Taşınmaz Almadan Önce Hukuki Kontrol: Tapu, Şerh, Aidat, İmar

Almadan önce kontrol adım adım

Akış, kapora ve imzadan önceki kontrolleri sıralar. Yan yana duran kollar taşınmazın türüne göre eklenen kontrolü gösterir: pay alıyorsanız ilk kol, kat mülkiyetli daire alıyorsanız ikinci kol.

1. Tapu kaydı alınır

   Kayıt okunur; satıcının kimliği ve varsa vekaletnamesi kayıtla karşılaştırılır.

2. Satıcının medeni hali

   Satıcı evliyse ve ev aile konutuysa eşin açık rızası alınır; en güvenli yol rızanın tapudaki işlemde alınmasıdır.

3. • Paylı taşınmaz üç ay

     Öteki paydaşlardan bu satış için yazılı vazgeçme alınır ya da satış onlara noterle bildirilir; önalım hakkı bildirimden itibaren üç ay ve her halde satıştan itibaren bir yıl geçince düşer.

   • Kat mülkiyetli daire

     Yönetimden yazılı borç dökümü ve karar defteri istenir; tapuda kanuni ipotek bulunup bulunmadığına bakılır.

4. Belediye ve riskli yapı

   İmar durumu ve yapı kullanma izni belediyeden belgeyle doğrulanır; tapunun beyanlar hanesinde riskli yapı belirtmesine bakılır.

5. Kapora ve sözleşme

   Adi yazılı ön protokol taşınmazı kazandırmaz; satış tapuda resmi senetle, satış vaadi noterde düzenleme şeklinde yapılır.

6. Deprem sigortası

   Satışta satıcının poliçesi tapudaki tescil tarihi itibarıyla sona erer; tapu müdürlüğü yeni malik adına zorunlu deprem sigortası bulunup bulunmadığını kontrol eder.

Tapu kaydında nelere bakılır: kontrol listesi

Paylı mülkiyette paydaş bölünmemiş taşınmazın tamamına payı oranında maliktir; tapuda belirli bir daire görünmez. Taşınmaz mirasçılar adına elbirliğiyle kayıtlıysa bir mirasçı tek başına tapuda satış yapamaz; tasarruf için kural olarak bütün ortakların oybirliği gerekir (TMK m.688 ve m.702).

Satış vaadi, kira, önalım ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan haklar tapuya şerh edilebilir ve şerh verilmekle taşınmaz üzerinde sonradan hak kazananlara karşı ileri sürülebilir. Haciz, iflas ve çekişmeli hakları korumak için verilen mahkeme kararları da tasarruf yetkisini kısıtlar; bu kısıtlamalar şerhle sonradan malik olana karşı da ileri sürülebilir (TMK m.1009 ve m.1010).

İpotekli taşınmazın devri, aksi kararlaştırılmadıkça borçlunun sorumluluğunda ve güvencede değişiklik yapmaz; ipotek satıştan sonra da taşınmaz üzerinde kalır (TMK m.888).

Tapuya güven: iyiniyetli alıcı ne zaman korunur?

Tapudaki kayda iyiniyetle dayanarak mülkiyet kazanan üçüncü kişinin kazanımı korunur; kaydın yolsuz olduğunu bilen ya da bilmesi gereken kişi ise bu kayda dayanamaz (TMK m.1023 ve m.1024).

İyiniyet asıldır, ama durumun gereklerine göre kendisinden beklenen özeni göstermeyen kimse iyiniyet iddiasında bulunamaz (TMK m.3).

Yargıtay'ın tapu iptali davalarına bakan dairesinin 2023 ve 2024 kararlarında taşınmazın değerinin çok altındaki bedel, kısa aralıklarla art arda yapılan devirler, alıcının bölgedeki değeri bilebilecek durumda olması, taşınmazın çok sayıda haciz ve ipotekle yüklü olarak devralınması ve ödenen bedelin belgelenememesi iyiniyeti çürüten olgular sayılmıştır. Aynı dairenin 2020 tarihli bir kararında ise kredi kullanarak alan kişi için bedel farkı tek başına kötüniyet kanıtı sayılmamıştır.

