Davayı kimler açabilir?
Dava, birden çok kişinin birlikte malik olduğu taşınmazlarda açılır. Tapuda payları ayrı ayrı yazılı olanlar, örneğin 1/2 ve 1/4 paylı malikler, paylı mülkiyettedir; payları gösterilmeden "elbirliği" ya da "iştirak halinde" kaydıyla yazılı mirasçılar elbirliği mülkiyetindedir. İkisinde de ortaklığı sürdürme yükümlülüğü yoksa her paydaş, diğerlerinin rızası olmadan paylaşma isteyebilir (TMK m.642 ve m.698).
Payı tapuda devralmadan haricen ya da satış vaadi sözleşmesiyle satın alan veya taşınmazda yalnız intifa hakkı bulunan kişi paydaş olmadığından bu davayı açamaz. Tapu kaydı henüz ölen paydaşın adına olsa da mirasçıları paydaştır; mirasçılık belgesiyle dava açabilirler. Elbirliği mülkiyetinde bir mirasçının payını haczettiren alacaklısı da icra mahkemesinden alacağı yetki belgesiyle dava açabilir (İİK m.121).
Paylaşma istemi şu hallerde dinlenmez (TMK m.676 ve m.698; 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.7):
- Paydaşlar ortaklığın devamını sözleşmeyle kararlaştırmışsa; bu sınırlama en çok on yıl geçerlidir ve taşınmazlarda resmi şekilde yapılır.
- Taşınmaz sürekli bir amaca özgülenmişse.
- Paylaşma uygun olmayan bir zamanda isteniyorsa; örneğin depremden hemen sonra değerlerin olağanüstü düştüğü dönemde. Bunu hakim dürüstlük kuralına göre değerlendirir.
- Bütün mirasçılar yazılı bir paylaşma sözleşmesi yapmışsa; bu durumda sözleşmenin ifası istenir.
- Kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş binanın tamamı için; dava her bağımsız bölüm, yani her daire ya da dükkan için ayrı açılabilir.
Arabuluculuk, görevli ve yetkili mahkeme
1 Eylül 2023'ten bu yana dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır; başvurulmadan açılan dava usulden reddedilir. Arabuluculukta, örneğin bir paydaşın diğer payları satın alması üzerinde anlaşılırsa, anlaşma belgesine taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden icra edilebilirlik şerhi alınır; şerhli belgeyle tapuda resmi senet düzenlenmeksizin tescil istenebilir (6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B).
Dava basit yargılama usulüyle görülür. Birden fazla taşınmaz için, bunlardan birinin bulunduğu yerde tek dava açılabilir. Görevli mahkeme taşınmazın değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesi, yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir; bu yetki kesindir (HMK m.4/1-b ve m.12).
İstanbul'da mahkemenin adı ilçeden değil adliyeden gelir: Kadıköy'deki bir daire için dava İstanbul Anadolu Adliyesi'ndeki, Beşiktaş'taki bir daire için İstanbul Adliyesi'ndeki sulh hukuk mahkemesinde açılır. İlçelerin bağlı olduğu adliyeler adliye rehberimizde yer alıyor.
Taraflar, mirasçılık belgesi ve masraflar
Davada tapudaki bütün paydaşların yer alması zorunludur; taraf teşkili tamamlanmadan karar verilemez. Kazanan ya da kaybeden taraf yoktur: davalılar da paylaşma isteyebilir, davacı feragat etse bile diğer paydaşlar davayı sürdürebilir.
Tapuda ölmüş bir paydaş görünüyorsa mirasçıları davaya katılır; bunun için mirasçılık belgesi (veraset ilamı) gerekir. Belge dava açılırken dosyaya konulmamışsa mahkeme, çıkarması için davacıya yetki verir. Belgenin nasıl alınacağı miras davaları rehberimizde anlatılıyor. Adresi bulunamayan paydaş için kayyım atanır; taşınmazda intifa hakkı sahibi varsa o da davaya katılır.
