İcradan Ev Almak: Teminat, İhalenin Feshi, Tahliye ve Vergiler

İcra ihalesinden taşınmaz almak adım adım

Akış, icra dairesinin elektronik satış portalındaki taşınmaz satışını alıcı yönünden izler. Yan yana duran iki kol, ihalenin feshinin istenip istenmemesine göre tescilin ne zaman yapılacağını gösterir.

1. İlan ve şartname on beş gün

   Artırmanın gün ve saat aralığı, başlangıçtan en az on beş gün önce ilan edilir; portaldaki ilan artırma bitene kadar açık kalır (İİK m.114 ve m.126).

2. Teminat

   Muhammen kıymetin yüzde onu oranındaki nakit teminat, artırma süresinin bitiminden önceki gün saat 23.30'a kadar icra dairesinin hesabına yatırılır (İİK m.114).

3. Teklif yedi gün

   Teklif verme süresi yedi gündür. Son on dakikada yeni teklif gelirse artırma üç dakika uzar ve mal en yüksek teklifi verene ihale edilir (İİK m.111/b).

4. Bedelin yatırılması yedi gün

   Alıcı, ihalenin feshi istense bile bedeli artırma sonuç tutanağının portalda ilanından itibaren yedi gün içinde nakden öder (İİK m.130).

5. • Fesih istenmezse

     İhale tarihinden itibaren yedi gün geçince tescil için tapuya yazı gönderilir.

   • Fesih istenirse

     Tescil yazısı, talebi sonuçlandıran kararın kesinleşmesini bekler; bedel bu sürede bankada nemalandırılır (İİK m.134).

6. Vergi ve tescil

   Tapu harcı tescil sırasında tapu müdürlüğünce alınır. Taşınmaz, damga vergisi ve katma değer vergisi yatırıldıktan sonra alıcı adına tescil edilir (İİK m.114).

7. Tahliye on beş gün

   Borçluya ya da hacizden önceki resmi belgeye dayanmayan kişiye tahliye emri gönderilir; on beş gün içinde çıkmayan zorla çıkarılır (İİK m.135).

Satış ilanı ve şartnamede neye bakılır?

Birinci ve ikinci artırmanın gün ve saat aralığı, artırmaya başlangıç tarihinden en az on beş gün önce ilan edilir; portaldaki ilan artırmanın bitimine kadar erişime açık tutulur. Artırmaya katılan, şartnameyi bütün ekleriyle görmüş ve içeriğini kabul etmiş sayılır (İİK m.114).

Şartnamede taşınmazın üzerindeki irtifak hakları, taşınmaz yükleri ve ipoteklerle birlikte satıldığı ve borçlunun bu taşınmazla güvence altına alınmış borçlarının alıcıya geçeceği yazılır. Ancak taşınmaz rehniyle güvence altına alınmış muaccel borçlar alıcıya devredilmez, satış bedelinden öncelikle ödenir; vadesi gelmemiş rehinli borç ise alıcıya geçebileceğinden şartnamedeki yükler ayrıca okunur. Şartname hangi masrafların alıcıya ait olduğunu da gösterir (İİK m.125).

Gazete, internet haber sitesi ve portaldaki metinler farklıysa portaldaki metin esas alınır. İlandaki hatalar ihale tarihi değiştirilmeden yalnız portalda düzeltilir ve bu düzeltme ilgililere ayrıca tebliğ edilmez (İİK m.114).

Tapu kaydı e-Devlet'ten ya da tapu müdürlüğünden, imar durumu belediyeden belgeyle okunur. Şartnameye taşınmazın son imar durumu da yazılır (İcra ve İflas Kanunu Uyarınca Elektronik Ortamda Yapılacak Satışların Usulü Hakkında Yönetmelik, kısaca Elektronik Satış Yönetmeliği, m.7).

Kıymet takdiri, muhammen bedel ve teklif

İcra dairesi taşınmazın kıymetini takdir ettirir ve taşınmaz üzerindeki yüklerin değere etkisini de hesaba katar. Rapor borçluya, haciz koyduran alacaklılara ve ipotekli alacaklılara tebliğ edilir; bunlar raporun tebliğinden itibaren yedi gün içinde icra mahkemesine şikayet edebilir. Kesinleşen kıymet takdirinin yapıldığı tarihten itibaren iki yıl geçmedikçe, doğal afet gibi istisnalar dışında yeniden kıymet takdiri istenemez (İİK m.128 ve m.128/a).

Alıcı adayı bu ilgililerden değildir; muhammen kıymet satışın başlangıç ölçüsüdür, alıcı için bir değer güvencesi değildir.

