Müteahhit İnşaatı Geciktirdi ya da Yarım Bıraktı: Ne Yapılır?

Müteahhit gecikince izlenecek yol adım adım

Akış, teslimi gecikmiş ya da durmuş inşaat içindir. Yan yana duran kollar, ihtardaki süre sonunda seçilebilecek üç yolu gösterir.

1. Sözleşme ve tarihler toplanır

   Teslim gününün belirli bir tarih mi, ruhsat gibi sonraki bir olaydan işleyen süre mi olduğu, ceza ve kira maddeleri görülür.

2. Noterden ihtar çekilir

   İşin uygun bir süre içinde tamamlanması istenir, süre sonunda hangi hakkın kullanılacağı da yazılabilir.

3. • Tamamlanması beklenir

     Gecikme cezası ya da kira kaybı istenir; eksik işler mahkeme izniyle başkasına yaptırılabilir.

   • İfadan vazgeçilir

     Süre bitince hemen bildirilir; sözleşme ifa edilseydi bulunulacak durumla bugünkü durum arasındaki fark istenir.

   • Sözleşmeden dönülür

     Süre bitince hemen bildirilir; müteahhit kabul etmezse fesih davası açılır, devredilen paylar geri istenir.

4. Riskli yapıda ayrıca Başkanlık yolu otuz gün

   Malikler salt çoğunlukla fesih kararı alıp başvurur; müteahhit bu sürede işe başlamaz ya da devam etmezse sözleşme resen feshedilmiş sayılır.

5. Dava ve tedbir

   Tüketici mahkemesindeki para alacağında önce arabulucuya gidilir. Tapu iptali istenecekse payın satılmaması için ihtiyati tedbir istenir.

6. Teslim alırken çekince konur

   Gecikmiş bölüm teslim alınırken gecikme cezasını isteme hakkı tutanağa yazılır.

Temerrüt ne zaman doğar: ihtar ve uygun süre

Müteahhit, teslim borcu muaccel olunca malikin ihtarıyla temerrüde düşer. Teslim günü sözleşmede belirli bir tarih olarak kararlaştırılmışsa bu günün geçmesiyle, ihtar gerekmeden temerrüde düşer (TBK m.117).

Süre ruhsat gibi bir olaya bağlanmışsa yargı uygulamasında olay gerçekleşince teslim günü sözleşmeden hesaplanmış; olayın tarihi belirlenmemiş ve olay gerçekleşmemişse ihtar aranmıştır. Gecikme malikten kaynaklanıyorsa, örneğin ruhsat için gereken vekaletname verilmemişse, müteahhidin temerrüdü doğmaz. Tarih konusunda kuşku varsa en güvenli yol ihtar çekmektir.

İhtar kanunda belli bir şekle bağlı değildir; ispat kolaylığı için noterden gönderilir. İki taraf da tacirse bu ihtarlar noter, taahhütlü mektup, telgraf ya da kayıtlı elektronik postayla yapılır (6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu m.18/3).

İhtarda istenen iş açıkça yazılır. Süre kalan işi bitirmeye yetmelidir; uygun sürenin hakimden belirlenmesi de istenebilir (TBK m.123).

İhtar, süre ve süre sonunda kullanılacak hak tek ihtarnamede birlikte bildirilebilir. Müteahhit inşaatı terk etmiş ya da işi yapmayacağını açıkça bildirmişse, gecikme yüzünden ifa malik için yararsız kalmışsa veya sözleşme belli tarihten sonra ifanın kabul edilmeyeceğini öngörüyorsa süre vermek gerekmez (TBK m.124).

Seçimlik haklar: beklemek, zarar istemek ya da dönmek

Süre sonunda iş bitmemişse malik her zaman işin yapılmasını ve gecikme tazminatını isteyebilir; ya da bunlardan vazgeçtiğini hemen bildirerek ifa edilmemekten doğan zararını ister veya sözleşmeden döner. Dönmede taraflar verdiklerini geri ister; müteahhit kusursuzluğunu ispat edemezse sözleşmenin hükümsüz kalmasından doğan zarar da istenir (TBK m.125).

Öğretiye göre hemen bildirmeyen malik ifayı istemiş sayılır, öteki haklara ancak yeniden süre vererek geçebilir. Vazgeçme ya da dönme seçimi ise bağlayıcıdır: yargı uygulamasında ihtarnameyle masraflarını isteyen taraf sonradan ifa edilmemekten doğan zararı isteyememiştir. İfadan vazgeçen malik, sözleşme ifa edilseydi bulunacağı durumla bugünkü durumu arasındaki farkı, dönen malik sözleşmeye güvenerek yaptığı masrafları ister.

Yargı uygulamasına göre kat karşılığı sözleşme kural olarak tek taraflı beyanla sona erdirilemez: taraflar anlaşmıyorsa dönme ancak mahkeme kararıyla gerçekleşir; mahkeme önce dönmenin haklı olup olmadığını inceler.