Satıcının kendisi işlem tarihinde ayırt etme gücüne sahip değilse alıcının iyiniyeti satışı geçerli kılmaz; bu durum ve vekaletin kötüye kullanılmasında alıcının yeri tapu iptali ve tescil davası sayfasında anlatılıyor. Satış vekille yapılıyorsa vekaletname noterde düzenleme şeklinde yapılmış olmalı ve vekile taşınmazı devretme yetkisini özel olarak vermelidir (1512 sayılı Noterlik Kanunu m.89; 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.504).

Satıcı evliyse: aile konutu ve eşin açık rızası

Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça aile konutunu devredemez ve üzerindeki hakları sınırlayamaz (TMK m.194).

Tapuda aile konutu şerhi olmasa da koruma sürer. Yargıtay 2. Hukuk Dairesinin 2026 tarihli kararlarına göre sınırlama şerhe bağlı değildir; rızanın alındığını işlemin tarafı ispat eder ve rızayı ispat edemeyen bankanın ipoteği geçersiz sayılmıştır. Öğretide ise şerh yoksa iyiniyetli kişinin korunması gerektiğini savunan görüş vardır.

Aynı dairenin bir kararına göre rıza bir şekle bağlı değildir ama açık olmalıdır; pazarlığa katılan, evi alıcıya gösteren ve tapudaki işlemde hazır bulunan eşin rızası var sayılmıştır.

En güvenli yol, satıcının medeni halini nüfus kayıt örneğinden görmek ve evliyse eşin açık rızasını tapudaki işlemde almaktır; ayrıntı aile konutu şerhi sayfasında.

Hisseli tapu: pay almak ve önalım hakkı

Bir paydaş payını üçüncü kişiye satarsa öteki paydaşlar önalım hakkını kullanabilir. Hak alıcıya karşı dava açılarak kullanılır; hakim payın rayiç bedelini belirler, önalım hakkı sahibi bu bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini verilen kesin süre içinde yatırır. Anayasa Mahkemesi bu rayiç bedel ve kesin süre kuralını iptal etti; iptal 6 Ağustos 2027'de yürürlüğe girecek. Bu tarihe kadar uygulanacak kurala göre payı elinden alınan alıcıya tapuda ödediği bedel değil, yatırılan rayiç bedel ve tapu giderleri ödenir (TMK m.732 ve m.734).

Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihten itibaren üç ay ve her halde satıştan itibaren bir yıl geçince düşer; 25 Aralık 2025'ten önce yapılmış satışlarda bu üst süre iki yıldır (TMK m.733 ve geçici m.1).

Bildirim, vazgeçme yazısı ve önalım davası hisseli tapuda pay almak ve önalım sayfasında ayrıntılı anlatılıyor. Satış, alıcı ya da satıcı tarafından öteki paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir; yargı uygulamasına göre bildirim yapılmamışsa üç aylık süre işlemez. Belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme ise yazılı şekle bağlıdır ve satıştan önce de yapılabilir. Alıcı için en güvenli yol, öteki paydaşlardan bu satış için yazılı vazgeçme almak, alınamazsa tapudaki satıştan hemen sonra satışı onlara noterle bildirmektir (TMK m.733).

Yargı uygulamasına göre paydaşlar taşınmazı aralarında fiilen bölüşüp ayrı kısımlarını kullanıyorsa ve bir paydaş kullandığı yere karşılık gelen payı satmışsa, öteki paydaşın önalım hakkını kullanması dürüstlük kuralına aykırı sayılır; Hukuk Genel Kurulu 2025'te bu savunmanın davanın her aşamasında ileri sürülebileceğini ve hakimin fiili paylaşımı kendiliğinden de gözeteceğini kabul etmiştir. Ayrıntı payınızı satmak ve önalım hakkı bölümünde.

Aidat borcu, imar ve riskli yapı

Yargıtay'ın 2005 tarihli bir kararında kat maliki, mülkiyeti sürdüğü dönemde doğan ortak giderlerden sorumlu tutulmuş, bağımsız bölüm el değiştirdikten sonraki giderler yeni malike yüklenmiştir; 2013 tarihli bir karar devre mülkte aynı yöndedir. Kat malikinin mahkemece tespit edilen borcu için ise bölümü üzerine öteki kat malikleri lehine kanuni ipotek tescil edilebilir ve bu alacak önceliklidir; satıştan önce tescil edilmiş ipotek tapu kaydında görünür (634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.22).

Bu yüzden yönetimden yazılı borç dökümü ve karar defterinden henüz ödenmemiş büyük onarım kararları istenir; ipoteğin işleyişi aidat ödemeyen kat maliki sayfasında.