Paydaşlığı ya da pay oranlarını etkileyecek başka bir dava varsa, örneğin mirasbırakanın taşınmazı mirasçılardan mal kaçırmak için satış gibi göstererek devrettiği iddiasıyla (muris muvazaası) açılmış bir tapu iptali ve tescil davası, yargı uygulamasında o davanın sonucu bekletici mesele olarak beklenir (HMK m.165).
Kaybeden taraf olmadığından yargılama giderleri ve tarifedeki maktu vekalet ücreti bütün paydaşlara payları oranında yükletilir; satışta harç satış bedeli üzerinden hesaplanır ve yine paylara göre dağıtılır. Dava davacının feragati nedeniyle reddedilirse giderler davacıda kalır.
Aynen paylaşma, satış ve satış memurluğu
Paylaşmada asıl olan aynen bölmedir. Paydaşlardan biri isterse mahkeme, imar mevzuatına göre bölünmenin mümkün olup olmadığını araştırır; parçaların değeri denk değilse eksik parçaya para eklenerek denkleştirme yapılır. Taşınmaz önemli bir değer kaybı olmadan bölünemiyorsa açık artırmayla satılır. Satışın yalnız paydaşlar arasında yapılması ise bütün paydaşların rızasına bağlıdır (TMK m.699).
Miras paylaşmasında bir mirasçı isterse hakim, olanak varsa her taşınmazın tamamını bir mirasçıya verip değer farkını para ödenmesiyle denkleştirerek paylaştırma yapar (TMK m.642).
Satış, karar kesinleştikten sonra taraflardan birinin talebiyle başlar; kesinleşen satış kararı on yıl içinde infaz ettirilebilir. Satış memurluğu bilirkişiyle taşınmazın muhammen kıymetini belirler, sonra ilan ve artırma işlemlerini yürütür. Satışı mahkemenin görevlendirdiği satış memuru, İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre yapar (HMK m.322).
31 Temmuz 2026'dan itibaren ilan edilen satışlarda mirasçılar arası artırma
7589 sayılı Kanun'la getirilen kurala göre, taşınmazın bütün malikleri payını mirasla edinmişse ve mirasçılar dışında malik yoksa, ortaklığın giderilmesi için yapılan satışta birinci artırma yalnız malik mirasçılar arasında yapılır. Bu artırmada teklifin muhammen kıymetin yüzde yüzünü geçmesi gerekir; ikinci artırmada eşik yüzde ellidir ve paraya çevirme ile paylaştırma masrafları iki eşiğe de eklenir. Mirasçılar arası artırma usulü bir defaya mahsus uygulanır (İİK m.114).
Mirasçı olmayan bir kişi pay satın almışsa kural uygulanmaz. Hüküm yeni olduğundan yerleşik bir yargı uygulaması henüz yoktur. Kural, 31 Temmuz 2026 ve sonrasında ilanı yapılan açık artırmalara uygulanır; daha önce ilanı yapılmış artırmalar eski hükümlere göre tamamlanır (7589 sayılı Kanun geçici m.1).
Hisseli taşınmaz kiradaysa
Paylı taşınmazın kiraya verilmesi ve kira sözleşmesinin feshi önemli yönetim işidir; gerekli çoğunluk olmadan yapılan kira sözleşmesi diğer paydaşları bağlamaz. Bu kararlar paylı mülkiyette paydaşların sayıca çoğunluğunu ve payların yarısından fazlasını, miras ortaklığında ise aksine hüküm yoksa oybirliğini gerektirir; iki paydaşlı taşınmazda bu yüzden karar ancak birlikte alınır (TMK m.691 ve m.702).
