Mirastan kalan taşınmazda birinci artırma mirasçılara ayrıldı
Ortaklığın giderilmesinde satış herkese açık artırmayla yapılıyordu; satışın yalnız paydaşlar arasında yapılmasına karar verilmesi için bütün paydaşların razı olması gerekiyordu ve bu kural sürüyor (4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.699).
Yeni kural ise rızaya bakmıyor. Taşınmazın bütün malikleri paylarını mirasla edinmişse ve mirasçılar dışında malik yoksa, birinci artırmaya yalnız malik olan mirasçılar katılabilir. Bu turda teklifin muhammen kıymetin tamamını ve ayrıca paraya çevirme ile paylaştırma masraflarını aşması gerekir. Usul bir kez uygulanır; bu eşiği geçen teklif çıkmazsa, birinci artırmanın bitiminden itibaren en geç bir ay içinde başlayan ikinci artırma herkese açılır ve alt sınır muhammen kıymetin yüzde ellisine iner. Taşınmaz üzerinde öncelikli rehinli alacaklar varsa ve bunların toplamı daha yüksekse o tutar esas alınır; masraflar yine eklenir (2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu m.114).
Paydaşın teminatı da değişti. Eski metinde ortaklığın giderilmesinde artırmaya katılan paydaş, ortaklık payının teminatı karşıladığı ölçüde teminattan muaf tutulabiliyordu. Yeniden yazılan bentte bu ifade yok; muafiyet artık yalnız satışı isteyen alacaklı ve Hazine için öngörülüyor (İİK m.114).
Ne yapmalı? İhaleye girip taşınmazı almak isteyen mirasçı, katılım için muhammen kıymetin yüzde onu kadar teminatı ve bedelin kalanını karşılayacak kaynağı ilan tarihinden önce hazırlamalıdır. Kendi payına düşen kısmı bedelden düşüp düşemeyeceği dosyaya göre değiştiğinden, bedelin tamamına göre plan yapmak güvenlidir. Satış aşamasını ortaklığın giderilmesi davası sayfamızda anlattık.
Tenkis, muris muvazaası ve mal rejimi alacaklarında belirsiz alacak dönemi bitti
Yeni davalarda belirsiz alacak davasının yerini kısmi dava alıyor. Alacağın bir bölümü dava edilir; talep, aynı davada ve yalnız bir kez, tahkikat bitene kadar iddianın genişletilmesi yasağına takılmadan yükseltilebilir. Yükseltilen kısım için de zamanaşımı dava tarihinde kesilmiş sayılır (6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.109/4).
Değişiklik en çok, tutarı ancak keşif ve bilirkişi incelemesiyle ortaya çıkan talepleri etkiliyor. Yargıtay uygulamasında tenkis davası belirsiz alacak davasının tipik örneklerinden sayılıyordu. Tenkis sonucunda para ödenmesine karar verilecekse bu tutar, malın karar günündeki değeri üzerinden hesaplanır (TMK m.564).
Muris muvazaasına, yani mirasbırakanın mirasçılardan mal kaçırmak için bağışı satış gibi göstermesine dayanan tapu iptali ve tescil davasında, taşınmaz iyiniyetli birine geçmişse tapu yerine tazminat istenir. Bu tazminat da keşifle belirlenen değere bağlı olduğundan yargı uygulamasında belirsiz alacak davası olarak açılabiliyordu. Aile hukukunda aynı tablo, katılma alacağı ve değer artış payı gibi mal rejimi alacaklarında karşımıza çıkıyor.
Tenkiste bir süre sorunu da var: yeni hüküm yükseltilen kısım için yalnız zamanaşımından söz ediyor ve süre dolduktan sonra yapılan artırımın akıbeti henüz yargı kararlarıyla belli değil. Tenkis davası açma hakkı ise saklı payın zedelendiğinin öğrenilmesinden başlayarak bir yıl ve her halde, vasiyetnamelerde vasiyetnamenin açılmasından, diğer tasarruflarda mirasın açılmasından başlayarak on yıl geçince düşer; bu süreler hak düşürücüdür (TMK m.571).
