gokhangiray.av.tr · Taşınmaz almadan önce kontrol listesi ·
Taşınmaz · kontrol listesi
Taşınmaz almadan önce kontrol listesi
Ne aldığınızı ve nasıl aldığınızı seçin; liste, tapu kaydından kaporaya, teklife ve tescile kadar bakılacak belgeleri ve sitedeki ilgili sayfaları durumunuza göre sıralar. Öteki soruları cevaplarsanız liste durumunuza göre değişir.
Listeyi görmek için ne aldığınızı ve nasıl aldığınızı seçin.
Bu liste genel bir hatırlatmadır; somut dosyanın, tapu kaydının ve belgelerin incelenmesinin yerini tutmaz. Listede yer almayan durumlar da sonucu değiştirebilir. Kapora vermeden, teklif vermeden ya da tapuda imza atmadan önce bir avukata danışın.
Bakılacaklar
Tapu kaydı ve şartname
Öne çıkan
Nereden bakılır:Güncel tapu kaydı
Ev ya da arsa alırken kapora vermeden önce bakılacak ilk belge güncel tapu kaydıdır: kimin malik olduğu, satılan payın büyüklüğü, şerhler, beyanlar, ipotek ve haciz. Tapudaki bu kayıtlar alıcıya karşı ileri sürülür, çünkü kimse tapu sicilindeki bir kaydı bilmediğini ileri süremez (4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.1020).
Alımın güvenli olup olmadığı şartnamenin, tapu kaydının ve sürelerin önceden okunmasına bağlıdır, çünkü cebri artırmalarda zapttan ve ayıptan sorumluluğa ilişkin hükümler uygulanmaz: alıcı taşınmaza, tapu siciline veya satış koşullarına ya da kanuna göre belirli olan durumu, hakları ve yükleriyle birlikte malik olur (6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.280).
Teklif vermeden önce güncel tapu kaydı ve şartname okunmalıdır.
Neden önemli:Şerhli hak ve kısıtlamalar sonradan malik olana karşı da ileri sürülebilir
Şerhli haklar ve kısıtlamalar sonradan malik olana karşı da ileri sürülebildiğinden, varsa bunların satıştan önce ya da satışla birlikte nasıl kaldırılacağı yazılı olarak belirlenir.
Neden önemli:İpotek satıştan sonra da taşınmaz üzerinde kalır
İpotekli taşınmazın devri, aksi kararlaştırılmadıkça borçlunun sorumluluğunda ve güvencede değişiklik yapmaz; ipotek satıştan sonra da taşınmaz üzerinde kalır (TMK m.888).
İpotekli taşınmazı sonradan satın alan, tapu müdürlüğüne yurt içinde bir tebligat adresi bildirmek zorundadır; bildirmezse tescil talebi reddedilir (2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu m.148/a).
Şartnamede taşınmazın üzerindeki irtifak hakları, taşınmaz yükleri ve ipoteklerle birlikte satıldığı ve borçlunun bu taşınmazla güvence altına alınmış borçlarının alıcıya geçeceği yazılır. Ancak taşınmaz rehniyle güvence altına alınmış muaccel borçlar alıcıya devredilmez, satış bedelinden öncelikle ödenir; vadesi gelmemiş rehinli borç ise alıcıya geçebileceğinden şartnamedeki yükler ayrıca okunur. Şartname hangi masrafların alıcıya ait olduğunu da gösterir (İİK m.125).
Şartname, taşınmazın üzerindeki irtifak hakları ve ipoteklerle birlikte satıldığını ve hangi giderlerin alıcıya ait olduğunu gösterir. İpotekle güvence altına alınmış borç muaccel değilse taşınmazla birlikte alıcıya geçebilir; muaccel rehinli borçlar ise satış bedelinden öncelikle ödenir (İİK m.125).
Neden önemli:Satılan payı ve elbirliği mülkiyetinde bütün mirasçıların katılımı gerekip gerekmediğini gösterir
Taşınmaz mirasçılar adına elbirliğiyle kayıtlıysa bir mirasçı tek başına tapuda satış yapamaz; tasarruf için kural olarak bütün ortakların oybirliği gerekir (TMK m.688 ve m.702).
