Kentsel Dönüşümde Yurt Dışındaki Malik: Vekaletname ve Süreler

Yurt dışındaki malik için süreç adım adım

Akış, riskli alan dışındaki tek bina içindir. Yan yana duran kollar vekaletnamenin verilebileceği iki yeri gösterir.

1. Bildirimler izlenir

   Binadaki tutanak, muhtarlık ilanı ve e-Devlet bildirimi takip edilir. e-Devlet şifresi elçilik ve konsolosluklardan alınabilir.

2. Elektronik tebligat adresi alınır

   Adres e-Devlet üzerinden istenebilir ve tapu müdürlüğüne bildirilir; karar ve teklif bu adrese gelir.

3. Yetkiler belirlenir

   Toplantı, sözleşme, tapu, itiraz ve dava için hangi yetkinin kime verileceği yazılır. Mahkemede sizi vekil olarak ancak avukat temsil edebilir.

4. • Konsoloslukta:

     Vekaletname düzenleme şeklinde ve fotoğraflı yapılır, T.C. kimlik numaranız yazılır.

   • Yabancı noterde:

     O ülke dilinde ve fotoğraflı düzenlenir; ülke apostil sözleşmesine tarafsa apostil şerhi, değilse üst makamın ve Türk konsolosluğunun onayı eklenir, Türkçe çevirisi noterce onaylanır.

5. Tespite itiraz edilir on beş gün

   Süre muhtarlıktaki ilanın son gününden işler. İdare mahkemesindeki dava süresi otuz gündür.

6. Teklif incelenir on beş gün

   Teklif bildirimden itibaren bu sürede incelenmez ya da kabul edilmezse pay satışa çıkar.

7. Sözleşme noterde imzalanır

   Vekil, taşınmazı devretme yetkisini açıkça içeren ve düzenleme şeklinde yapılmış vekaletnameyle imzalar.

8. Kira yardımı istenir bir yıl içinde

   Başvuru tahliye ya da yıkım tarihinden itibaren yapılır, yardım malikin hesap numarasına ya da belediyenin hesabı üzerinden ödenir.

Türkiye'ye gelmeden hangi işler vekille yapılır?

Kanun, salt çoğunluk kararına ilişkin olarak imzalı karar tutanağının ya da anlaşan maliklerin vekaletname ve sözleşme örneklerinin idareye sunulabileceğini öngörür; karar vekil eliyle de verilebilir (6306 sayılı Kanun m.6/1).

• Toplantı ve oy: Vekiliniz toplantıya katılır, oy verir, tutanağı imzalar. Bir kişinin çok sayıda malike vekalet etmesine dikkat edin: üçte iki döneminden bir dosyada on altı daireli binada üç malikin ötekilere vekaleten imzaladığı toplantı, kırk ve daha az bağımsız bölümlü yapılarda bir kişinin en çok iki kişiye vekalet edebileceği kuralı anılarak usulsüz sayılmış, Danıştay bu sonucu onamıştır. Kuralın her 6306 toplantısına uygulanacağı kesin olmasa da bir vekilin en çok iki malike vekalet etmesi en güvenli yoldur (634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.31).
• Kat karşılığı sözleşme: Sözleşme noterde düzenleme şeklinde yapılır. Vekil özel olarak yetkili kılınmadıkça taşınmazı devredemez ve bir hakla sınırlandıramaz; tapuda işlem gerektiren vekaletname de düzenleme şeklinde olmalıdır (6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.504/3 ve 1512 sayılı Noterlik Kanunu m.89).
• Yıkım ruhsatı: Bina boşaltılmış, elektrik, su ve doğal gaz kapatılmışsa ruhsat maliklerden birinin ya da vekilinin başvurusuyla öteki maliklerin muvafakati aranmadan düzenlenir (Uygulama Yönetmeliği m.8/3-b).
• Tespite itiraz: Kanun itiraz hakkını malike ve kanuni temsilcisine tanır. Vekil dilekçeyi sizin adınıza verebilir ve vekaletnameyi ekler; kabul edilip edilmeyeceği Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüne önceden sorulmalı, dilekçe son güne bırakılmamalıdır (6306 sayılı Kanun m.3/1).
• Dava: Davayı kendiniz de açabilirsiniz; vekil eliyle açılacaksa mahkemede sizi ancak avukat temsil edebilir. Sulh, davadan feragat, davayı kabul, ibra ve arabuluculuk gibi alternatif çözüm yollarına başvuru için vekaletnamede açık yetki gerekir; idari davada da bu kurallar uygulanır (1136 sayılı Avukatlık Kanunu m.35, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.74 ve 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu m.31).

