sonucu değiştirmez ve eşin açık rızasının bulunduğunu ispat etmek işlemi yapan tarafa düşer. Öğretide ise tapuya güven ilkesi gereği şerh yoksa iyiniyetli kişinin korunması gerektiğini savunan güçlü bir görüş vardır.

Rızasız işlemle evi edinen kişiden evi sonradan satın alan ya da ev üzerinde hak kuran kişiler bakımından kanun, iyiniyetli üçüncü kişilerin tescile dayanarak kazandıkları ayni hakları saklı tutar (TMK m.1025).

Bu yüzden şerh, uyuşmazlığın bir iyiniyet ve ispat tartışmasına dönüşmesini önleyen en güvenli yoldur. Evin satılmasından ya da ipotek edilmesinden endişe ediliyorsa şerh gecikmeden istenmelidir.

Eş rıza vermezse hakimden izin

Malik eş evi satmak ya da ipotek ettirmek istiyor, ama eşinin rızasını alamıyorsa, örneğin eşine ulaşılamıyorsa ya da eşi haklı bir sebep olmadan rıza vermiyorsa hakime başvurabilir. Hakim, şartlar varsa malik eşi o işlemi diğer eşin rızası olmadan tek başına yapmaya yetkili kılar.

Rızanın haklı bir sebep olmadan verilmediği her işlem için ayrı değerlendirilir. Öğretide evin onarımı ya da çocuğun tedavisi veya eğitimi için alınacak krediyi güvenceye alan ipotek, izin verilebilecek durumlara örnek gösterilir.

Başvuru aile mahkemesine yapılır; Türk Medeni Kanunu'nun aile hukukuna ilişkin ikinci kitabından doğan dava ve işler, vesayete ilişkin üçüncü kısım dışında, aile mahkemesinin görevindedir (4787 sayılı Aile Mahkemelerinin Kuruluş, Görev ve Yargılama Usullerine Dair Kanun m.4).

İstanbul'da mahkemenin adı ilçeden değil adliyeden gelir: Üsküdar'da oturan eşler için aile mahkemesi İstanbul Anadolu Adliyesi'ndedir. Şerh ise mahkemeden değil, evin kayıtlı olduğu tapu müdürlüğünden istenir.

Rızasız satışa karşı dava: tapu iptali

Şerh olsun olmasın, eşin açık rızası olmadan yapılan devir geçersizdir ve devralan adına yapılan tescil yolsuzdur. Yolsuz tescil yüzünden ayni hakkı zedelenen kimse tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir (TMK m.1025).

Yargı uygulamasına göre rızası alınmayan eşin açtığı bu tapu iptali ve tescil davası aile mahkemesinde görülür; dava evi devralan kişiye ve malik eşe karşı açılır. Dava kabul edilirse devralanın tescili iptal edilir ve ev yeniden malik eş adına tescil edilir. İpotek kurulmuşsa ipoteğin kaldırılması istenir.

Dava sürerken evin yeniden devredilmesini önlemek için ihtiyati tedbir istenebilir; tedbirin şartları tapu iptali ve tescil davası sayfamızda anlatılıyor.

Türk Medeni Kanunu'nun 194. maddesinde bu dava için bir süre yazılı değildir; ama koruma evlilikle sınırlıdır. Yargıtay'ın, boşanmanın kesinleşmesiyle korumanın sona erdiğini ve rızasız işlemin geçerlilik kazandığını kabul eden kararları vardır; boşanma kararı dava sürerken kesinleşirse ya da malik eş ölürse görülmekte olan davanın konusuz kaldığına da karar verilmiştir. Öğretide bu kararlar eleştirilir. Bu nedenle rızasız bir işlem öğrenilince dava gecikmeden açılmalıdır.

İcra ve haciz: şerhli ev icradan satılabilir mi?

Satılabilir. Aile konutu, malik eşin borcu için haczedilip cebri icra yoluyla satılabilir. Yargı uygulamasına göre aile konutu şerhi alacaklının haczini ve cebri satışı engellemez; şerh, malik eşin kendi isteğiyle yapacağı işlemleri sınırlar. Hacizli bir eve de aile konutu şerhi konulabilir.

