Müteahhit gecikme cezası ve kira kaybı hesaplama

Hesap hakkında

• Bu hesap genel bilgi içindir ve tahminidir. Gecikme cezasını ve kira kaybını mahkeme sözleşmeye, teslim tutanaklarına ve gerekirse bilirkişi incelemesine göre belirler; dosyanıza özgü durumlar sonucu değiştirebilir. Önemli bir karar vermeden önce bir avukata danışın.
• Gecikme, teslimin son gününün ertesinden bitiş gününe kadar sayılır. Tam aylar aylık tutarla, artan günler aylık tutarın otuzda biriyle hesaplanır; ay, TBK m.92'deki süre kuralı örnek alınarak, başladığı günün sayıca karşılığı olan günde, o gün yoksa ayın son gününde dolmuş sayıldı. Ayların ve artan günlerin bu şekilde hesaplanması yazılı bir kurala dayanmaz; mahkeme ya da bilirkişi farklı bir gün hesabı kullanabilir.
• Teslim günü sözleşmede belirli bir tarih olarak kararlaştırılmışsa müteahhit bu günün geçmesiyle, ihtar gerekmeden temerrüde düşer (TBK m.117). Süre ruhsat gibi bir olaydan işliyorsa yargı uygulamasında olay gerçekleşince teslim günü sözleşmeden hesaplanıp gecikme bu günden sayılmıştır; olayın ne zaman gerçekleşeceği belirlenmemiş ve olay gerçekleşmemişse temerrüt için ihtar aranmıştır. Öğretide olaydan işleyen sürede de ihtar gerektiği savunulduğundan kuşkuda ihtar çekmek en güvenli yoldur. Gecikme malikten kaynaklanıyorsa ya da müteahhit gecikmede kusuru olmadığını ispat ederse gecikme tazminatı istenemez (TBK m.118).
• Yargı uygulamasına göre gecikme tazminatı sözleşmeye uygun teslime, teslim yapı kullanma iznine bağlanmışsa iznin alındığı güne kadar istenir; malik bölümü daha önce kullanmaya başlamış, satmış ya da kiraya vermişse o günde durur. Bir bölüm için bu tarihlerden birden çoğu varsa en erkenini girin. Bölümler ayrı günlerde teslim edildiyse her bölüme kendi bitiş tarihini yazın.
• Teslimde gecikme için kararlaştırılan ceza, gecikmiş teslimle birlikte istenebilir; yeter ki malik bu haktan açıkça vazgeçmemiş ya da ifayı çekincesiz kabul etmemiş olsun (TBK m.179/2). Yargı uygulamasına göre çekince teslim anında açıkça, örneğin teslim tutanağına yazılarak konur; kira kaybı karşılığı gecikme tazminatında ise çekince aranmaz. Maddenin hangisi olduğu yoruma bağlı olabildiğinden teslim tutanağına her durumda çekince yazmak en güvenli yoldur.
• Sözleşmede gecikme için aylık kira tazminatı yazılıysa yargı uygulamasına göre o tutar uygulanır; yazılı değilse kira kaybı, bölümlerin getireceği rayiç kira üzerinden istenebilir. Sözleşme ceza ile kira kaybının birlikte ödeneceğini öngörmüyorsa kira kaybı yalnız cezayı aşan kısmı için ve müteahhidin kusuru ispat edilerek istenebilir (TBK m.180/2).
• Hakim aşırı gördüğü cezayı kendiliğinden indirir (TBK m.182); tacir müteahhit ise kural olarak cezanın aşırı olduğu iddiasıyla indirim isteyemez (Türk Ticaret Kanunu m.22). Araç indirim hesaplamaz.
• Araç faiz hesaplamaz. Ödenmeyen ceza ve kira kaybına faiz için, sözleşmede ödeme günü kararlaştırılmamışsa kural olarak ihtar gerekir; ihtar yoksa faiz dava tarihinden işletilir, ihtardan sonra biriken aylar için ayrıca ihtar gerekebilir. Temerrüt faizini aşan zarar da, müteahhit kusursuzluğunu ispat etmedikçe ayrıca istenebilir (TBK m.120 ve m.122).
• Eser sözleşmesinden doğan alacaklar beş yılda, müteahhit borcunu ağır kusuruyla hiç ya da gereği gibi ifa etmemişse on yılda zamanaşımına uğrar (TBK m.146 ve m.147/6). Sürenin başlangıcı tartışmalıdır; araç zamanaşımı hesaplamaz, yalnız beş yıla yaklaşıldığında ya da geçildiğinde uyarır. Zamanaşımı dava açılması ya da icra takibi gibi işlemlerle kesilir (TBK m.154).
• Hangi bölümün kime düşeceği sözleşmede belirlenmişse her malikin kendi bölümleri için gecikme cezası ve kira kaybı isteyebileceği öğretide kabul edilir; belirlenmemişse malikler birlikte hareket eder. Malik ölmüşse mirasçılar paylaşmaya kadar terekeye ait haklarda birlikte hareket eder (TMK m.640).
• Müteahhidin inşaat süresince ödemeyi üstlendiği kira ve devletin kira yardımı bu hesaba girmez; bunların gecikme tazminatından düşülüp düşülmeyeceği sözleşmeye ve somut olaya göre değerlendirilir, araç bunları düşmez. Riskli yapıda sözleşme Başkanlık yoluyla resen feshedilmiş sayılırsa müteahhidin fesih tarihine kadar ödediği kira yardımı geri istenemez (6306 sayılı Kanun m.6).
• Hesap yalnız gecikme cezasını ve kira kaybını gösterir. Faiz, temerrüt faizini aşan zarar, cezanın indirilmesi, eksik ve ayıplı iş bedeli, sözleşmeden dönme ya da ifadan vazgeçmede istenecek zarar, işin başkasına tamamlatılmasında gecikme süresinin sınırı ve zamanaşımı hesaplanmaz. Tutar sözleşmede günlük ya da başka bir birimle yazılmışsa araç bu hesabı yapmaz; tutar döviz cinsindense sonuç aynı para biriminde okunur, çevirme ve faiz ayrı kurallara bağlıdır. Konunun ayrıntısı Müteahhit temerrüdü ve yarım kalan inşaat sayfasındadır.