Bütün mirasçılar birlikte başvurursa taşınmaz, intikalle birlikte ya da sonradan, payları gösterilerek paylı mülkiyet olarak tescil edilebilir.
Neden önemli:Ev aile konutuysa eşin açık rızası gerekir
Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça aile konutunu devredemez ve üzerindeki hakları sınırlayamaz (TMK m.194).
En güvenli yol, satıcının medeni halini nüfus kayıt örneğinden görmek ve evliyse eşin açık rızasını tapudaki işlemde almaktır; ayrıntı aile konutu şerhi sayfasında.
Şerh konulsun ya da konulmasın, malik eş diğer eşin açık rızası olmadan aile konutunu satamaz, bağışlayamaz ve ev üzerindeki hakları sınırlayamaz; şerh bu korumayı tapu kaydına bakan herkes için görünür kılar.
Satış vekille yapılıyorsa vekaletname noterde düzenleme şeklinde yapılmış olmalı ve vekile taşınmazı devretme yetkisini özel olarak vermelidir (1512 sayılı Noterlik Kanunu m.89; 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.504).
Tapudaki kayda iyiniyetle dayanarak mülkiyet kazanan üçüncü kişinin kazanımı korunur; kaydın yolsuz olduğunu bilen ya da bilmesi gereken kişi ise bu kayda dayanamaz (TMK m.1023 ve m.1024).
İyiniyet asıldır, ama durumun gereklerine göre kendisinden beklenen özeni göstermeyen kimse iyiniyet iddiasında bulunamaz (TMK m.3).
Yargıtay'ın tapu iptali davalarına bakan dairesinin 2023 ve 2024 kararlarında taşınmazın değerinin çok altındaki bedel, kısa aralıklarla art arda yapılan devirler, alıcının bölgedeki değeri bilebilecek durumda olması, taşınmazın çok sayıda haciz ve ipotekle yüklü olarak devralınması ve ödenen bedelin belgelenememesi iyiniyeti çürüten olgular sayılmıştır. Aynı dairenin 2020 tarihli bir kararında ise kredi kullanarak alan kişi için bedel farkı tek başına kötüniyet kanıtı sayılmamıştır.
Satıcının kendisi işlem tarihinde ayırt etme gücüne sahip değilse alıcının iyiniyeti satışı geçerli kılmaz; bu durum ve vekaletin kötüye kullanılmasında alıcının yeri tapu iptali ve tescil davası sayfasında anlatılıyor.
Neden önemli:Öteki paydaşlar bildirimden itibaren üç ay ve her halde satıştan itibaren bir yıl içinde önalım davası açabilir
Alıcı için en güvenli yol, öteki paydaşlardan bu satış için yazılı vazgeçme almak, alınamazsa tapudaki satıştan hemen sonra satışı onlara noterle bildirmektir (TMK m.733).
Bu yüzden vazgeçme yazısında satılan payın, alıcının ve satış bedelinin açıkça yazılması ve imzanın noterde onaylatılması tavsiye edilir.
Daire birden çok kişi adına paylı kayıtlıysa ve bunlardan biri payını satıyorsa, o dairenin öteki paydaşları önalım hakkını kullanabilir.
Önalım riski geçse de pay sahibi olmak taşınmazın belirli bir bölümünün sahibi olmak demek değildir; öteki paydaşlar ortaklığın giderilmesi davası açabilir.
Paylı mülkiyette paydaş bölünmemiş taşınmazın tamamına payı oranında maliktir; tapuda belirli bir daire görünmez.
Cebri artırmayla satışta öteki paydaşlar önalım hakkını kullanamaz (4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.733).
Rapor borçluya, haciz koyduran alacaklılara ve ipotekli alacaklılara tebliğ edilir; bunlar raporun tebliğinden itibaren yedi gün içinde icra mahkemesine şikayet edebilir.