Müteahhide ayrıca verilecek vekaletnamenin proje ve ruhsat işleriyle sınırlı tutulması kat karşılığı inşaat sözleşmesi sayfasında anlatılmıştır. Ruhsat için gereken vekaletnamenin gecikmesi müteahhidin gecikmesini size yükleyebilir; ayrıntı müteahhit temerrüdü sayfasındadır.

Vekaletname nerede ve nasıl verilir?

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün yurt dışında düzenlenen vekaletnamelere ilişkin 2015/5 sayılı Genelgesi, tapu işlemi için üç yol sayar:

• Türk konsolosluğunda düzenleme şeklinde yapılmış vekaletname.
• Apostil sözleşmesine taraf ülkede, o ülke dilinde, taşınmaz işlemine uygun, fotoğraflı ve apostil şerhli vekaletname.
• Sözleşmeye taraf olsun olmasın, noterin imzası bağlı olduğu makamca, bu makamın imzası da Türk konsolosluğunca onaylanmış, o ülke dilinde ve fotoğraflı vekaletname.

Yalnız imzası onaylanmış vekaletname yetmez; apostil şerhi onu tapuda kullanılabilir hale getirmez. Yabancı noterde Türkçe hazırlanan vekaletname onaylama şeklinde sayıldığından kabul edilmez; o ülke dilindeki vekaletnamenin noter onaylı Türkçe çevirisi tapuya verilir. Tapu müdürlüğü uygulanabilirlik incelemesi dışında teyit yapmaz, tereddüt ettiği vekaletnameyi gerekçesiyle reddeder.

Tapu uygulamasında konsolosluk vekaletnamesinde düzenleyenin adı, imzası, mührü, yer, tarih ve yevmiye numarası, vekalet verenin T.C. kimlik numarası ve adresi aranır; yeni çekilmiş vesikalık fotoğraf yapıştırılıp mühürlenir, yalnız tel zımbayla tutturulmuş fotoğrafa güvenilmemelidir. Apostil şerhi vekaletnamenin kendisine ya da ona eklenen bir kağıda konur. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün 2019/2 sayılı Genelgesine göre şerh ayrı bir kağıttaysa vekaletnameyle birleştirilmiş ve şerhi veren makamın mührü birleşme yerine basılmış olmalıdır; vekaletnameyle bağlantısı görülmeyen ayrı sayfadaki şerh başlıca gerekçe sayılarak verilen ret Genel Müdürlükçe onanmıştır (3028 sayılı Kanunla onaylanan Yabancı Resmi Belgelerin Tasdiki Mecburiyetinin Kaldırılması Sözleşmesi m.4).

Tapu ve dava işleri tek vekaletnameyle yürütülecekse en güvenli yol konsolosluktur: tapunun aradığı şekil burada karşılanır, yabancı noter belgesinin mahkemede nasıl karşılanacağı ise ayrıca değerlendirilmelidir. Randevu, fotoğraf ve kimlik şartları temsilciliğe göre değişebildiğinden randevudan önce sorulmalı, metin vekilinizle önceden hazırlanmalıdır.

Vekaletnameye neler yazılmalı?

• Taşınmaz ve yeni bölümler: "Adıma kayıtlı taşınmazlar" gibi genel ibareler, vekaletnameden sonra edinilen ya da tapuya henüz yazılmamış bir taşınmazı ve miras payını kapsamayabilir. Dönüşümde parsel birleşebilir ve yeni bağımsız bölüm sonradan tescil edilir; taşınmazı ada, parsel ve bağımsız bölümle yazmak, yetkinin dönüşümle oluşacak parsel ve bölümleri de kapsadığını belirtmek yararlıdır.
• Para: Bedeli vekilin alıp alamayacağı ile satış bedeli, kira ve tazminatın nereye, örneğin adınıza açılmış hesaba, ödeneceği vekaletnamede ve sözleşmede açıkça yazılmalıdır. Vekil, vekaletle ilgili olarak aldıklarını size vermekle yükümlüdür (TBK m.508).
• Teslim: Binanın boşaltılması, anahtar teslimi ve yeni bölümün teslim alınması vekaletnamede açıkça sayılmalıdır. Vekaletin kapsamı sözleşmede açıkça gösterilmemişse görülecek işin niteliğine göre belirlenir (TBK m.504/1).
• Süre ve sona erme: Kanun vekaletname için bir geçerlilik süresi öngörmez; eski bir vekaletnamenin kullanılıp kullanılamayacağı kapsamına, şekline ve bir sona erme sebebi bulunup bulunmadığına göre belirlenir. Vekaleti her zaman sona erdirebilirsiniz; aksi anlaşılmadıkça vekalet ölümle kendiliğinden sona erer (TBK m.512 ve m.513).

