Toplu Yapıda Yönetim Planı Değişikliği: Üçte İki Kuralı

Yönetim planı değişikliği adım adım

Akış, tapuda toplu yapı olarak kayıtlı bir sitede temsilciler kurulunun oylayacağı değişiklik içindir. Son adımda yan yana duran kollar, değişikliğe karşı çıkan malikin ve yönetimin yolunu gösterir.

1. Toplu yapı kaydı kontrol edilir

   Tapu kaydı ve tapudaki yönetim planı alınır; parsellerin birbirine bağlandığını gösteren kayıt yoksa yargı uygulamasına göre Kanun'un toplu yapı hükümleri uygulanmaz.

2. Taslak ve gündem hazırlanır

   Değişecek maddeler eski ve yeni metinleriyle yazılır ve toplantı çağrısına gündem olarak eklenir.

3. Temsilciler kurulu çağrılır on beş gün

   Çağrı yönetim planındaki usulle yapılır; planda usul yoksa en güvenli yol, toplantıdan en az on beş gün önce bütün üyelere imzalı çağrı ya da taahhütlü mektup göndermektir.

4. Oylama ve karar defteri

   Her üye temsil ettiği bölüm sayısı kadar oy kullanır; olumlu oy verenlerin temsil ettiği bölümler, üyelerin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tamsayısının üçte ikisine ulaşmalıdır. Karar noter onaylı deftere yazılıp imzalanır.

5. Tapuya bildirim

   Değişikliğin tarihi kat mülkiyeti kütüğünün beyanlar hanesinde gösterilir ve değişiklik yönetim planına bağlanır; istenecek belgeler önceden tapu müdürlüğüne sorulur.

6. • Karşı çıkan malik: dava bir ay

     En güvenli yol, karar tarihinden başlayarak bir ay dolmadan arabulucuya başvurmak, anlaşma olmazsa sulh hukuk mahkemesinde dava açmaktır.

   • Yönetim: savunma

     Toplu yapı yöneticisi davayı bütün kat maliklerine ve temsilciler kuruluna duyurur; karar defteri, çağrı belgeleri ve oy hesabı mahkemeye sunulur.

7579 sayılı Kanunla ne değişti?

22 Mayıs 2026'dan önce yürürlükte olan metne göre toplu yapı yönetim planının değiştirilmesi için temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tamsayısının beşte dördünün, geçici yönetimle ilgili plan hükümleri için toplu yapı alanındaki bağımsız bölüm maliklerinin beşte dördünün oyu gerekiyordu. 7579 sayılı Kanun iki fıkradaki "beşte dördünün" ibaresini "üçte ikisinin" olarak değiştirdi (7579 sayılı Kanun m.5).

Kanun teklifinin Meclis komisyonundaki görüşmesinde değişikliğin sebebi, malik sayısı fazla toplu yapılarda planı değiştirmenin güçlüğü olarak açıklandı. Kanunun tek geçici maddesi Hazine taşınmazlarının satışındaki başvuru ve ödeme sürelerini uzatır; toplu yapı yönetim planı için geçiş hükmü yoktur (7579 sayılı Kanun geçici m.1).

Anayapıda ortak yerlerde inşaat, onarım ve tesis için bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası da aranmaya devam eder; 7579 sayılı Kanun bu maddelere dokunmadı (KMK m.19 ve m.28).

Kaç oy gerekir, kim oy kullanır?

Toplu yapı kapsamındaki ortak yapı, yer ve tesisler, bağımsız bölüm maliklerinden oluşan toplu yapı kat malikleri kurulunca yönetilir; bu yetki yönetim planıyla toplu yapı temsilciler kuruluna verilebilir. Planda başka türlü düzenlenmemişse temsilciler kurulu, blok yöneticileri ile blok niteliğinde olmayan yapıların temsilcilerinden oluşur ve her üye yönettiği ya da temsil ettiği bağımsız bölüm sayısı kadar oy kullanır (KMK m.69).

Yönetim planı değişikliğinde oyu temsilciler kurulu üyeleri kullanır, ama ölçü üye sayısı değildir: olumlu oy veren üyelerin temsil ettiği bölümlerin toplamı, temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tamsayısının üçte ikisine ulaşmalıdır. Örneğin 300 bağımsız bölümlü bir sitede en az 200 bölümü temsil eden üyelerin olumlu oyu gerekir; 22 Mayıs 2026'dan önce bu sayı 240'tı (KMK m.70).

Kurul kararlarında ikinci toplantıda katılanların salt çoğunluğunun yettiğine ilişkin kural burada uygulanmaz; Kanun'da yeter sayı için ayrıca konulmuş hükümler saklıdır (KMK m.30).