Alıcı adayı bu ilgililerden değildir; muhammen kıymet satışın başlangıç ölçüsüdür, alıcı için bir değer güvencesi değildir.
Mahkeme bütün paydaşların rızasıyla satışın yalnız paydaşlar arasında artırmayla yapılmasına karar vermişse üçüncü kişi ihaleye hiç katılamaz (TMK m.699).
Satış memurluklarının birinci artırmayı mirasçılarla nasıl sınırlayacağı ve mirasçılığın nasıl gösterileceği konusunda henüz yerleşik bir uygulama yok; iki artırmanın kimlere açık olduğunu ilan ve şartname üzerinden kontrol etmek, belirsizlik varsa satış memurluğuna sormak gerekir.
31 Temmuz 2026 ve sonrasında ilanı yapılan satışlarda önemli bir istisna var: taşınmazın bütün malikleri payını mirasla edinmişse ve mirasçılar dışında malik yoksa birinci artırmaya yalnız malik mirasçılar katılır. Üçüncü kişi bu durumda ancak ikinci artırmada teklif verebilir (İİK m.114).
Birinci artırmayı bir mirasçı kazanır ve bedeli öderse ikinci artırma yapılmaz; üçüncü kişinin teklif verme imkanı da doğmaz.
Teminat, muhammen kıymetin yüzde onudur. Nakit teminat artırma süresinin bitiminden önceki gün saat 23.30'a kadar, kesin ve süresiz banka teminat mektubu ise bitimden önceki iş günü mesai bitimine kadar verilir (İİK m.114).
Katılmak için muhammen kıymetin yüzde onu kadar teminat, satışı yapan dairenin banka hesabına yatırılır. Nakit teminat en geç artırma süresinin bitiminden önceki gün saat 23:30'a kadar yatırılmalıdır; teminat mektubu verilecekse kesin ve süresiz banka teminat mektubu artırma süresinin bitiminden önceki iş günü mesai bitimine kadar satışı yapan daireye teslim edilir (İİK m.114).
Teklif verirken rakamı dikkatle kontrol etmek gerekir.
Teklifler arasındaki fark muhammen kıymetin binde beşinden ve her halde bin Türk lirasından az olamaz; en yüksek teklifi veren, kendisinden yüksek teklif gelmedikçe teklifini çekemez (İİK m.111/b ve m.115).
En yüksek teklifi veren, artırma süresi içinde kendisinden yüksek bir teklif verilmedikçe teklifini çekemez ve teminatını geri alamaz (İİK m.111/b).
Yargı uygulamasında, ortaklığın giderilmesi satışında portalın uyarılarına rağmen onaylanan çok yüksek bir teklif maddi hata sayılmamış ve bu gerekçeyle istenen ihalenin feshinin reddedilmesi gerektiği kabul edilmiştir.
İcra müdürü ertesi iş günü artırma sonuç tutanağını portalda ilan eder; bedel bu ilandan itibaren yedi gün içinde yatırılır (İİK m.115).
Bedel süresinde yatırılmazsa ihale iptal edilir ve teminat iade edilmez; bu birinci artırmada olmuşsa ikinci artırma, birinci artırmadaki şartlarla önceden ilan edilen tarihte başlar. 7589 sayılı Kanun'la 31 Temmuz 2026 ve sonrasında ilanı yapılan artırmalarda bedeli yatırmayan alıcıya ayrıca teklif ettiği bedelin yüzde beşi oranında idari para cezası verilir (İİK m.114).
İhale alıcısı, ihalenin feshi istenmiş olsa bile satış bedelinin tamamını artırma sonuç tutanağının portalda ilanından itibaren yedi gün içinde nakden öder. Bedel bu süre içinde satış dairesinin hesabına geçmelidir. Bedeli yatırmayan alıcının teminatı geri verilmez; 31 Temmuz 2026 ve sonrasında ilanı yapılan satışlarda ayrıca teklif ettiği bedelin yüzde beşi oranında idari para cezası verilir (İİK m.114 ve m.130).
