Mirasçı malik için süreç adım adım
Akış, riskli alan dışındaki tek binada malikin öldüğü durum içindir. Kollar, mirasçılar anlaşınca ve anlaşamayınca izlenecek iki yolu gösterir.
- Mirasçılık belgesi alınır
Belge noterden ya da sulh hukuk mahkemesinden çıkarılır; tapu kaydı, tespit tutanağı ve muhtarlıktaki ilanlar da kontrol edilir.
- Tespite itiraz değerlendirilir on beş gün
Süre muhtarlıktaki ilanın son gününden başlar. Ölen malik için dilekçeyi mirasçılar verir, mümkünse hepsi imzalar.
- İntikal yaptırılır
Mirasbırakanın borcu varsa önce mirasın reddi değerlendirilir, intikal bu hakkı düşürebilir. Pay mirasçılar adına elbirliğiyle tescil edilir; müteahhide devir için bu tescil şarttır. Tapuya elektronik tebligat adresi de bildirilir.
-
- Mirasçılar anlaşırsa
Teklifi birlikte inceler; karar tutanağını ve noterdeki sözleşmeyi hepsi imzalar ya da özel yetkili vekil gönderir.
- Anlaşamazlarsa
Paylı mülkiyete geçiş, paylaşma ya da ortaklığın giderilmesi yoluna gidilir. Bu işi satış başvurusundan önce bitirmek en güvenli yoldur.
- Mirasçılar anlaşırsa
- İmza eksikse teklif gelir on beş gün
Süre bildirimden başlar. Teklif bu sürede kabul edilmezse ortak pay, rayiç değerden az olmamak üzere açık artırmaya çıkabilir.
- Kira yardımı istenir bir yıl içinde
Süre tahliye ya da yıkım tarihinden başlar. Yardımın ve müteahhit kirasının mirasçılar arasında nasıl bölüneceği yazılı kararlaştırılır.
- Yeni bölümler paylaştırılır
Hangi bölümün hangi mirasçıya kalacağı ve tapuda nasıl tescil edileceği sözleşmeye yazılır.
Mirasçılık belgesi ve intikal: veraset almadan imza atılır mı?
Mirasçılar mirası ölümle kendiliğinden kazanır; ancak taşınmaz üzerinde tasarruf işlemi yapabilmeleri tapuya tescile bağlıdır. Payın müteahhide devri bu yüzden tapuda intikalden sonra yapılabilir (TMK m.599 ve m.705).
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, karar tutanağını imzalamak için intikal şartı yazmaz. En güvenli yol, belgeyi toplantıdan önce almak, intikali yaptırmak ve tapuya elektronik tebligat adresi bildirmektir; çünkü imzalayanın mirasçı olduğu ancak mirasçılık belgesiyle gösterilir ve Müdürlük ruhsat başvurusundan önce çoğunluğun sağlanıp sağlanmadığını inceler (6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği m.15/4).
Mirasçılar beklerken süreç durmaz. Kanun, Başkanlık, TOKİ ya da belediyeye bu Kanundaki işlemler için mirasçılık belgesi çıkartma, kayyım atatma veya tapuda kayıtlı son malike göre işlem yapma yetkisi verir (6306 sayılı Kanun m.6/2).
Riskli yapı tespitine malik öldüyse mirasçıları itiraz eder; süre muhtarlıktaki ilanın son gününden itibaren on beş gündür ve ayrıntıları riskli yapı tespitine itiraz sayfasındadır. Dilekçeyi mümkünse bütün mirasçılar imzalar; Yönetmelik mirasçılardan birinin tek başına itirazını ayrıca düzenlemez. Medeni Kanun her mirasçıya terekedeki hakların korunmasını isteme hakkı verir, ama itirazın bu kapsamda sayıldığına dair bir karar bulamadık; imza toplanamıyorsa süreyi kaçırmadan tek başınıza dilekçe verin (TMK m.640/4).