Ne yapmalı? Talep sonucunda alacağın bir bölümünün istendiği ve kalanına ilişkin hakların saklı tutulduğu açıkça yazılmalıdır. Tek kullanımlık artırım için uygun zaman, bilirkişi raporuna itirazların sonuçlandığı ve tahkikatın henüz kapanmadığı dönemdir; dilekçede dayanak olarak HMK m.109/4 gösterilir. Hak düşürücü süreye bağlı taleplerde dava değerini baştan gerçeğe yakın göstermek daha güvenlidir. Davanın işleyişini tenkis davası sayfamızda anlattık.
Kanuni faiz Merkez Bankası oranına bağlandı
Sözleşmede oran kararlaştırılmamışsa faiz artık sabit bir yüzdeyle değil, Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası'nın kısa vadeli kredi işlemlerindeki reeskont oranıyla hesaplanıyor: önceki yılın 31 Aralık günkü oranın yüzde sekseni. 30 Haziran'daki oran 31 Aralık oranından en az beş puan saparsa, temmuzdan yıl sonuna kadar 30 Haziran oranının yüzde sekseni geçerli olur. Aksine sözleşme yoksa temerrüt faizi de bu orana göre işler; ticari işlerde avans faizi istenebilmesine ilişkin kural ise değişmedi (3095 sayılı Kanuni Faiz ve Temerrüt Faizine İlişkin Kanun m.1 ve m.2).
Yeni oran tenkis bedeline, muris muvazaasına dayalı tazminata ve ilamda "yasal faiz" olarak hükmedilen alacaklara yansır. 31 Temmuz 2026'dan önceki faiz dönemlerine hangi oranın uygulanacağı mahkeme kararlarıyla netleşecek. Katılma alacağında sorun daha dar: yargı uygulamasında bu alacağa kural olarak tasfiye davasının karar tarihinden faiz yürütüldüğünden, 31 Temmuz 2026'dan sonraki kararlarda yalnız yeni oran gündeme gelir.
Yargıtay uygulamasında belirsiz alacak davasında, daha önce temerrüt yoksa, artırılan kısım dahil alacağın tamamına dava tarihinden faiz yürütülüyordu; HMK m.109/4 ise yükseltilen kısmın faiz başlangıcını düzenlemiyor.
Ne yapmalı? Borçlunun dava öncesinde temerrüde düşürülebildiği alacaklarda ihtarname çekip faizi bu tarihten istemek belirsizliği daraltır.
İcra satışlarında teminat ve bedeli yatırmamanın sonuçları
Satış ilanına ilişkin değişen bentler ortaklığın giderilmesiyle sınırlı değil, bütün icra satışlarını kapsıyor. Satışı isteyen alacaklı, artırma süresinin bitiminden önceki iş günü mesai bitimine kadar icra dairesine başvurursa alacağının karşıladığı ölçüde teminattan muaf olmaya devam ediyor; Hazinenin muaf olduğu ise artık açıkça yazılı (İİK m.114).
En yüksek teklifi verip bedeli süresinde yatırmayan alıcının teminatı geri verilmez; önce satış masraflarına, kalanı hak sahiplerine gider. Alıcı satışı isteyen alacaklıysa muhammen bedelin yüzde onu alacağından düşülür ve satış masrafı borçluya değil ona yüklenir. Ortaklığın giderilmesi satışında el konulan teminat masraflara mahsup edildikten sonra paydaşlar arasında paylaşılır; bedeli ödemeyen kişi paydaşlardan biriyse teminatın tamamı öteki paydaşlara kalır. Ayrıca bedeli yatırmayan alıcı, teklifinin yüzde beşi kadar idari para cezasıyla karşılaşır (İİK m.114).
