İşletme Projesinde 2026 Değişikliği: Onay ve Geçici Proje

İşletme projesi adım adım

Akış, Kat Mülkiyeti Kanunu'na tabi bir apartmanda 22 Mayıs 2026'dan sonra hazırlanan proje içindir. Son adımda yan yana duran kollar, karara karşı çıkan malikin ve ödemeyen malike karşı yönetimin yolunu gösterir.

1. Proje hazırlanır

   Yönetici bir yıllık gelir ve gider tahminini, her kat malikine düşecek payı ve vereceği avansı, Kanun'daki paylaştırma esaslarına göre projede gösterir.

2. Onaylı proje yoksa geçici proje

   Yönetici gecikmeksizin geçici proje yapar ve proje onaylanıncaya kadar avans toplar; yürürlükte bir proje varsa artış yeniden değerleme oranını geçemez.

3. Bildirim

   Proje kat maliklerine ya da bölümden fiilen yararlananlara imzaları karşılığında veya taahhütlü mektupla bildirilir; yedi günlük itiraz usulü artık yoktur.

4. Genel kurul kararı üç ay

   En geç üç ay içinde genel kurulda projenin aynen ya da değiştirilerek kabulüne karar alınır; karar, noterce onaylı karar defterine yazılıp toplantıda bulunanlarca imzalanır.

5. Kararın gönderilmesi

   En güvenli yol, toplantıya katılmayan maliklere kararı ve projeyi imzaları karşılığında ya da taahhütlü mektupla göndermektir; böylece öğrenme tarihi belgelenir.

6. • Karşı çıkan malik: iptal davası bir ay

     Aykırı oy veren karar tarihinden, toplantıya katılmayan öğrenmesinden başlayarak bir ay ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde, önce arabulucuya başvurarak sulh hukuk mahkemesinde dava açabilir.

   • Yönetim: takip ve itirazın kaldırılması altı ay

     Ödemeyen malik hakkında onay kararına dayanılarak takip yapılır; borçlu itiraz ederse alacaklı, itirazın kendisine tebliğinden itibaren altı ay içinde icra mahkemesine başvurabilir.

7579 sayılı Kanunla ne değişti?

22 Mayıs 2026'ya kadar yürürlükte olan metne göre, kat malikleri kurulunca kabul edilmiş işletme projesi yoksa yönetici gecikmeksizin bir proje yapıyor ve bunu kat maliklerine ya da bölümden fiilen yararlananlara imzaları karşılığında veya taahhütlü mektupla bildiriyordu. Bildirimden başlayarak yedi gün içinde projeye itiraz edilirse durum kat malikleri kurulunda incelenip proje hakkında karar veriliyordu (KMK m.37'nin 7579 sayılı Kanundan önceki metni).

Yargı uygulaması bu dönemde, tebliğden itibaren yedi gün içinde itiraz edilmeyen projenin kesinleştiğini kabul ediyordu. İtiraz üzerine kurulun verdiği karar ise kat malikleri kurulu kararı sayılıyor ve iptal davasına konu olabiliyordu. "Yedi gün içinde itiraz edilmeyen proje kesinleşir" anlatımı bu yüzden 22 Mayıs 2026'dan önceki hukuka aittir.

22 Mayıs 2026'dan beri işletme projesi kat malikleri genel kurulunda onaylanır. Proje yine aynı yollarla bildirilir ve en geç üç ay içinde aynen veya değiştirilerek kabulüne yönelik genel kurulda karar alınır; yedi günlük itiraz cümlesi yürürlükten kaldırıldı. Projede her kat malikinin, Kanun'un 20. maddesindeki esaslara göre vermesi gereken avans tutarı gösterilir (KMK m.37).

Kanun üç aylık sürenin başlangıç gününü belirtmez ve süreyi iki yerde anar: birinci fıkraya göre yönetici, en geç üç ay içinde kurulda onaylanıncaya kadar geçici bir proje yapar; bildirime ilişkin fıkraya göre proje bildirilir ve en geç üç ay içinde genel kurulda karar alınır. Bu yüzden en güvenli yol, genel kurulu geçici projenin yapıldığı günden başlayarak üç ay dolmadan toplamaktır. Süre içinde karar alınmazsa ne olacağını Kanun düzenlemez ve bu konuda henüz yargı uygulaması oluşmadı.