Geçici yönetimle ilgili hükümler için kural farklıdır. Yönetim planında, temsilciler kurulu oluşuncaya kadar bir geçici yönetim öngörülebilir; geçici yönetimle ilgili plan hükümleri, temsilcilerin değil toplu yapı alanındaki bağımsız bölüm maliklerinin üçte ikisinin oyuyla değiştirilir (KMK m.70 ve m.73).

Eski yönetim planındaki beşte dört hükmü uygulanır mı?

Birçok toplu yapı yönetim planı Kanun'un eski metnini tekrar ederek değişikliği beşte dörde bağlar; bazıları oybirliği arar. 7579 sayılı Kanunla eklenen fıkraya göre yönetim planlarının bu maddeye aykırı hükümleri uygulanmaz. Kanun'un sözüne göre 22 Mayıs 2026'dan beri planda yazan beşte dört değil, Kanun'daki üçte iki esas alınır (KMK m.70).

Anayapı için eski uygulama da bu yöndeydi: Yargıtay'ın o dönemde bu işlere bakan dairesinin 1998 tarihli bir kararında Kanun'daki beşte dört kuralı kamu düzenine ilişkin sayılmış, yönetim planına bundan az ya da çok bir çoğunluk ya da oybirliği şartı konamayacağı kabul edilmiştir. Toplu yapıya eklenen yeni fıkra hakkında ise henüz yargı uygulaması oluşmadı.

22 Mayıs 2026'dan önce beşte dörde ulaşmadan alınmış kararlar ayrı bir sorundur. Böyle bir kararın yeni kuralla geçerlilik kazanıp kazanmayacağı konusunda geçiş hükmü yoktur ve henüz yargı uygulaması oluşmadı; en güvenli yol, değişikliği temsilciler kurulunda yeniden oylamaktır.

Siteniz Kanun anlamında toplu yapı mı?

Toplu yapı, bir ya da birden çok imar parseli üzerinde onaylı bir yerleşim planına göre yapılmış ve alt yapı, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirine bağlı birden çok yapıdır. Parsellerin bitişik ya da komşu olması gerekir ve toplu yapının tamamını kapsayan tek bir yönetim planı düzenlenir (KMK m.66 ve m.70).

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 2024, 2025 ve 2026 tarihli kararlarına göre birden çok parsel üzerine kurulu sitede toplu yapı tapuda kurulmamışsa Kanun'un toplu yapı hükümleri uygulanmaz; 2026 tarihli kararda parsellerin tapuda birbirine bağlandığını gösteren şerh ya da beyan bulunmaması yeterli görülmüştür. Bu durumda her parselin kendi kat mülkiyeti ve yönetim planı sürer; yargı uygulamasına göre site genelindeki uyuşmazlıkta genel hükümler uygulanır ve dava asliye hukuk mahkemesinde görülür.

Böyle bir sitede sonuç, planların parsellerin birlikte yönetimini düzenleyip düzenlemediğine bağlıdır. Hukuk Genel Kurulu'nun 2024 ve 2025 tarihli kararlarında her parselin ayrı planı birlikte yönetimi düzenlemediği için site genel kurulunun bütün parseller hakkında aldığı kararlar geçersiz sayılmıştır.

Site planı parsellerin birlikte yönetimini bağlayıcı biçimde düzenliyorsa yargı uygulamasına göre bu plan sözleşme olarak uygulanır ve değişiklik için planda yazan çoğunluk esas alınır: Yargıtay'ın o dönemde bu işlere bakan dairesinin 2015 tarihli bir kararında, planda öngörülen blok yöneticilerinin beşte dördünün oyuyla yapılan değişiklik geçerli sayılmıştır. Üçte iki kuralının ve yeni fıkranın bu sitelere etkisi konusunda henüz yargı uygulaması oluşmadı. Bu yüzden ilk iş, tapu kaydında toplu yapı bağlantısını ve tapudaki planları görmektir.

Toplantı, karar defteri ve tapuya bildirim

Kanun'da yönetim planı değişikliğinin noterde yapılacağına ilişkin bir hüküm yoktur. Kurul kararları, her sayfası noter mührüyle onaylı karar defterine yazılır ve toplantıda bulunanlarca imzalanır; karara aykırı oy verenler sebebini yazarak imza koyar. Kanun'un öteki hükümleri toplu yapılara aynen ya da kıyasen uygulanır (KMK m.32 ve m.74).