Teklif verme süresi yedi gündür ve teklif verenlerin kimliği artırma süresince görülemez. Teklif, muhammen kıymetin yüzde ellisi ile o malla güvence altına alınmış ve satış isteyenin alacağına önce gelen alacakların toplamından hangisi fazlaysa onu ve ayrıca paraya çevirme ve paylaştırma masraflarını geçmelidir. Teklifler arasındaki fark muhammen kıymetin binde beşinden ve her halde bin Türk lirasından az olamaz; en yüksek teklifi veren, kendisinden yüksek teklif gelmedikçe teklifini çekemez (İİK m.111/b ve m.115).

Son on dakika içinde yeni teklif gelirse artırma üç dakika uzar; her yeni teklif süreyi yeniden üç dakika uzatır ve uzamaların toplamı bir saati geçemez. Son uzama süresinde teklif gelmezse mal en yüksek teklifi verene ihale edilir (İİK m.111/b).

Teminat ve ihale bedelinin ödenmesi

Teminat, muhammen kıymetin yüzde onudur. Nakit teminat artırma süresinin bitiminden önceki gün saat 23.30'a kadar, kesin ve süresiz banka teminat mektubu ise bitimden önceki iş günü mesai bitimine kadar verilir (İİK m.114).

Artırmanın sona erdiği gün ve saatte şartlar varsa mal en yüksek teklifi verene ihale edilmiş olur ve mülkiyet alıcıya geçer. İcra müdürü ertesi iş günü artırma sonuç tutanağını portalda ilan eder; bedel bu ilandan itibaren yedi gün içinde yatırılır (İİK m.115).

Bedel süresinde yatırılmazsa ihale iptal edilir ve teminat iade edilmez; bu birinci artırmada olmuşsa ikinci artırma, birinci artırmadaki şartlarla önceden ilan edilen tarihte başlar. 7589 sayılı Kanun'la 31 Temmuz 2026 ve sonrasında ilanı yapılan artırmalarda bedeli yatırmayan alıcıya ayrıca teklif ettiği bedelin yüzde beşi oranında idari para cezası verilir (İİK m.114).

31 Temmuz 2026 ve sonrasında ilanı yapılan satışlarda, taşınmazın bütün malikleri payını mirasla edinmişse ve mirasçılar dışında malik yoksa, ortaklığın giderilmesi için yapılan satışta birinci artırma yalnız malik mirasçılar arasında yapılır; öteki alıcılar ancak ikinci artırmaya katılabilir (İİK m.114).

İhalenin feshi alıcıyı nasıl etkiler?

Fesih istenmesi alıcıyı bedeli ödemekten kurtarmaz. Para, fesih talebi hakkındaki karar kesinleşinceye kadar bankada nemalandırılır; talep kabul edilip karar kesinleşirse ihale ortadan kalkar ve yatırılan bedel nemasıyla birlikte alıcıya geri ödenir (İİK m.134).

İhale kural olarak yedi günlük fesih süresi geçince kesinleşir. Ancak satış ilanı kendisine tebliğ edilmeyen ilgili ile malın esaslı niteliklerindeki hatayı ya da ihaleye fesat karıştırıldığını sonradan öğrenen için yedi günlük süre öğrenme tarihinden başlar; bu süre ihalenin yapıldığına ilişkin kararın portalda ilanından itibaren bir yılı geçemez (İİK m.134).

Ayıptan sorumluluk olmadığından, taşınmazın esaslı bir niteliğindeki hatayı sonradan öğrenen alıcı için Kanun'un gösterdiği yol, bu sürelere uyarak ihalenin feshini istemektir. Teklif veren alıcı fesih isterken ihale bedeli üzerinden nispi harcın yarısını peşin yatırır ve ihale bedelinin yüzde beşi oranında teminat gösterir; talep işin esasına girilerek reddedilirse feshi istenen ihale bedelinin yüzde onuna kadar para cezasına mahkum edilir (İİK m.134).

25 Aralık 2025'te yürürlüğe giren 7571 sayılı Kanun'la, kanunda sayılmayan kişilerin fesih talebi dosya üzerinden ve kesin olarak reddedilir; teminatı ya da harcı hiç ya da eksik yatıran teklif verene iki haftalık kesin süreli muhtıra tebliğ edilir, süresinde tamamlanmazsa talep reddedilir (İİK m.134).

Kanun'a göre ihale kesinleşmedikçe ve taşınmaz alıcıya teslim edilmedikçe ya da teslime hazır hale getirilmedikçe bedel alacaklılara ödenmez; taşınmaz teslim edilemeyecek ya da teslime hazır hale getirilemeyecekse icra müdürü ihaleyi iptal eder ve bedel alıcıya ödenir (İİK m.134).

İçerideki borçlu ya da kiracı nasıl çıkar?

İhale kesinleşinceye kadar taşınmazın korunmasına icra dairesi karar verir; bu dönemde oturandan kira ya da kullanım bedelinin icra dairesine yatırılmasını isteme imkanı fesih istenince ne olur başlığında anlatılıyor. Taşınmaz borçlu tarafından ya da hacizden önceki bir tarihte yapıldığı resmi bir belgeyle belgelenmiş bir sözleşmeye dayanmadan başkası tarafından kullanılıyorsa, alıcının istemiyle on beş gün içinde çıkması için tahliye emri gönderilir; çıkmayan zorla çıkarılır (İİK m.135).