Yöneticinin avans toplama görevi de buna göre değişti. Yönetici, yönetim planında gösterilen zamanda, böyle bir zaman gösterilmemişse her takvim yılının ilk ayı içinde, işletme projesi onaylanıncaya kadar avansı toplar; eski metin münasip miktarda avans toplanmasından ve avans bitince yeniden toplanmasından söz ediyordu (KMK m.35).

Geçici proje: yönetici aidatı kendisi artırabilir mi?

Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş proje yoksa yönetici, en geç üç ay içinde kurulda onaylanıncaya kadar gecikmeksizin geçici bir proje yapar. Mevcut bir işletme projesi varsa geçici projedeki bedel, yürürlüğü devam eden projenin bedeline göre, takvim yılı başından geçerli olmak üzere bir önceki yıla ilişkin yeniden değerleme oranından fazla artırılamaz ve aynı usulle kurula sunulur (KMK m.37).

Kat maliklerinin bu sınırı denetleyebilmesi için en güvenli yol, geçici projede uygulanan oranı ve hesabı açıkça göstermektir. Yeniden değerleme oranı, yeniden değerleme yapılacak yılın Ekim ayı dahil, bir önceki yılın aynı dönemine göre fiyat endeksinde meydana gelen ortalama artış oranıdır ve her yıl Resmi Gazete ile ilan edilir (213 sayılı Vergi Usul Kanunu mükerrer m.298).

Kanun'un sözüne göre bu sınır yöneticinin yaptığı geçici proje içindir; genel kurul projeyi aynen ya da değiştirerek kabul eder. Genel kurulun da bu sınırla bağlı olup olmadığı ve sınırı aşan geçici projenin sonucu konusunda henüz yargı uygulaması oluşmadı. Yürürlükte hiç proje yokken, örneğin ilk kez proje yapılan bir binada, Kanun geçici proje için bu oran sınırını koymaz.

Yöneticinin geçici projesine karşı çıkan malik için Kanun ayrı bir itiraz süresi öngörmez. Kanun'a göre anagayrimenkulün yönetiminden dolayı kat malikleriyle yönetici arasında çıkan anlaşmazlıklar kat malikleri kurulunca çözülür. Yargı uygulamasına göre kurul kararına dayanmayan bir yönetim kararına karşı doğrudan açılan iptal davası dinlenmez; yönetimin hazırladığı işletme projesi için bu yöndeki kararlar 7579 sayılı Kanundan önce verildi. Kurul kararına razı olmayan malik ondan sonra mahkemeye başvurur (KMK m.32 ve m.33).

Bunun için kurulun toplanması gerekir. Önemli bir sebep çıkınca kurul, yöneticinin, denetçinin ya da kat maliklerinin üçte birinin istemiyle, toplantıdan en az on beş gün önce bütün maliklere imza karşılığında çağrı ya da taahhütlü mektup gönderilerek ve toplantı sebebi bildirilerek her zaman toplanabilir (KMK m.29).

Genel kurulda onay ve karara karşı dava

Kat malikleri kurulu yılda en az bir kez, yönetim planında gösterilen zamanda, böyle bir zaman gösterilmemişse her takvim yılının ilk ayı içinde toplanır. Üç aylık süreye olağan toplantı yetişmeyecekse yukarıdaki olağanüstü toplantı yolu kullanılabilir. İlk çağrıda ikinci toplantının yeri ve tarihi de yazılır; iki toplantı arasında yedi günden az zaman bırakılamaz (KMK m.29).

Kanun proje onayı için ayrı bir yeter sayı öngörmez. Kurul, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir; yeter sayı sağlanamazsa ikinci toplantı en geç on beş gün sonra yapılır ve bu toplantıda karar yeter sayısı katılanların salt çoğunluğudur (KMK m.30).

Kararlar, her sayfası noter mührüyle onaylı karar defterine yazılır ve toplantıda bulunan bütün kat maliklerince imzalanır; karara aykırı oy verenler aykırılığın sebebini belirterek imza koyar (KMK m.32).