Yargı uygulamasına göre lehine aile konutu şerhi bulunan eş, cebri satıştan sonra ihalenin feshini isteyebilecek ilgililer arasında sayılır; satış ilanının bu eşe tebliğ edilmemesi de tek başına ihalenin feshi sebebidir. Satış ilanının bir örneği, taşınmazın tapu siciline kayıtlı ilgililerine, tapuda kayıtlı adresleri varsa bu adreslerine tebliğ edilir (2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu m.127).

Borçlunun haline münasip evi haczedilemez; bu iddiaya uygulamada meskeniyet şikayeti denir. Ev değerliyse satılır ve bedelin borçlunun haline uygun bir kısmı ona bırakılır; ayrıntılar haczedilemeyen mallar sayfamızda (İİK m.82).

Borçlu olmayan eşin meskeniyet şikayetinde bulunup bulunamayacağı tartışmalıdır. Anayasa Mahkemesi 2019'da, eşin aile konutuna ilişkin başvurusunun esasına girilmeden reddedilmesini aile hayatına saygı hakkının ihlali saymıştır; Yargıtay ise şikayet hakkının yalnız takip borçlusuna ait olduğu görüşünü sürdürmektedir.

Boşanma davası sürerken ve boşanmadan sonra

Boşanma davası açılmış olsa da evlilik sürdüğünden şerh istenebilir; ev dava süresince de aile konutu niteliğini korur. Yargı uygulamasına göre koruma boşanma kararı kesinleşinceye kadar sürer; eşlerin ayrı yaşaması ya da davanın sürmesi, şerhin kaldırılması için yeterli görülmez. Dava süresince evde hangi eşin kalacağı ise boşanma davasındaki geçici önlemlerle düzenlenebilir.

Boşanma kararı kesinleşince evin aile konutu niteliği ve şerhin etkisi sona erer; malik eş artık evi diğer eşin rızası olmadan devredebilir. Boşanma tapudaki kaydı değiştirmez; malik olmayan eşin evle ilgili hakları kural olarak mal rejiminin tasfiyesinde para alacağı olarak istenir. Ayrıntı mal paylaşımı davası sayfamızdadır.

Ailenin ekonomik varlığının korunması gerekiyorsa hakim, eşlerden birinin istemiyle aile konutu dışındaki belirli mallar üzerindeki tasarrufların da ancak onun rızasıyla yapılabileceğine karar verebilir. Hakim eşlerden birinin taşınmaz üzerindeki tasarruf yetkisini kaldırırsa bu durumun tapu kütüğüne şerhine kendiliğinden karar verir (TMK m.199).

Aile konutu şerhi nasıl kaldırılır?

Şerh, evin aile konutu niteliği sürdükçe kural olarak kaldırılmaz. Tapu uygulamasında şerh, lehine konulduğu eşin, yani malik olmayan eşin talebiyle kaldırılabilir; şerhi malik eş koydurmuşsa da terkin için malik olmayan eşin talebi ya da muvafakati aranır. Malik eş ise diğer eş razı olmadıkça şerhi evlilik sürerken kural olarak ancak mahkeme kararıyla kaldırtabilir; bunun için evin hiç aile konutu olmadığını ya da bu niteliğin sona erdiğini aile mahkemesinde ispatlaması gerekir. Yeni bir aile konutu edinildiği ve ona şerh işlendiği kanıtlanırsa malik eş terkini tapu müdürlüğünden tek başına isteyebilir.

Tapu uygulamasında evlilik sona erince belge sunularak terkin istenir. Kesinleşmiş boşanma kararıyla, kararda şerhin devamına ilişkin bir hüküm yoksa, malik eş tek başına başvurabilir; ölüm halinde sağ kalan eşin talebiyle terkin yapılır. Şerh kendiliğinden silinmediğinden, evin satışından önce terkinin yaptırılması gerekir.

Eşlerden biri ölünce evin aile konutu niteliği sona erer; sağ kalan eşin birlikte yaşadıkları ev üzerinde katılma alacağına ya da miras payına mahsuben isteyebileceği haklar eş ve çocuklar varsa miras sayfamızda anlatılıyor (TMK m.240 ve m.652).

Sık sorulan sorular

Av. Arb. Uzl. Halis Gökhan Giray Bu sayfa Av. Arb. Uzl. Halis Gökhan Giray (İstanbul Barosu, Sicil No: 59260) tarafından hazırlanmıştır. Son güncelleme: Ekim 2026. İçerik genel bilgilendirme amaçlıdır; somut uyuşmazlıkta sözleşme ve belgeler incelenmeden sonuca varılmamalıdır.