Fesih istenmesi alıcıyı bedeli ödemekten kurtarmaz. Para, fesih talebi hakkındaki karar kesinleşinceye kadar bankada nemalandırılır; talep kabul edilip karar kesinleşirse ihale ortadan kalkar ve yatırılan bedel nemasıyla birlikte alıcıya geri ödenir (İİK m.134).
Bedel ödendikten sonra tescil yazısı, fesih istenmezse ihale tarihinden itibaren yedi gün geçince, istenirse kararın kesinleşmesinden sonra gönderilir; tescil, damga vergisi ile katma değer vergisi yatırılınca yapılır.
Tescil için tapuya yazı, ihalenin feshi için öngörülen yedi günlük süre geçtikten ya da fesih talebini sonuçlandıran karar kesinleştikten sonra gönderilir.
Yargı uygulamasına göre lehine aile konutu şerhi bulunan eş, cebri satıştan sonra ihalenin feshini isteyebilecek ilgililer arasında sayılır; satış ilanının bu eşe tebliğ edilmemesi de tek başına ihalenin feshi sebebidir.
Oranlar ve tutarlar somut ilanın şartnamesinde yazılır. 24 Nisan 2025'te yenilenen şartname örneğine göre katma değer vergisi, damga vergisi, alıcının tapu harcı ve teslim masrafları alıcıya aittir; borçluya düşen tapu harcını da alıcı öder ve bu tutar ona satış bedelinden iade edilir.
Sicile kayıtlı malın alıcı adına tescili, damga vergisi ve katma değer vergisi yatırıldıktan sonra yapılır (İİK m.114 ve m.134).
Nereden bakılır:Yönetimin yazılı borç dökümü, karar defteri, tapu kaydı
Kat Mülkiyeti Kanunu, satış için yönetimden borç belgesi alınmasını öngörmez; belge, bölümün maliki olan satıcı aracılığıyla istenebilir. En güvenli yol, yönetimin imzalı ve tarihli ay ay borç dökümünü, gecikme tazminatını, açılmış takip ve davaları ve karar defterinin son kararlarını satıştan önce görmektir.
Satıştan önce alınmış bir onarım ya da güçlendirme kararının satıştan sonra ödenecek taksitlerinin hangi döneme ait sayılacağı bu kararlarda ayrıca belirlenmemiştir; yönetimin bu taksitleri yeni malikten istemesi mümkündür. Bu yüzden en güvenli yol, karar defterinin son kararlarını satıştan önce okumak ve böyle taksitlerin satıcı ile alıcı arasında nasıl paylaşılacağını sözleşmeye yazmaktır.
Neden önemli:Tescil edilmiş kanuni ipotek tapuda görünür ve kat maliklerinin alacağı önceliklidir
Alınabilir, ama ipotek satıştan sonra da bölüm üzerinde kalır. En güvenli yol, borcun satıştan önce ödenmesi ve ipoteğin kaldırılmasının tapudaki satışla birlikte yapılmasıdır.
Bu ipotek öteki kat malikleri lehine tescil edilir ve Kanun yöneticinin görevleri arasında ipoteğin tescil ettirilmesini sayar, terkinini saymaz; bu yüzden terkin beyanının kimin imzasıyla verileceğini satıştan önce tapu müdürlüğünden öğrenmek en güvenli yoldur (TMK m.1014; KMK m.35).
Kanun ipoteğin, mahkemece tespit edilen borcunu ödemeyen kat malikinin bölümü üzerine tescilinden söz eder; bölüm satıldıktan sonra eski malikin borcu için ipotek istenip istenemeyeceğini ayrıca düzenlemez (KMK m.22; TMK m.893 ve m.894).
Bu yüzden satıcı hakkında kesinleşmiş bir aidat kararı ya da süren bir dava varsa en güvenli yol, borcun satıştan önce kapatılmasıdır.