İnşaat ilerlemişse fesih ileriye etkili olabilir. Yargı uygulamasında ölçü tamamlanma oranıdır: yerleşik kararlarda yüzde doksan ve üzeri aranmış; arsa sahibi ileriye etkili fesih isterse daha düşük oranda da kabul edilmiştir. İleriye etkili fesihte müteahhit yaptığı iş oranında arsa payına hak kazanır, fazlasını aldıysa geri verir; malik gecikme cezasını ve kira kaybını fesih bildirimine kadar isteyebilir. Geriye etkili fesihte devredilen paylar geri istenir, gecikme cezası ve kira kaybı istenemez; dönme hali için kararlaştırılmış ayrı bir ceza varsa o ayrıca değerlendirilir.

Pay devrinin bağlandığı iş yapılmadıkça malik devir borcunu ifa etmekten kaçınabilir; ifa isteyen taraf, sonra ifa etme hakkı yoksa kendi borcunu ifa etmiş ya da önermiş olmalıdır (TBK m.97).

Başka müteahhide tamamlatmak: nama ifa

Yapma borcu ifa edilmezse alacaklı, masrafı borçluya ait olmak üzere işin kendisi ya da başkasınca yapılmasına izin verilmesini isteyebilir. Eserin müteahhidin kusuruyla ayıplı ya da sözleşmeye aykırı yapılacağı açıkça görülüyorsa malik uygun süre verip işin üçüncü kişiye verileceğini de ihtar edebilir (TBK m.113 ve m.473/2).

Uygulamada izin dava yoluyla istenir. Mahkeme eksik işleri bilirkişiyle tek tek belirler; masraf müteahhitten avans olarak alınabilir ya da müteahhide ait bağımsız bölümün satışına izin verilebilir. Yargı uygulamasına göre satılacak bölümün değeri de eksik işlerin bedeli de hükme en yakın tarihteki piyasa değerleriyle belirlenir.

Yargı uygulamasına göre nama ifa sözleşme ayaktayken istenir, dönülmüşse bu yol kapanır. Öğretiye göre inşaata hiç başlanmamış ya da çok az iş yapılmışsa nama ifa yerine dönme gündeme gelir.

Gecikme cezası ve kira kaybı nasıl istenir?

Teslimde gecikme için kararlaştırılan ceza, temerrüt gerçekleşince muaccel olur: teslim günü belirli bir tarihse bu günün geçmesiyle, değilse ihtarla. Ceza, gecikmiş teslimle birlikte istenebilir; yeter ki malik bu haktan açıkça vazgeçmemiş ya da ifayı çekincesiz kabul etmemiş olsun (TBK m.179/2).

Çekince teslim tutanağına ya da teslimden önce yazıyla açıkça konur; yargı uygulamasında bölümleri çekincesiz teslim alan arsa sahiplerinin ceza istemi reddedilmiştir. Kira kaybı karşılığı gecikme tazminatında ise yargı uygulaması çekince aramaz. Maddenin hangisi olduğu yoruma bağlı olabildiğinden tutanağa her durumda çekince yazmak en güvenli yoldur.

Sözleşmede madde olmasa da gecikme yüzünden kira kaybı istenebilir. Ölçü, malike düşecek bölümlerin bitmiş halde getireceği rayiç kiradır; sözleşmede tutar yazılmışsa o uygulanır. Yargı uygulamasına göre tazminat teslim gününden sözleşmeye uygun teslime, teslim yapı kullanma iznine bağlanmışsa izne kadar istenir; malik bölümleri daha önce kullanmaya başlamış, satmış ya da kiraya vermişse o tarihte durur. Müteahhit gecikmede kusuru olmadığını ispat ederse bu tazminattan kurtulur (TBK m.118).

Sözleşme ceza ile kira kaybının birlikte ödeneceğini öngörmüyorsa kira kaybı, ancak cezayı aşan kısmı için ve müteahhidin kusuru ispat edilerek istenebilir (TBK m.180/2).

Ödenmeyen ceza ya da kira kaybı için müteahhit temerrüde düşürülünce faiz istenebilir; temerrüt faizini aşan zarar da, müteahhit kusursuzluğunu ispat etmedikçe ayrıca istenir (TBK m.122).

Hakim aşırı gördüğü cezayı kendiliğinden indirir; tacir müteahhit ise kural olarak cezanın aşırı olduğu iddiasıyla indirim isteyemez (TBK m.182 ve TTK m.22).

Müteahhidin inşaat süresince ödemeyi üstlendiği kira ayrıca istenir. Rayiç kira bilirkişiyle belirleneceğinden kira kaybı davası kısmi açılıp tahkikat sonuna kadar bir kez artırılabilir (6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.109/4).

Tahmini tutar müteahhit gecikme cezası ve kira kaybı hesaplama aracıyla bulunabilir.

Tapu müteahhide geçtiyse, riskli yapı ve kira yardımı

Tapuda müteahhide devredilmiş paylar geriye etkili dönmede geri istenir; ileriye etkili fesihte müteahhit yalnız yapmadığı işin karşılığını geri verir. Genel kurallar tapu iptali ve tescil davası sayfasındadır.