Kanun, değişikliğin toplantıda mı yoksa ayrı ayrı toplanan yazılı onaylarla mı yapılacağını açıkça düzenlemez. En güvenli yol, değişikliği usulüne uygun çağrılmış bir toplantıda oylamaktır; imza toplanarak hazırlanan bir metin iptal davasında tartışma doğurabilir. Yönetim planında çağrı usulü yoksa en güvenli yol, Kanun'daki olağanüstü toplantı kuralına uyarak toplantıdan en az on beş gün önce bütün üyelere imzalatılan bir çağrı ya da taahhütlü mektup göndermektir (KMK m.29).

Yönetim planının ve sonradan yapılan değişikliklerin tarihi kat mülkiyeti kütüğünün beyanlar hanesinde gösterilir ve değişiklikler yönetim planına bağlanarak kuruluş belgeleri arasında saklanır. Yönetim planı ve değişiklikleri bütün kat maliklerini, onların haleflerini, yönetici ve denetçileri bağlar (KMK m.28).

Tapuya bildirimin değişikliğin geçerlilik şartı olup olmadığını Kanun açıkça söylemez. Bugün görevli dairenin 2023 tarihli kararında, tapuya tescil edilmiş olmasına rağmen Kanun'un aradığı çoğunluk sağlanmadan yapılan yönetim planı değişikliğinin iptali onanmıştır. En güvenli yol, değişikliği gecikmeden tapuya bildirmek ve hangi belgelerin isteneceğini başvurudan önce tapu müdürlüğüne sormaktır.

Değişikliğe karşı dava

Kanun'a göre toplu yapı temsilciler kurulu kararlarının iptali davası, o kurulca seçilen yöneticiye husumet yöneltilerek açılabilir; yönetici davayı bütün kat maliklerine ve temsilciler kuruluna duyurur (KMK m.38).

Değişikliği savunacak yönetim için en güvenli yol, karar defterini, çağrı belgelerini ve her üyenin temsil ettiği bölüm sayısını gösteren oy hesabını saklamaktır; mahkeme yeter sayıyı bu belgelerle inceler.

Temsilciler kurulu kararı için Kanun'da ayrı bir dava süresi yoktur; en güvenli yol, süreyi karar tarihinden saymak ve bir ay dolmadan arabulucuya başvurmaktır. Kanun'un öteki hükümleri toplu yapılara aynen ya da kıyasen uygulandığından ölçü, kat malikleri kurulu kararları için konulan süredir: aykırı oy veren için karar tarihinden, toplantıya katılmayan için öğrenmeden başlayarak bir ay ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay (KMK m.33 ve m.74).

Süreç arabuluculuk zorunlu mu sayfasında anlatılıyor. Dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır; başvurudan son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar hak düşürücü süre işlemez (6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/A ve m.18/B).

Örneğin Ataşehir'deki bir toplu yapı için arabuluculuk başvurusu ve dava İstanbul Anadolu Adliyesi'nde yapılır. Kanun'un uygulanmasından doğan her uyuşmazlık sulh hukuk mahkemesinde görülür (KMK ek m.1).

Gerekli çoğunluk olmadan yapılan yönetim planı değişikliği, Yargıtay'ın o dönemde bu işlere bakan dairesinin 2015-2016 kararlarında yok ya da mutlak butlanla hükümsüz sayılmış ve süre koşulu aranmamıştı; bugün görevli dairenin 7579 sayılı Kanundan sonra bu konuda verdiği bir karar henüz yok. Yokluk iddiası olsa bile en güvenli yol, karar tarihinden başlayarak bir ay dolmadan arabulucuya başvurmaktır.

Ayrı bir yol daha vardır: yargı uygulamasına göre yönetim planının bir maddesi Kanun'un emredici hükümlerine aykırıysa, kat maliklerinden her biri bu maddenin iptali için her zaman mahkemeye başvurabilir. Bu davada hüküm bütün malikleri ilgilendirdiğinden dava bütün kat maliklerine yöneltilir; bugün görevli dairenin 2024 tarihli kararında, verilen kesin süreye rağmen malikleri davaya katmayan davacının davası usulden reddedilmiştir.

Mahkeme, çoğunluk sağlanamadı diye kat maliklerinin yerine geçip yönetim planını değiştiremez. Bugün görevli dairenin 2026 tarihli kararında, Kanun'a ve kamu düzenine aykırı olmayan bir plan maddesinin iptali ve plana yeni madde eklenmesi istemini reddeden karar onanmıştır.

Sık sorulan sorular

Av. Arb. Uzl. Halis Gökhan Giray Bu sayfa Av. Arb. Uzl. Halis Gökhan Giray (İstanbul Barosu, Sicil No: 59260) tarafından hazırlanmıştır. Son güncelleme: Kasım 2026. İçerik genel bilgilendirme amaçlıdır; somut uyuşmazlıkta sözleşme ve belgeler incelenmeden sonuca varılmamalıdır.