Kira bedeli, aksine anlaşma yoksa paydaşlar arasında payları oranında paylaşılır. Taşınmazı tek başına kullanan paydaştan diğerleri payları oranında ecrimisil (haksız işgal tazminatı) isteyebilir. Bunun için kural olarak önce kendilerinin de yararlanmak istediklerini bildirmeleri gerekir; buna intifadan men denir ve ispat için noter ihtarnamesi tercih edilir. Taşınmaz kiraya verilerek gelir elde ediliyorsa bu bildirim aranmaz; kirayı tek başına tahsil eden paydaştan diğerleri paylarına düşeni isteyebilir. Ecrimisil davası kural olarak asliye hukuk mahkemesinde görülür ve beş yıllık zamanaşımına tabidir.
Taşınmaz kiradayken ortaklığın giderilmesiyle satılırsa ihale alıcısı kiracıyı çoğu durumda dava açmadan çıkarabilir. Satış İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre yapıldığından alıcı, ihale kesinleşince satış memurluğundan taşınmazı işgal edenlere tahliye emri gönderilmesini ister; satıştan sonra taşınmazda oturmaya devam eden eski paydaş da artık malik olmadığından bunlara girer. Tahliye emrinin tebliğinden itibaren on beş gün içinde çıkmayan kişi zorla çıkarılır ve taşınmaz alıcıya teslim edilir (İİK m.135).
Kiracının bu yoldan kurtulması kural olarak, kira ilişkisini ortaklığın giderilmesi davasının açıldığı tarihten önce yapılmış resmi bir belgeyle ispat etmesine bağlıdır; örneğin kira sözleşmesi davadan önce tapuya şerh verilmiş ya da noterde düzenlenmiş veya onaylanmışsa. Adi yazılı kira sözleşmesi, kira ödeme dekontları, elektrik ve su faturaları ya da vergi kayıtları bu anlamda resmi belge sayılmaz. Kiracı tahliye emrine karşı tebliğden itibaren yedi gün içinde, satış memurunu görevlendiren sulh hukuk mahkemesine şikayet yoluyla başvurur; satış memurluğuna yapılan itiraz sonuç doğurmaz. Şikayet tek başına tahliyeyi durdurmaz; mahkeme tahliyenin durdurulmasına karar vermedikçe on beş günlük süre sonunda zorla tahliye yapılabilir. Kira sözleşmesinin paydaşlardan biri ya da birkaçı tarafından doğrulandığı ya da satış ilanında o kişinin kiracı olduğunun belirtildiği durumlarda resmi belge aranmadığını ve alıcının ancak dava yoluyla tahliye isteyebileceğini kabul eden kararlar da vardır.
Tahliye emriyle çıkarılamayan kiracı bakımından kira sözleşmesi kendiliğinden sona ermez; yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur ve kiracıyı ancak kira hukukundaki tahliye sebeplerine dayanarak çıkarabilir (TBK m.310).
Konut ve çatılı işyerlerinde bu sebeplerden biri yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliyedir. Bu yolda bir aylık bildirim süresi ihtiyaten ihale tarihinden sayılmalıdır. Kira sözleşmesi tapuya şerh edilmişse bu yol kullanılamaz. Taşınmazda zaten paydaş olan ve ihalede tamamını alan kişi yeni malik sayılmadığından bu sebebe dayanamaz (TBK m.351).
Alıcı tahliye emri istemeyi uzun süre geciktirir ve kiracıdan kira almaya başlarsa kira ilişkisini benimsemiş sayılabilir; bu durumda icra yolu kapanır, tahliye ancak dava yoluyla istenebilir. Tahliye emrindeki on beş günlük süre dolduktan sonra taşınmazda kalan kiracıdan ecrimisil istenebilir. Tahliye yapılmadan taşınmazı ihale alıcısından satın alan kişi de tahliye emri isteyebilir (İİK m.135).
Satıştan sonra yeni malik ile kiracı arasında çıkan tahliye, kira bedeli ve kira alacağı uyuşmazlıklarında da dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur; kiralananın ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin talepler bunun dışındadır.
