Aidat Borcu Olan Ev Almak: Borç Kime Geçer, İpotek Ne Olur?

Aidat borcu olan daireyi almak adım adım

Akış, kat mülkiyetli bir dairenin tapuda satışından önceki ve sonraki adımları sıralar. Yan yana duran kollar, tapu kaydında aidat için kanuni ipotek bulunup bulunmamasına göre izlenecek yolu gösterir.

1. Tapu kaydı okunur

   İpotekler ve şerhler bölümünde aidat için kanuni ipotek, haciz ya da dava şerhi bulunup bulunmadığına bakılır.

2. Yazılı borç dökümü

   Satıcı yönetimden ay ay borç dökümü alır; karar defterinden henüz ödenmemiş onarım payları ve açılmış takip ya da dava öğrenilir.

3. Sözleşmede yazılır

   Satıştan önceki borcun satıcıda kaldığı ve satıştan sonra ödenecek onarım taksitlerinin kime düşeceği yazılı olarak belirlenir.

4. • Tapuda ipotek yoksa

     Kural olarak borç satıcıda kalır; satıştan sonra ipotek istenip istenemeyeceği tartışmalı olduğundan en güvenli yol, tutarı satış bedelinden kapatıp yönetimden ödeme yazısı almaktır.

   • Tapuda ipotek varsa

     En güvenli yol, borcun satıştan önce ödenmesi ve ipoteğin kaldırılmasının satışla birlikte yapılmasıdır; ipotek kalacaksa alıcı tapuya tebligat adresi bildirir.

5. Satıştan sonra

   Tescilden sonra doğan aidattan yeni malik sorumludur; yönetim planında yazılı ödeme günü onun için de geçerlidir.

6. İpotek kaldıysa

   Yeni malik borcu ödeyerek ipoteğin kaldırılmasını isteyebilir; ödediği tutar için alacak ona geçer.

Eski aidat borcu yeni malike geçer mi?

Kat Mülkiyeti Kanunu, bölüm satılınca birikmiş aidat borcunun alıcıya geçeceğini öngörmez. Yargıtay'ın 2005 tarihli kararında kat malikinin bu yükümlülükten ancak mülkiyet hakkı sona erdiği andan itibaren kurtulduğu, devir tarihinden sonra doğan gider, aidat ve avans borçlarının yeni malike ait olduğu, satıcının da mülkiyeti sürdüğü sürece tahakkuk eden giderlerden sorumlu kaldığı kabul edilmiştir. Aynı dairenin 2013 tarihli bir kararı devre mülk için aynı yöndedir; 2015 tarihli bir kararında da borcun doğduğu dönemde malik olan kişi, tapu kaydı sonradan iptal edilmiş olsa da sorumlu tutulmuştur.

Bu kararlar 2017'de kapatılan Yargıtay 18. Hukuk Dairesine aittir; kat mülkiyeti işlerine 2017-2020 arasında 20. Hukuk Dairesi, 26 Eylül 2020'den beri 5. Hukuk Dairesi bakmaktadır. Bugünkü dairenin bu noktada bir kararı gösterilemez.

Kararlardaki ölçü giderin tahakkuk ettiği, yani doğduğu dönemdir. Satıştan önce alınmış bir onarım ya da güçlendirme kararının satıştan sonra ödenecek taksitlerinin hangi döneme ait sayılacağı bu kararlarda ayrıca belirlenmemiştir; yönetimin bu taksitleri yeni malikten istemesi mümkündür. Bu yüzden en güvenli yol, karar defterinin son kararlarını satıştan önce okumak ve böyle taksitlerin satıcı ile alıcı arasında nasıl paylaşılacağını sözleşmeye yazmaktır.

Satıştan sonra doğan aidat için yönetim planında yazılı ödeme günü yeni malik için de geçerlidir, çünkü yönetim planı bütün kat malikleriyle onların külli ve cüzi haleflerini bağlar (KMK m.28).

Alıcı eski borcu üstlenirse ne olur?

