Ortaklığın Giderilmesi İhalesine Kimler Girebilir?

Ortaklığın giderilmesi ihalesi adım adım

Akış, satış memurluğunun portaldaki satışını alıcı gözünden izler. Yan yana duran iki kol, 31 Temmuz 2026 ve sonrasında ilanı yapılan satışlarda birinci artırmanın kimlere açık olduğunu gösterir.

1. Satış ilanını okuyun on beş gün

   İki artırmanın gün ve saat aralığı, artırma başlamadan en az on beş gün önce ilan edilir. İlan teminatı, tekliflerin geçmesi gereken alt sınırı ve bedelin ödeme süresini gösterir.

2. • Bütün paylar mirasla edinildiyse

     Birinci artırmaya yalnız malik mirasçılar katılır; teklif muhammen kıymetin tamamını ve paraya çevirme ile paylaştırma masraflarını geçmelidir. Bu usul bir defaya mahsus uygulanır.

   • Mirasçı olmayan malik varsa

     İki artırma da herkese açıktır; teklif muhammen kıymetin yüzde ellisini, daha yüksekse öncelikli rehinli alacakların toplamını ve masrafları geçmelidir.

3. Teminatı yatırın

   Katılmak için muhammen kıymetin yüzde onu kadar teminat gerekir. Nakit teminat artırma süresinin bitiminden önceki gün saat 23:30'a, teminat mektubu önceki iş günü mesai bitimine kadar verilir.

4. Teklif verin yedi gün

   Açık artırmada teklif verme süresi yedi gündür. En yüksek teklifi veren, kendisinden yüksek bir teklif gelmedikçe teklifini çekemez ve teminatını geri alamaz.

5. İkinci artırma bir ay

   Birinci artırmada alt sınırı geçen teklif çıkmazsa ya da alıcı bedeli yatırmazsa ikinci artırma ilandaki tarihte başlar; bu tarih birinci artırmanın bitiminden itibaren bir ayı geçemez. Üçüncü kişi burada teklif verebilir.

6. Bedeli yatırın yedi gün

   İhale alıcısı bedelin tamamını artırma sonuç tutanağının portalda ilanından itibaren yedi gün içinde öder; ihalenin feshi istense de bu süre işler.

7. Fesih süresi ve tescil

   İhale tarihinden itibaren yedi gün içinde fesih istenmezse ya da talebin reddi kesinleşirse tescil için tapuya yazı gönderilir; tescil damga vergisi ve katma değer vergisi yatırıldıktan sonra yapılır.

8. Teslim ve tahliye on beş gün

   Taşınmazda kalan eski paydaşa ya da resmi belgeye dayanmayan kişiye alıcının isteğiyle tahliye emri tebliğ edilir; on beş gün içinde çıkmayan zorla çıkarılır.

Mirasçılara ayrılan birinci artırma

7589 sayılı Kanun'la getirilen kurala göre, taşınmazın bütün malikleri payını miras yoluyla edinmişse ve mirasçılar dışında kimsenin mülkiyet hakkı yoksa, ortaklığın satış suretiyle giderilmesinde birinci artırma yalnız malik olan mirasçılar arasında yapılır. Bu artırmada teklifin muhammen kıymetin yüzde yüzünü ve ayrıca paraya çevirme ile paylaştırma masraflarını geçmesi gerekir; mirasçı taşınmazı belirlenen değerin altında alamaz. Usul bir defaya mahsus uygulanır (İİK m.114).

Kanun 31 Temmuz 2026 tarihli Resmi Gazete'de yayımlandı ve bu hüküm yayım günü yürürlüğe girdi. Ölçü satış kararının ya da ihalenin tarihi değil, ilan tarihidir: kural 31 Temmuz 2026 ve sonrasında ilanı yapılan açık artırmalara uygulanır; daha önce ilanı yapılmış artırmalar eski hükümlerle tamamlanır ve onlarda mirasçılara ayrılmış artırma yoktur (7589 sayılı Kanun m.26 ve geçici m.1).

Kural, mülkiyetin kaynağına bakar. Maliklerden biri mirasçı değilse, örneğin bir mirasçının payını satın alan mirasçı olmayan bir kişi tapuda malik olmuşsa, mirasçılara ayrılmış artırma yapılmaz ve iki artırma da herkese açık yürür. Bir mirasçının başka bir mirasçının payını satın aldığı durumu Kanun ayrıca düzenlemedi. Kanun, maliklerin durumuna hangi tarihte bakılacağını da açıkça yazmıyor. Hüküm yeni olduğundan bu sorularda henüz yargı uygulaması oluşmadı. Paylı mülkiyette bir payın üçüncü kişiye satışında öteki paydaşların önalım hakkı da doğabilir.