Sık sorulan sorular
Diğer mirasçılar istemezse ortaklığın giderilmesi davası açılabilir mi?
Evet. Ortaklığı sürdürme yükümlülüğü doğuran geçerli bir sözleşme ya da kanuni bir engel yoksa her paydaş tek başına dava açabilir; diğer paydaşların rızası aranmaz. Dava açmadan önce arabulucuya başvurulmalıdır.
Ortaklığın giderilmesi davası ne kadar sürer?
Kesin bir süre verilemez. Paydaş sayısı, yurt dışındaki ya da adresi bilinmeyen paydaşlara tebligat, ölen paydaşlar için mirasçılık belgesi, bekletici mesele yapılan davalar ve kanun yolu süreyi belirler. Satış kararından sonra kıymet takdiri, ilan ve artırma için satış memurluğu aşaması ayrıca zaman alır.
Hissedarlar ihaleye katılabilir mi?
Evet. Umuma açık artırmada paydaşlar da teklif verebilir; ihale bir paydaşta kalırsa ihale bedeli dosyaya yatırılır ve paylara göre dağıtılır. Bütün malikler mirasçıysa, 31 Temmuz 2026 ve sonrasında ilan edilen satışlarda birinci artırma yalnız malik mirasçılar arasında yapılır.
İhaleyle satılan evdeki kiracı çıkmak zorunda mı?
Çoğu durumda evet. Kira sözleşmesi ortaklığın giderilmesi davası açılmadan önce tapuya şerh verilmemiş ya da noterde düzenlenmemiş veya onaylanmamışsa ihale alıcısı satış memurluğundan tahliye emri isteyebilir; kiracı tebliğden itibaren on beş gün içinde çıkmazsa zorla çıkarılır. Böyle bir resmi belgesi olan kiracı ise kira sözleşmesine göre oturmaya devam eder. Tahliye emrine karşı tebliğden itibaren yedi gün içinde sulh hukuk mahkemesine şikayette bulunulabilir; kira sözleşmesini paydaşların doğruladığı durumlarda resmi belgenin aranmadığı kararlar da vardır.
Hisseli evde oturan kardeşimden kira isteyebilir miyim?
Payınız oranında ecrimisil isteyebilirsiniz. Kural olarak önce evden sizin de yararlanmak istediğinizi bildirmeniz gerekir ve ecrimisil bu bildirimden sonraki dönem için istenir; açtığınız ortaklığın giderilmesi davasının dilekçesinin kardeşinize tebliği de bildirim sayılır. Kardeşiniz zamanaşımı savunmasında bulunursa dava tarihinden geriye beş yıldan eski dönem istenemez.
Dosyanızı birlikte değerlendirelim
İstanbul'daki ortaklığın giderilmesi dosyalarında paydaş ve mirasçı vekilliği yapıyoruz: arabuluculuk başvurusu, dava, satış memurluğu aşaması, ecrimisil talepleri ve kiradaki hisseli taşınmazlara ilişkin uyuşmazlıklar. Ön değerlendirme için tapu kaydı, varsa mirasçılık belgesi ve kira sözleşmesi yeterlidir.
Ön değerlendirme için gereken belgeler
- Tapu kaydıpaydaşları, payları ve mülkiyetin paylı mı elbirliği mi olduğunu gösteren güncel kayıt
- Mirasçılık belgesi (varsa)tapuda ölmüş bir paydaş görünüyorsa, veraset ilamı
- Kira sözleşmesi (varsa)taşınmaz kiradaysa; tapu şerhi ya da noter onayı varsa onunla birlikte
- Paylaşma sözleşmesi (varsa)mirasçılar arasında yazılı olarak yapılmış
- İhtarname (varsa)taşınmazı kullanan paydaşa gönderilen noter ihtarnamesi
“Varsa” diye belirtilenler yalnız dosyanızda bulunuyorsa gerekir.