Kural bir sözleşmeyle değişebilir. 2005 tarihli kararın olayında bölümün maliki, kendi dönemiyle birlikte önceki malikin dönemine ait borçları da ödeyeceğini yönetime yazılı olarak taahhüt etmişti; Yargıtay bu taahhüdü geçerli saymış ve takibin buna dayandırılabileceğini kabul etmiştir.

Satış protokolünde alıcının eski borcu üstlendiği yazılırsa bu, önce satıcı ile alıcı arasında bağlayıcıdır: alıcı, borcu ödeyerek ya da yönetimin rızasıyla üstlenerek satıcıyı borçtan kurtarmakla yükümlü olur. Bu üstlenmenin alıcı tarafından ya da onun izniyle satıcı tarafından yönetime bildirilmesi dış üstlenme önerisi sayılır; yönetim öneriyi açıkça kabul eder ya da çekince koymadan alıcının ödemesini kabul ederse alıcı satıcının yerine borçlu olur ve satıcı borçtan kurtulur. Alıcı borca satıcının yanında katılmayı üstlenmişse ikisi yönetime karşı müteselsilen sorumlu olur (6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.195, m.196 ve m.201).

Bu yüzden "borçlarıyla birlikte devralınmıştır" türünden bir kayıt, tutar bilinmeden imzalanmaz; alıcı borcu üstlenecekse tutar ve dönem yazılı olarak sınırlanır ve bu tutar satış bedelinden düşülür.

Kanuni ipotek tescil edilmişse ne olur?

Bu ipotek, mahkemece tespit edilen borç malikten ve bölümde oturandan alınamazsa, yöneticinin, yönetici yoksa kat maliklerinden birinin yazılı istemiyle borçlunun bölümü üzerine öteki kat malikleri lehine ve bu borç tutarı için tescil edilir; tescilin koşulları aidat ödemeyen kat maliki sayfasında. Öğretide tescile tabi kanuni ipotekler arasında sayılır; kurulması kanunen tescile tabi ayni haklar tescil edilmedikçe varlık kazanamaz (TMK m.1021).

Tescil edilmiş ipotek tapu kaydında görünür ve kimse tapu sicilindeki bir kaydı bilmediğini ileri süremez. İpotekli taşınmazın devri, aksi kararlaştırılmadıkça borçlunun sorumluluğunda ve güvencede değişiklik yapmaz: satıcı borçlu kalır, ipotek bölüm üzerinde sürer (TMK m.888 ve m.1020).

Alıcı ipotekli borcu ayrıca üstlenirse, alacaklılar satıcıya başvurma haklarını saklı tuttuklarını bir yıl içinde ona yazılı olarak bildirmedikçe satıcı borçtan kurtulur. Kanun bu sürenin başlangıcını yazmaz; öğretiye göre süre, üstlenmenin alacaklılara bildirilmesinden başlar (TMK m.888).

Borçtan şahsen sorumlu olmayan malik, borçluya ait koşullar içinde borcu ödeyerek ipoteğin kaldırılmasını isteyebilir; alacak borcu ödeyen malike geçer. Yani alıcı ipotekli borcu öderse bu tutarı satıcıdan isteyebilir (TMK m.884).

İpotekli taşınmazı sonradan satın alan, tapu müdürlüğüne yurt içinde bir tebligat adresi bildirmek zorundadır; bildirmezse tescil talebi reddedilir (2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu m.148/a).

Aidat için tescil edilen ipoteğin takibine ilişkin bir yargı uygulaması gösterilemez; ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takibin genel kurallarına göre, mülkiyeti üçüncü kişiye geçmiş taşınmazda icra emri ya da ödeme emri ona da gönderilir. Ödeme emrine tebliğden itibaren yedi gün içinde itiraz edilebilir, ancak rehin hakkı itiraz konusu yapılamaz (İİK m.149, m.149/b ve m.150).

Tapuda ipotek yoksa risk biter mi?