Mirasçılar arasındaki artırmaya katılan paydaş da muhammen kıymetin yüzde onu kadar teminat yatırır. Eski metinde paydaş, payının teminatı karşıladığı ölçüde teminattan muaf tutulabiliyordu; yeni metinde bu muafiyet yok, muafiyet yalnız satışı isteyen alacaklı ve Hazine için öngörülüyor (İİK m.114).

Paydaş ihaleyi alırsa kendi payına düşen kısmı bedelden düşüp düşemeyeceği dosyaya göre değişir; bedelin tamamını süresinde ödeyebilecek şekilde plan yapmak güvenlidir. Kendi payına düşen para, satış bedelinin paylaştırılmasında paydaşa geri döner. Payınıza kalacak tutarı ve ihaleyi sizin almanız halindeki giderleri satış mı, anlaşma mı hesaplayıcısında görebilirsiniz.

Üçüncü kişi ne zaman teklif verebilir?

Bütün malikler payını mirasla edinmişse üçüncü kişinin teklif verebileceği aşama ikinci artırmadır. İkinci artırma iki halde yapılır: birinci artırmada alt sınırı geçen teklif çıkmazsa ya da en yüksek teklifi veren bedeli süresinde yatırmazsa. İkinci artırma, ilanda önceden bildirilen tarihte başlar; bu tarih birinci artırmanın bitiminden itibaren bir ayı geçmeyecek şekilde belirlenir (İİK m.114 ve m.115).

Kanun yalnız birinci artırmayı mirasçılara ayırır; ikinci artırmaya katılımı mirasçılarla sınırlayan bir hüküm yoktur. Bu artırmada ve mirasçılara ayrılmış artırmanın yapılmadığı satışlarda iki artırmada da teklifin muhammen kıymetin yüzde ellisini ya da daha yüksekse taşınmazla güvence altına alınmış öncelikli rehinli alacakların toplamını ve ayrıca paraya çevirme ile paylaştırma masraflarını geçmesi yeterlidir (İİK m.114 ve m.115).

Birinci artırmayı bir mirasçı kazanır ve bedeli öderse ikinci artırma yapılmaz; üçüncü kişinin teklif verme imkanı da doğmaz. Bedeli süresinde yatırmayan alıcı paydaşsa teminatı kendisine iade edilmez ve tamamı öteki paydaşlara payları oranında ödenir; ayrıca teklif ettiği bedelin yüzde beşi oranında idari para cezası verilir (İİK m.114).

Mirasçı olmayan bir malik varsa ya da satış 31 Temmuz 2026'dan önce ilan edildiyse üçüncü kişi birinci artırmaya da katılır. Satış memurluklarının birinci artırmayı mirasçılarla nasıl sınırlayacağı ve mirasçılığın nasıl gösterileceği konusunda henüz yerleşik bir uygulama yok; iki artırmanın kimlere açık olduğunu ilan ve şartname üzerinden kontrol etmek, belirsizlik varsa satış memurluğuna sormak gerekir.

Teminat, teklif ve ihale anı

Birinci ve ikinci artırmanın gün ve saat aralığı, artırma başlamadan en az on beş gün önce elektronik satış portalında ilan edilir. İlanda taşınmazın nitelikleri ve muhammen kıymeti, teminat, tekliflerin geçmesi gereken alt sınır ve bedelin ödeme süresi yer alır (İİK m.114).

Teklifler UYAP'a bağlı elektronik satış portalında verilir. Katılmak için muhammen kıymetin yüzde onu kadar teminat, satışı yapan dairenin banka hesabına yatırılır. Nakit teminat en geç artırma süresinin bitiminden önceki gün saat 23:30'a kadar yatırılmalıdır; teminat mektubu verilecekse kesin ve süresiz banka teminat mektubu artırma süresinin bitiminden önceki iş günü mesai bitimine kadar satışı yapan daireye teslim edilir (İİK m.114).

Vekil ya da başka bir temsilci aracılığıyla katılacak olanlar ve hisseli satışın mümkün olduğu hallerde taşınmazı belirli paylarla birlikte almak isteyen ortak alıcılar da en geç artırma süresinin bitiminden önceki iş günü mesai bitimine kadar satışı yapan daireye başvurmak zorundadır (İİK m.114).