Bildirimler size nasıl ulaşır, süreyi kaçırır mısınız?

Tespit ve tahliye işlemlerinde tutanak binaya asılır, maliklere e-Devlet Kapısı üzerinden bildirilir ve muhtarlıkta on beş gün ilan edilir; tebliğ günü ilanın son günüdür, e-Devlet bildirimini görüp görmemeniz bu günü değiştirmez. Tespite itiraz süresi on beş gündür ve ilanın son gününden işler; bu işlemlere karşı dava süresi tebliğden itibaren otuz gündür (6306 sayılı Kanun m.3/1 ve m.6/9; Uygulama Yönetmeliği m.7/4, m.7/5 ve m.8/2).

Toplantı çağrısı muhtarlıkta ya da bina kapısında on beş gün ilanla veya noterle yapılır. Karar ve teklif tapudaki elektronik tebligat adresine ulaşırsa, ulaştığı günü izleyen beşinci günün sonunda bildirilmiş sayılır. Teklifi incelemek ve kabul etmek için on beş gün bu tarihten işler; teklif bu sürede incelenmez ya da kabul edilmezse pay satışa çıkar (Uygulama Yönetmeliği m.15/2).

Pay satışı sürecinde idarenin tebligatları da e-Devlet ve muhtarlık ilanıyla yapılır; tapuya elektronik tebligat adresi bildiren malike bu adresten tebligat yapılır (6306 sayılı Kanun m.6/1).

e-Devlet şifrenizi elçilik ve konsolosluklardan alabilirsiniz. Elektronik tebligat adresi için PTT'ye ya da e-Devlet Kapısı üzerinden başvurulabilir (Elektronik Tebligat Yönetmeliği m.7/1 ve m.7/3).

Adresin tapuya nasıl bildirileceği tapu müdürlüğünden sorulmalıdır. Adres alındıktan sonra, tespit ve tahliye ilanları dışında, Tebligat Kanunu'na göre size yapılacak tebligat elektronik yolla yapılır; zorunlu bir sebeple yapılamazsa öteki usuller uygulanır (7201 sayılı Tebligat Kanunu m.7/a).

Dava açılmışsa ve sizi avukat temsil ediyorsa mahkemenin tebligatı avukata yapılır (Tebligat Kanunu m.11).

Riskli yapı tespitine itirazın ayrıntıları riskli yapı tespitine itiraz, teklif ve pay satışı kentsel dönüşümde salt çoğunluk sayfasındadır.

Kira yardımı ve müteahhidin ödemeleri

Anlaşarak boşaltılan yapının malikine kira yardımı yapılabilir; riskli alan dışındaki riskli yapılarda süre 18 aydır. Başvuru, tahliye ya da yıkım tarihinden itibaren bir yıl içinde Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüne, yetki devri varsa belediyeye yapılır; riskli yapılarda yardım doğrudan malikin hesap numarasına ya da malike ödenmek üzere belediyenin hesabına yatırılır (Uygulama Yönetmeliği m.16/1, m.16/4 ve m.16/5).

Başvuru belgelerini Başkanlık belirler; yurt dışında yaşadığınız ve vekille başvuracağınız söylenerek istenen belgeler Müdürlükten önceden sorulmalıdır. Kanun binada oturma şartını yalnız sınırlı ayni hak sahipleri için arar (6306 sayılı Kanun m.5/1).

Müteahhidin ödeyeceği kira ise sözleşmeden doğar; ödemenin adınıza açılmış hesaba yapılacağı sözleşmeye yazılmalıdır. Gecikme cezası varsa teslim tutanağına çekince yazılması için vekilinize açık talimat verin; çekincesiz teslim cezayı isteme hakkını kaybettirebilir (TBK m.179/2).

Dairenizde kiracı oturuyorsa onun durumu kentsel dönüşümde kiracının hakları sayfasındadır.

Sık sorulan sorular

Av. Arb. Uzl. Halis Gökhan Giray Bu sayfa Av. Arb. Uzl. Halis Gökhan Giray (İstanbul Barosu, Sicil No: 59260) tarafından hazırlanmıştır. Son güncelleme: Kasım 2026. İçerik genel bilgilendirme amaçlıdır; somut uyuşmazlıkta sözleşme ve belgeler incelenmeden sonuca varılmamalıdır.