Aidat takibinde bölüme haciz konmuşsa taşınmazın haczi tapu siciline bildirilir ve şerh edilir; şerh verilmiş tasarruf kısıtlaması taşınmaz üzerinde sonradan hak kazananlara karşı da ileri sürülebilir. Çekişmeli hakların korunmasına ilişkin mahkeme kararları da aynı etkiyle şerh edilebilir (İİK m.91; TMK m.1010).

Kanun bu ipoteğin tescili için bir süre öngörmez; Türk Medeni Kanunu'nun kanuni ipotek hükümlerinden yalnız önceden vazgeçme yasağına yollar, satıcılar ve mirasçılar için öngörülen üç aylık tescil süresine yollamaz. Kanun ipoteğin, mahkemece tespit edilen borcunu ödemeyen kat malikinin bölümü üzerine tescilinden söz eder; bölüm satıldıktan sonra eski malikin borcu için ipotek istenip istenemeyeceğini ayrıca düzenlemez (KMK m.22; TMK m.893 ve m.894).

Öğretide de kanuni ipoteğin tescilini isteme hakkının taşınmazı sonradan edinene karşı ileri sürülüp sürülemeyeceği tartışmalıdır: bu hakkı kişisel nitelikte gören görüşe göre hak yalnız hakkın doğduğu sırada malik olana karşı, ayni ya da eşyaya bağlı borç niteliğinde gören görüşe göre sonraki malike karşı da ileri sürülebilir. Bu konuda yargı uygulaması gösterilemez. Bu yüzden satıcı hakkında kesinleşmiş bir aidat kararı ya da süren bir dava varsa en güvenli yol, borcun satıştan önce kapatılmasıdır.

Satış alacaklılardan mal kaçırmak için yapılmışsa, elinde aciz belgesi bulunan alacaklı koşulları varsa tasarrufun iptali davası açabilir (İİK m.277).

Satıştan önce borç nasıl öğrenilir ve kapatılır?

Kat Mülkiyeti Kanunu, satış için yönetimden borç belgesi alınmasını öngörmez; belge, bölümün maliki olan satıcı aracılığıyla istenebilir. En güvenli yol, yönetimin imzalı ve tarihli ay ay borç dökümünü, gecikme tazminatını, açılmış takip ve davaları ve karar defterinin son kararlarını satıştan önce görmektir. Gecikme tazminatı aidat gecikme tazminatı hesaplama aracıyla dönem dönem hesaplanabilir.

Borç, satış bedelinin bir kısmı doğrudan yönetimin banka hesabına ödenerek kapatılabilir; ödeme dekontu ve yönetimin borcun ödendiğini gösteren yazısı saklanır.

Tescilli ipoteğin kaldırılması, yani terkini ise kaydın hak sağladığı kimselerin yazılı beyanıyla yapılır. Bu ipotek öteki kat malikleri lehine tescil edilir ve Kanun yöneticinin görevleri arasında ipoteğin tescil ettirilmesini sayar, terkinini saymaz; bu yüzden terkin beyanının kimin imzasıyla verileceğini satıştan önce tapu müdürlüğünden öğrenmek en güvenli yoldur (TMK m.1014; KMK m.35).

Satıcı yönünden borç satışla sona ermez: yönetim kendi dönemine ait aidatı satıştan sonra da satıcıdan isteyebilir. Zamanaşımı ve takip yolları aidat ödemeyen kat maliki sayfasında anlatılıyor.

İcra ihalesiyle alımda ihaleden önceki dönemin aidatı ve tescilli ipoteğin satış bedelinden ödenmesi ayrı kurallara bağlıdır; ayrıntılar icra ihalesinden taşınmaz almak sayfasında.

Sık sorulan sorular

Av. Arb. Uzl. Halis Gökhan Giray Bu sayfa Av. Arb. Uzl. Halis Gökhan Giray (İstanbul Barosu, Sicil No: 59260) tarafından hazırlanmıştır. Son güncelleme: Kasım 2026. İçerik genel bilgilendirme amaçlıdır; somut uyuşmazlıkta sözleşme ve belgeler incelenmeden sonuca varılmamalıdır.