Ne yapmalı? Borçlunun malının satışını isteyip artırmaya katılacak alacaklı, teminat muafiyeti için başvuru süresini kaçırmamalı ve ihale bedelini süresinde yatırabileceğini önceden hesaplamalıdır. Takip ve itiraz aşamaları icra takibi sayfamızda.
Vesayet ve aile davalarında usul
Vesayet altındaki kişinin malları için 31 Ekim 2026 ve sonrasında ilan edilecek artırmalar Ulusal Yargı Ağı Bilişim Sistemi'ne (UYAP) bağlı elektronik satış portalında yapılacak; taşınırların açık artırması da bu portalda olacak. Pazarlıkla satışa istisnaen karar verilebilmesi değişmedi. Taşınmazda ihale yine vesayet makamının onamasıyla hüküm doğuruyor ve onama ihaleden sonraki on gün içinde verilmek zorunda. (TMK m.440 ve m.444).
Satış izni ve ilan takvimi bu tarihe göre planlanmalıdır. İzin şartlarını vasi atanması ve vesayet sayfamızda bulabilirsiniz.
Boşanma, nafaka, velayet ve mal rejimi davalarında iki değişiklik öne çıkıyor. Duruşmalar arası üç ay sınırı 31 Temmuz 2026'dan beri yürürlükte; bilirkişi incelemesinin uzaması ya da işlemin istinabeyle başka bir mahkemede yürütülmesi gibi zorunlu hallerde hakim, gerekçesini göstererek daha uzun süre belirleyebilir (HMK m.147/3).
Duruşmaya ses ve görüntü aktarımıyla bağlanmasına karar verilen kişi bakımından, elle atılan imzaya ilişkin hükümler 31 Ekim 2026'dan itibaren uygulanmayacak. İkrar, yeminin edası, davanın geri alınmasına muvafakat, davadan feragat, davayı kabul ve sulh bu kuralın dışında; boşanma davasından feragatte ya da mal rejimi davasındaki sulhte imza hükümleri uygulanmaya devam edecek (HMK m.149/4).
Sık sorulan sorular
Satış kararı 31 Temmuz 2026'dan önce verildi; mirasçılar arası artırma yine de uygulanır mı?
Karar tarihi belirleyici değil. Satış ilanı 31 Temmuz 2026 veya sonrasında yapıldıysa ve diğer şartlar varsa birinci artırma malik mirasçılar arasında yapılır.
Paylardan biri mirasçı olmayan birine satıldıysa ne olur?
Mirasçılar dışında bir malik bulunduğundan mirasçılara ayrılmış birinci artırma yapılmaz; satış genel kurallarla ve herkese açık yürür. Mirasçılardan birinin başka bir mirasçının payını satın aldığı durumu ise Kanun ayrıca düzenlemedi; bu halde kuralın uygulanıp uygulanmayacağı henüz yargı kararlarıyla netleşmedi.
Tenkis ya da mal rejimi davamı 31 Temmuz 2026'dan önce belirsiz alacak davası olarak açtım; ne değişir?
Davanızın niteliği değişmez; mülga hüküm bu davalara uygulanmaya devam eder ve alacak belirlendiğinde talep eski kurala göre artırılır. Yeni faiz oranına ilişkin geçiş tartışması ise bu davaları da ilgilendirir. Eski dönemde kısmi dava olarak açılıp süren davalarda yeni artırım imkanının kullanılıp kullanılamayacağı ise Kanunda cevapsız kaldı; henüz karar da yok.
Dosyanızı birlikte değerlendirelim
Mirasçılar, paydaşlar, eşler, vasiler ve alacaklılar adına İstanbul'da vekillik yapıyoruz: yeni usule göre dava ve talep planı, mirasçılar arası artırmaya hazırlık, icra satışları ve faiz hesaplarının kontrolü. Ön değerlendirme için tapu kaydı, mirasçılık belgesi, varsa dava ya da takip dosyasının numarası ve satış ilanı yeterlidir.