Bu yüzden "borçlarıyla birlikte devralınmıştır" türünden bir kayıt, tutar bilinmeden imzalanmaz; alıcı borcu üstlenecekse tutar ve dönem yazılı olarak sınırlanır ve bu tutar satış bedelinden düşülür.
Tapu kaydı yapının imara ve ruhsata uygun olduğunu göstermez; imar durumu ve yapı kullanma izni, yani iskan, ruhsatı veren belediyeden belgeyle öğrenilir.
Tapu kaydı e-Devlet'ten ya da tapu müdürlüğünden, imar durumu belediyeden belgeyle okunur.
Şartnameye taşınmazın son imar durumu da yazılır (İcra ve İflas Kanunu Uyarınca Elektronik Ortamda Yapılacak Satışların Usulü Hakkında Yönetmelik, kısaca Elektronik Satış Yönetmeliği, m.7).
Tapuda kat mülkiyeti yerine kat irtifakı görünüyorsa yapı kullanma izni alınıp kat mülkiyetine geçilmemiş olabilir. Kat irtifakı, yapının tamamı için düzenlenen yapı kullanma izin belgesine dayanılarak kat mülkiyetine çevrilir (KMK m.3).
Paylı mülkiyette paydaş bölünmemiş taşınmazın tamamına payı oranında maliktir; tapuda belirli bir daire görünmez.
Tespite itiraz süresi muhtarlıktaki ilanın son gününden işlediğinden alım sırasında geçmiş olabilir; süreç kentsel dönüşümde kat malikinin hakları sayfasında.
Tapu kaydındaki belirtme, Kanun'un tebliğ saydığı gün değildir; ölçü muhtarlıktaki ilanın son günüdür. Yine de ilan çoktan bitmiş olabilir. Hemen muhtarlıktan tarihleri öğrenin.
Karara katılmayan malikin payı süreç içinde üçüncü kişiye satılırsa alıcı tapuya elektronik tebligat adresi bildirmek zorundadır. Satış başvurusundan sonra tapuya belirtme işlenince pay başka bir devre konu edilemez.
Kanun riskli yapıdaki bölümün satışını genel olarak yasaklamaz, ama bina dönüşüm sürecine girer ve kararlar hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğuyla alınır. Karara katılmayan malikin payını Kanun'a göre satış yapılıncaya kadar satın alan kişi, tescil için elektronik tebligat adresini tapu müdürlüğüne bildirmek zorundadır (6306 sayılı Kanun m.6).
Müteahhitle kat karşılığı sözleşme tapuya şerh edilmişse, şerhten sonra malik olan alıcıya karşı da ileri sürülebilir; sözleşmenin içeriği kat karşılığı inşaat sözleşmesi sayfasında (TMK m.1009).
Risk, şartname ve tapu kaydı okunarak, içeride kimin hangi belgeyle oturduğu öğrenilerek ve fesih süresi hesaba katılarak azaltılır.
Taşınmaz borçlu tarafından ya da hacizden önceki bir tarihte yapıldığı resmi bir belgeyle belgelenmiş bir sözleşmeye dayanmadan başkası tarafından kullanılıyorsa, alıcının istemiyle on beş gün içinde çıkması için tahliye emri gönderilir; çıkmayan zorla çıkarılır (İİK m.135).
Taşınmazda oturan kişi, kural olarak kira ilişkisini davadan önce yapılmış resmi bir belgeyle ispat edemiyorsa alıcı satış memurluğundan tahliye emri isteyebilir; satıştan sonra taşınmazda kalan eski paydaş da bunlara girer.
Kira sözleşmesinin paydaşlardan biri ya da birkaçı tarafından doğrulandığı ya da satış ilanında o kişinin kiracı olduğunun belirtildiği durumlarda resmi belge aranmadığını ve alıcının ancak dava yoluyla tahliye isteyebileceğini kabul eden kararlar da vardır.
Taşınmazdaki bir pay satıldıysa, yargı uygulamasına göre öteki paydaş ve onun kiracısı bu yolla çıkarılamaz; taşınmaz intifa hakkıyla yüklü satıldıysa da alıcı tahliye için mahkemeye başvurur.