Tapu kaydı yapının imara ve ruhsata uygun olduğunu göstermez; imar durumu ve yapı kullanma izni, yani iskan, ruhsatı veren belediyeden belgeyle öğrenilir. Kullanma izni alınmamış yapılar, izin alınıncaya kadar elektrik, su ve kanalizasyon hizmetlerinden yararlandırılmaz (3194 sayılı İmar Kanunu m.31).

Tapuda kat mülkiyeti yerine kat irtifakı görünüyorsa yapı kullanma izni alınıp kat mülkiyetine geçilmemiş olabilir. Kat irtifakı, yapının tamamı için düzenlenen yapı kullanma izin belgesine dayanılarak kat mülkiyetine çevrilir (KMK m.3).

Hukuki kontrol yerinde teknik inceleme ve değer tespiti içermez; bunlar için mühendis ve lisanslı değerleme kuruluşu desteği alınır.

Riskli yapı, tapu kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilir (6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun m.3).

Kanun riskli yapıdaki bölümün satışını genel olarak yasaklamaz, ama bina dönüşüm sürecine girer ve kararlar hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğuyla alınır. Karara katılmayan malikin payını Kanun'a göre satış yapılıncaya kadar satın alan kişi, tescil için elektronik tebligat adresini tapu müdürlüğüne bildirmek zorundadır (6306 sayılı Kanun m.6).

Tespite itiraz süresi muhtarlıktaki ilanın son gününden işlediğinden alım sırasında geçmiş olabilir; süreç kentsel dönüşümde kat malikinin hakları sayfasında.

Müteahhitle kat karşılığı sözleşme tapuya şerh edilmişse, şerhten sonra malik olan alıcıya karşı da ileri sürülebilir; sözleşmenin içeriği kat karşılığı inşaat sözleşmesi sayfasında (TMK m.1009).

Kapora, satış vaadi ve deprem sigortası

Taşınmaz satışı ve satış vaadi resmi şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz. Satış kural olarak tapuda resmi senetle yapılır; satış vaadi noterde düzenleme şeklinde yapılır, yalnız imzanın onaylanması yetmez. Emlak ofisinde imzalanan adi yazılı ön protokol bu yüzden taşınmazı alıcıya kazandırmaz (TBK m.237; TMK m.706; Noterlik Kanunu m.89).

Noter, taraflardan birinin istemi ve giderlerin ödenmesi üzerine satış vaadini tapuya şerh ettirebilir; şerhli vaat sonradan hak kazananlara karşı ileri sürülebilir (Noterlik Kanunu m.60; TMK m.1009).

Kapora yukarıdaki kontroller yapılmadan verilmemelidir. Geçerli bir sözleşmede kapora, cayma parası olarak kararlaştırılmadıkça sözleşmenin yapıldığına kanıt sayılır ve aksine sözleşme ya da yerel adet yoksa bedelden düşülür; cayma parası kararlaştırılmışsa parayı veren cayarsa verdiğini bırakır, alan cayarsa aldığının iki katını geri verir (TBK m.177 ve m.178).

Adi yazılı ön protokol geçersiz olduğundan, yargı uygulamasına göre ona bağlanan kaporanın iki katının ödeneceği kaydı da geçersizdir; verilen para sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri istenir (TBK m.77).

Zorunlu deprem sigortasında satış ve benzeri işlemlerde satıcının sözleşmesi tapudaki tescil tarihi itibarıyla sona erer ve tapu müdürlüğü yeni malik adına sözleşme bulunup bulunmadığını kontrol eder; poliçe tapu işleminden önce yaptırılır. Yeni malikin on beş gün içinde sigorta şirketine bildirim yapması, satış ve benzeri işlemler dışındaki el değiştirmeler için öngörülmüştür (Zorunlu Deprem Sigortası Genel Şartları C.4).

Sık sorulan sorular

Av. Arb. Uzl. Halis Gökhan Giray Bu sayfa Av. Arb. Uzl. Halis Gökhan Giray (İstanbul Barosu, Sicil No: 59260) tarafından hazırlanmıştır. Son güncelleme: Kasım 2026. İçerik genel bilgilendirme amaçlıdır; somut uyuşmazlıkta sözleşme ve belgeler incelenmeden sonuca varılmamalıdır.