Proje bir yıllık yönetimin gelir ve giderlerini tahminen gösterir. Bu yüzden onay kararında dönemin başlangıç ve bitiş tarihlerini, kabul edilen tutarları ve aidatın ödeme gününü yazmak, projeyi tutanağa eklemek en güvenli yoldur. Toplantıya katılmayanlara karar ve proje imzaları karşılığında ya da taahhütlü mektupla gönderilirse, dava süresinin ve aidat sayfasında anlatılan gecikme tazminatının başlangıcı da belgelenmiş olur.

Onay kararına karşı çıkan malik, kurul kararlarının iptali yoluna başvurabilir. Toplantıya katılıp aykırı oy kullanan malik karar tarihinden başlayarak bir ay, toplantıya katılmayan malik kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde, anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde iptal davası açabilir; yok ya da mutlak butlanla hükümsüz kararlarda süre koşulu aranmaz (KMK m.33).

Örneğin Kadıköy'deki bir apartman için dava, İstanbul Anadolu Adliyesi'ndeki sulh hukuk mahkemelerinde açılır. 7579 sayılı Kanundan önceki uygulamada projeye itiraz üzerine kurulun verdiği karar bu davaya konu edilmişti; 22 Mayıs 2026'dan sonraki onay kararları için henüz yargı uygulaması oluşmadı.

Süreç arabuluculuk zorunlu mu sayfasında anlatılıyor. Bir aylık süre dolmadan arabulucuya başvurmak en güvenli yoldur: Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır ve başvurudan son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar zamanaşımı durur, hak düşürücü süre işlemez (6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/A ve m.18/B).

Eski projeyle takip yapılır mı?

Ödeme emri ve itirazın genel kuralları icra takibi ve itiraz sayfasında. Takip kesinleşen işletme projesine ya da kurulun işletme giderleriyle ilgili kararına dayanıyorsa ve borçlu itiraz ederse alacaklı, itirazın kendisine tebliğinden itibaren altı ay içinde icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyebilir (İİK m.68).

Yargı uygulamasına göre genel kurulda kabul edilen proje, kurulun işletme giderleriyle ilgili kararı niteliği kazanır ve itirazın kaldırılmasında kullanılmak için ilgililere ayrıca tebliğ edilmesi gerekmez; bu kararlar 7579 sayılı Kanundan önce verildi. Kurul kararlarına belge niteliği tanıyan cümle değişmedi; 22 Mayıs 2026'dan sonraki onay kararları için henüz yargı uygulaması oluşmadı.

Yönetici tarafından yapılıp 22 Mayıs 2026'dan önce bildirilen ve yedi gün içinde itiraz edilmediği için o dönemin kuralına göre kesinleşen projelerin ve genel kurulda onaylanmadan önceki geçici projenin bugün itirazın kaldırılmasında belge sayılıp sayılmayacağı konusunda henüz yargı uygulaması oluşmadı. Kanun belge niteliğini kesinleşen projeye ve kurul kararına tanır; geçici proje için ayrıca bir şey söylemez.

Yargı uygulaması, Kanun'da sayılan nitelikte olmayan belgeye dayanan itirazın kaldırılması talebini reddetmektedir. Bu durumda alacaklı, itirazın kendisine tebliğinden itibaren bir yıl içinde ve önce arabulucuya başvurarak, alacağını genel hükümlere göre ispat edeceği itirazın iptali davasını açabilir (İİK m.67).

Bu belirsizlik yüzünden en güvenli yol, eski usulle kesinleşmiş bir projeye ya da geçici projeye dayanmak yerine projeyi genel kurulda onaylatmak ve takibi bu karara dayandırmaktır. Takip talebine karar defterinin ilgili sayfalarının örneği, onaylanan proje, bildirim belgeleri ve borçlunun hesap dökümü eklenir.

Sık sorulan sorular

Av. Arb. Uzl. Halis Gökhan Giray Bu sayfa Av. Arb. Uzl. Halis Gökhan Giray (İstanbul Barosu, Sicil No: 59260) tarafından hazırlanmıştır. Son güncelleme: Kasım 2026. İçerik genel bilgilendirme amaçlıdır; somut uyuşmazlıkta sözleşme ve belgeler incelenmeden sonuca varılmamalıdır.