Açık artırmada teklif verme süresi yedi gündür ve teklifler arasındaki fark muhammen kıymetin binde beşinden, her halde bin Türk lirasından az olamaz. Son on dakika içinde yeni teklif gelirse artırma üç dakika uzar; uzamalar kural olarak toplam bir saati geçemez. En yüksek teklifi veren, artırma süresi içinde kendisinden yüksek bir teklif verilmedikçe teklifini çekemez ve teminatını geri alamaz (İİK m.111/b).

Teklif verirken rakamı dikkatle kontrol etmek gerekir. Yargı uygulamasında, ortaklığın giderilmesi satışında portalın uyarılarına rağmen onaylanan çok yüksek bir teklif maddi hata sayılmamış ve bu gerekçeyle istenen ihalenin feshinin reddedilmesi gerektiği kabul edilmiştir.

Artırmanın sona erdiği gün ve saatte şartlar varsa taşınmaz en yüksek teklifi verene ihale edilmiş olur ve mülkiyet alıcıya geçer; tapudaki tescil ise ihalenin kesinleşmesini bekler. Satışı yapan memur, artırma bittikten sonraki ilk iş gününde artırma sonuç tutanağını düzenleyip portalda ilan eder (İİK m.115).

Bedel, şartname, tescil ve teslim

İhale alıcısı, ihalenin feshi istenmiş olsa bile satış bedelinin tamamını artırma sonuç tutanağının portalda ilanından itibaren yedi gün içinde nakden öder. Bedel bu süre içinde satış dairesinin hesabına geçmelidir. Bedeli yatırmayan alıcının teminatı geri verilmez; 31 Temmuz 2026 ve sonrasında ilanı yapılan satışlarda ayrıca teklif ettiği bedelin yüzde beşi oranında idari para cezası verilir (İİK m.114 ve m.130).

Teklif vermeden önce güncel tapu kaydı ve şartname okunmalıdır. Şartname, taşınmazın üzerindeki irtifak hakları ve ipoteklerle birlikte satıldığını ve hangi giderlerin alıcıya ait olduğunu gösterir. İpotekle güvence altına alınmış borç muaccel değilse taşınmazla birlikte alıcıya geçebilir; muaccel rehinli borçlar ise satış bedelinden öncelikle ödenir (İİK m.125).

Tescil için tapuya yazı, ihalenin feshi için öngörülen yedi günlük süre geçtikten ya da fesih talebini sonuçlandıran karar kesinleştikten sonra gönderilir. Sicile kayıtlı malın alıcı adına tescili, damga vergisi ve katma değer vergisi yatırıldıktan sonra yapılır (İİK m.114 ve m.134).

Paydaşlar, tapuda kayıtlı ilgililer, sınırlı ayni hak sahipleri ve teklif veren katılımcılar ihalenin feshini, yurt içinde bir adres göstererek, ihale tarihinden itibaren yedi gün içinde ve yargı uygulamasına göre satış memurunu görevlendiren sulh hukuk mahkemesinden şikayet yoluyla isteyebilir. Kanunda sayılmayan kişilerin talebi dosya üzerinden ve kesin olarak reddedilir; fesih istenmesi alıcıyı bedeli yatırmaktan kurtarmaz. Fesih sebepleri, para cezası ve kanun yolu ihalenin feshi sayfamızda anlatılıyor.

Taşınmazda oturan kişi, kural olarak kira ilişkisini davadan önce yapılmış resmi bir belgeyle ispat edemiyorsa alıcı satış memurluğundan tahliye emri isteyebilir; satıştan sonra taşınmazda kalan eski paydaş da bunlara girer. Tahliye emrinin tebliğinden itibaren on beş gün içinde çıkmayan zorla çıkarılır ve taşınmaz alıcıya teslim edilir (İİK m.135).

Kiracılı taşınmazda tahliye emrinin sınırları hisseli taşınmaz kiradaysa bölümünde yer alıyor. Tahliye emriyle çıkarılamayan kiracı bakımından yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye yolu kira sitemizde anlatılıyor.

Sık sorulan sorular

Av. Arb. Uzl. Halis Gökhan Giray Bu sayfa Av. Arb. Uzl. Halis Gökhan Giray (İstanbul Barosu, Sicil No: 59260) tarafından hazırlanmıştır. Son güncelleme: Kasım 2026. İçerik genel bilgilendirme amaçlıdır; somut uyuşmazlıkta sözleşme ve belgeler incelenmeden sonuca varılmamalıdır.