Kiracı resmi belgeyle korunuyorsa tahliyenin yolu ve süreleri kira hukukundadır; ayrıntılar istanbulkirahukuku.com'daki yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye sayfasında. Bu durumda alıcı kira sözleşmesinin tarafı olur (TBK m.310).
Tahliye emriyle çıkarılamayan kiracı bakımından kira sözleşmesi kendiliğinden sona ermez; yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur ve kiracıyı ancak kira hukukundaki tahliye sebeplerine dayanarak çıkarabilir (TBK m.310).
Konut ve çatılı işyerlerinde bu sebeplerden biri yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliyedir. Bu yolda bir aylık bildirim süresi ihtiyaten ihale tarihinden sayılmalıdır. Kira sözleşmesi tapuya şerh edilmişse bu yol kullanılamaz.
Adi yazılı ön protokol geçersiz olduğundan, yargı uygulamasına göre ona bağlanan kaporanın iki katının ödeneceği kaydı da geçersizdir; verilen para sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri istenir (TBK m.77).
Satış kural olarak tapuda resmi senetle yapılır; satış vaadi noterde düzenleme şeklinde yapılır, yalnız imzanın onaylanması yetmez. Emlak ofisinde imzalanan adi yazılı ön protokol bu yüzden taşınmazı alıcıya kazandırmaz (TBK m.237; TMK m.706; Noterlik Kanunu m.89).
Noter, taraflardan birinin istemi ve giderlerin ödenmesi üzerine satış vaadini tapuya şerh ettirebilir; şerhli vaat sonradan hak kazananlara karşı ileri sürülebilir (Noterlik Kanunu m.60; TMK m.1009).
Neden önemli:Tapu müdürlüğü yeni malik adına poliçe bulunup bulunmadığını kontrol eder
Zorunlu deprem sigortasında satış ve benzeri işlemlerde satıcının sözleşmesi tapudaki tescil tarihi itibarıyla sona erer ve tapu müdürlüğü yeni malik adına sözleşme bulunup bulunmadığını kontrol eder; poliçe tapu işleminden önce yaptırılır.
"Avukata sorun", seçimlerinizin ve listedeki maddelerin özetiyle hazır bir WhatsApp mesajı açar; mesajı siz gönderirsiniz.
Bilmeniz gerekenler
Hukuki kontrol yerinde teknik inceleme ve değer tespiti içermez; bunlar için mühendis ve lisanslı değerleme kuruluşu desteği alınır.
Bu liste nasıl kullanılır?
Önce ne aldığınızı ve nasıl aldığınızı seçin. Liste, cevaplarınıza göre yeni sorular gösterir; cevabını bilmediğiniz soruda "Bilmiyorum" seçili kalabilir, o zaman ilgili kontrol de listeye girer. Maddelerde yapılacak iş, varsa nereden bakılacağı, sitedeki sayfadan alınan açıklama ve o sayfaya bağlantı vardır. Maddeler önce tapu kaydı, sonra satıcı, pay, ihale, kat mülkiyeti, belediye, taşınmazda oturan ve sözleşme sırasıyla gelir.
Listede neler yok?
Liste, taşınmazda payı bulunmayan alıcı için hazırlandı. Zaten paydaş olduğunuz taşınmazda pay alıyorsanız, satıcıysanız ya da ihaleye paydaş olarak giriyorsanız ilgili sayfaları okuyun. Satıcının şirket olduğu satışlar, tarım arazileri, ortaklığın giderilmesi ihalesinde aidat borcu, ihaleyle alımda zorunlu deprem sigortası, taşınmazın değeri, yapının teknik durumu ve vergi, harç ya da masraf tutarlarının hesabı listede yer almaz. Tahliye emriyle çıkarılamayan kiracının durumu ve kira hukukundaki tahliye yolları kira hukuku sitemizde anlatılıyor.
Av. Arb. Uzl. Halis Gökhan Giray