Müteahhit payını satmışsa, Yargıtay'ın 2025 tarihli içtihadı birleştirme kararına göre tapuya güvenerek iyiniyetle bölüm alan ya da ipotek kuran üçüncü kişi korunur. Şerh edilmiş sözleşmeden doğan haklar ise şerhten sonra hak kazananlara karşı ileri sürülebilir (4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.1009).

Payın dava sürerken satılmaması için ihtiyati tedbir istenir; tedbir, durumdaki bir değişme yüzünden hakkın elde edilmesi önemli ölçüde zorlaşacaksa verilir (HMK m.389).

Riskli yapıda müteahhit işe başlamaz ya da işi bırakırsa malikler salt çoğunlukla fesih kararı alıp Başkanlığa başvurabilir; şartları kat malikinin hakları sayfasındadır. Başkanlığın verdiği otuz gün içinde işe başlanmaz ya da devam edilmezse sözleşme resen feshedilmiş sayılır; yapılan işler ve devredilen paylar genel hükümlere göre çözülür, müteahhidin o tarihe kadar ödediği kira geri istenemez (6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun m.6/14).

Fesihten sonra yeni müteahhitle yapılacak uygulamaya yine hisseleri oranında salt çoğunlukla karar verilir (6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği m.13/11).

Müteahhidin kira borcu ve gecikme tazminatı, devletin kira yardımından ayrıdır. Yardım "yapılabilir" diye düzenlenmiştir; riskli alan dışındaki riskli yapılarda süresi 18 aydır ve Yönetmelikte müteahhit geciktiği için uzayacağına dair hüküm yoktur (Uygulama Yönetmeliği m.16/1).

Hangi mahkeme, arabuluculuk ve süreler

Yargıtay'ın bölge adliye mahkemeleri arasındaki görüş ayrılığını gideren 2026 tarihli kararına göre riskli yapıda konut niteliğinde bağımsız bölümü olup yaklaşık denk bir konut alan malik tüketicidir ve dava tüketici mahkemesinde görülür. Birden çok konut ya da işyeri alarak taşınmazını değerlendiren arsa sahibinin davası asliye hukuk mahkemesinde, iki taraf da tacir ve iş ikisinin ticari işletmesiyle ilgiliyse asliye ticaret mahkemesinde görülür (TTK m.4/1).

Tapu kaydını değiştirecek istemlerde taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir, Kadıköy'deki bir bina için İstanbul Anadolu Adliyesi; sözleşmeden doğan para alacağı da sözleşmenin ifa edileceği bu yerde açılabilir (HMK m.10 ve m.12).

Tüketici mahkemesindeki davadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır; taşınmazın aynından doğan istemler, örneğin tapu iptali, bunun dışındadır (6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun m.73/A).

Asliye hukuk mahkemesindeki kat karşılığı uyuşmazlığı, 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'nun dava şartı saydığı uyuşmazlıklar arasında yer almaz (6325 sayılı Kanun m.18/B).

Ticari davada para alacağı için de arabuluculuk dava şartıdır; yargı uygulamasında para alacağı nama ifa ve taşınmaz teslimiyle birlikte istenince şart aranmamıştır. Para alacağı tek başına istenecekse önce arabulucuya gitmek en güvenli yoldur (TTK m.5/A).

Eser sözleşmesinden doğan alacaklar beş yılda, müteahhit borcunu ağır kusuruyla hiç ya da gereği gibi ifa etmemişse on yılda zamanaşımına uğrar (TBK m.146 ve m.147/6).

Başlangıç tartışmalıdır: öğretide gecikme alacağında sürenin fiilen teslimle başladığı da, her ayın cezası için ayrı işlediği de savunulur. En güvenli yol, sözleşmedeki teslim gününden başlayarak beş yıl dolmadan dava açmak ya da takip başlatmaktır. Teslimden sonra çıkan ayıplarda zamanaşımı teslimden başlar (TBK m.478).

Yargı uygulamasına göre sözleşmenin feshi davasını sözleşmede taraf olan bütün arsa sahipleri birlikte açmalı ya da açmayanlar davaya onay vermelidir; bu sağlanamazsa onlar da davada taraf yapılır. Hangi bölümün kime düşeceği sözleşmede belirlenmişse her malikin kendi bölümleri için gecikme cezası ve kira kaybı isteyebileceği öğretide kabul edilir. Malik ölmüşse önce mirasçılık belgesi çıkarılır; mirasçılar paylaşmaya kadar birlikte hareket eder (TMK m.640).

Sık sorulan sorular

Av. Arb. Uzl. Halis Gökhan Giray Bu sayfa Av. Arb. Uzl. Halis Gökhan Giray (İstanbul Barosu, Sicil No: 59260) tarafından hazırlanmıştır. Son güncelleme: Kasım 2026. İçerik genel bilgilendirme amaçlıdır; somut uyuşmazlıkta sözleşme ve belgeler incelenmeden sonuca varılmamalıdır.