Yargı uygulamasına göre alıcı bunu ihalenin kesinleşmesi üzerine isteyebilir ve kiracı olduğunu ispat yükü içerideki kişidedir. Hacizden önce tapuya şerh verilmiş ya da noterde düzenlenmiş veya onaylanmış kira sözleşmesi resmi belge sayılır; adi yazılı sözleşme, elektrik ve doğalgaz aboneliği ya da vergi kaydı sayılmaz. Yakın tarihli bir kararda ise sözleşme adi yazılı olduğu halde, borçlunun hacizden önce kiracıya gönderdiği noter ihtarnamesi, kira için açtığı icra takibi ve kira ilişkisine dair mahkeme kararları resmi belge kabul edildi. Bu yorum yerleşik ölçüden daha geniştir; somut dosyada hangi belgenin yeteceği ayrıca değerlendirilir.

Tahliye emrine karşı icra mahkemesine şikayet, emrin öğrenilmesinden itibaren yedi gün içinde yapılır ve mahkeme karar vermedikçe tahliyeyi durdurmaz (İİK m.16 ve m.22).

Kiracı resmi belgeyle korunuyorsa tahliyenin yolu ve süreleri kira hukukundadır; ayrıntılar istanbulkirahukuku.com'daki yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye sayfasında. Bu durumda alıcı kira sözleşmesinin tarafı olur (TBK m.310).

Taşınmazdaki bir pay satıldıysa, yargı uygulamasına göre öteki paydaş ve onun kiracısı bu yolla çıkarılamaz; taşınmaz intifa hakkıyla yüklü satıldıysa da alıcı tahliye için mahkemeye başvurur. Cebri artırmayla satışta öteki paydaşlar önalım hakkını kullanamaz (4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.733).

Vergiler, tapu harcı ve aidat borcu kimde kalır?

Oranlar ve tutarlar somut ilanın şartnamesinde yazılır. 24 Nisan 2025'te yenilenen şartname örneğine göre katma değer vergisi, damga vergisi, alıcının tapu harcı ve teslim masrafları alıcıya aittir; borçluya düşen tapu harcını da alıcı öder ve bu tutar ona satış bedelinden iade edilir. Birikmiş vergiler satış bedelinden ödenir (Elektronik Satış Yönetmeliği Örnek 52).

Yargı uygulamasına göre alıcının katma değer vergisi ödeme borcu ihalenin kesinleşmesiyle doğar; tapu harcını ise tescil sırasında tapu müdürlüğü tahakkuk ettirip tahsil eder ve buna karşı başvuru idari yargıya yapılır. İhale kesinleşince taşınmaz, damga vergisi ve katma değer vergisi yatırıldıktan sonra alıcı adına tescil edilir (İİK m.114).

Aidat, bağımsız bölümün malikinin borcudur; bölümden kira sözleşmesine ya da başka bir sebebe dayanarak sürekli yararlanan da malikle birlikte sorumludur, ancak kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlıdır (634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.20 ve m.22).

Cebri icrada mülkiyet, TMK m.705 uyarınca tescilden önce kazanılır. Yargıtay uygulamasında malik, mülkiyeti sürdüğü dönemde doğan giderlerden sorumlu tutulmuş, devirden sonrakiler yeni malike bırakılmıştır. Bu ölçüye göre ihaleden önceki dönemin aidatı kural olarak borçluda kalır. İhale ile tescil arasındaki dönemin aidatını ise Yargıtay bir kararında, malikin kim olduğunun ve bölümü fiilen kimin kullandığının araştırılmasına bağlamıştır; bu dönem için yerleşik bir kural yoktur.

Alım öncesinde tapu kaydında aidat için kanuni ipotek bulunup bulunmadığına bakılır. Ödenmeyen aidat için bölüme kanuni ipotek tescil edilmişse bu da bir taşınmaz rehnidir; rehinle güvence altına alınmış muaccel borçlara ilişkin kurala göre bu borç kural olarak alıcıya devredilmez, satış bedelinden öncelikle, rehinler arasındaki sırasına göre ödenir. Bu ipoteğin şartnamede nasıl gösterildiği ayrıca okunur (İİK m.125).

Sık sorulan sorular

Av. Arb. Uzl. Halis Gökhan Giray Bu sayfa Av. Arb. Uzl. Halis Gökhan Giray (İstanbul Barosu, Sicil No: 59260) tarafından hazırlanmıştır. Son güncelleme: Kasım 2026. İçerik genel bilgilendirme amaçlıdır; somut uyuşmazlıkta sözleşme ve belgeler incelenmeden sonuca varılmamalıdır.