Mirasbırakanın borçları varsa intikalden önce durun. TMK m.610'a göre ret süresi dolmadan terekenin olağan yönetimini aşan işler yapan mirasçı artık mirası reddedemez; yargı uygulamasında, hükmen ret davasında değeri küçük olmayan bir taşınmazın intikalini yaptırmak bile terekeyi benimseme sayılmıştır, payı müteahhide devretmek de bu sonucu doğurabilir. Süre ve yollar mirasın reddi sayfasındadır.
Mirasla geçen pay için veraset ve intikal vergisi beyannamesi verilir; tahmini tutarı veraset ve intikal vergisi hesaplayıcısında görebilirsiniz. Tescil vergi beklenmeden yapılır, ama taşınmaza düşen vergi ödenmeden ya da teminat gösterilmeden pay devredilemez; tapu müdürlüğü devirde vergi dairesinin ilişik kesme belgesini arar (7338 sayılı Veraset ve İntikal Vergisi Kanunu m.19).
Ölen malikin payı salt çoğunlukta nasıl sayılır?
Kanun çoğunluğu kişi sayısına göre değil, tapudaki hisselere göre ölçer. Elbirliği mülkiyetinde ise mirasçıların belirlenmiş payları yoktur, her birinin hakkı ortak payın tamamına yayılır; yönetim ve tasarruf kararları, kanunda aksine hüküm yoksa, oybirliğiyle alınır (TMK m.701 ve m.702).
Kanun ile Yönetmelik ortak payın sayımını düzenlemez; yerleşik bir karar da bulamadık. Bütün mirasçılar imzalarsa pay tümüyle çoğunluğa eklenebilir. Biri imza vermezse ötekilerin imzasıyla payın bir kısmının ya da tamamının karara katılmış sayılacağına güvenilmez; pay bütünüyle karara katılmayan pay sayılıp satışa çıkabilir (6306 sayılı Kanun m.6/1).
Yargı uygulamasında, rezerv yapı alanındaki ve üçte iki dönemine ait bir dosyada, elbirliği halinde hissesi olup karara katılmayanların arsa payının satışa çıkarılması hukuka uygun bulunmuş; taşınmaz hakkında süren ortaklığın giderilmesi davası bu sonucu değiştirmemiştir. Kararda ortak payın nasıl sayıldığı ayrıca tartışılmamıştır.
6306 dışındaki genel kurala göre Yargıtay, paylı taşınmazdaki kat karşılığı sözleşmenin bütün paydaşların katılımıyla yapılmasını arar; aynı anda imzalamaları şart değildir, eksik paydaşın makul sürede onay vermesi ya da sözleşmeye katılması da yeter. Elbirliğinde de tasarruf için bütün mirasçıların oybirliği gerekir (TMK m.692 ve m.702).
Riskli yapıda ise imza vermeyen mirasçının kabulünü teklifin on beş günlük süresi içinde, noterden yazılı olarak almak en güvenli yoldur; süre geçtikten sonraki kabule güvenilmez (6306 sayılı Kanun m.6/1).
Kilitlenmeyi açan yollar
- Paylı mülkiyete geçiş: Paylı mülkiyette her mirasçı kendi payıyla karara katılır, imza vermeyenin yalnız kendi payı satış yoluna girer. Usulü veraset ilamı ve tapuda miras intikali sayfasında anlatılan bu yolda bir mirasçı tapu müdürlüğünden ya da sulh hakiminden elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesini ister; öteki mirasçılar itirazlarını bildirmeye çağrılır. Elbirliğinin devamına yönelik bir itiraz ileri sürülmez ya da verilen sürede paylaşma davası açılmazsa elbirliği paylı mülkiyete dönüşür; sulh hakimi itirazın elbirliğinin devamını haklı kılıp kılmadığını inceler. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün 2009/6 sayılı Genelgesine göre tapuda öteki mirasçılara, tebliğden itibaren otuz gün süre verilir; bu sürede mirasçılardan biri itiraz eder ya da paylaşma davası açılırsa tapu müdürlüğü itirazın haklı olup olmadığını incelemez, dönüştürme işlemini yapmaz. Kardeşlerden biri itiraz edecekse istemi baştan sulh hakimine götürmek daha güvenlidir (TMK m.644; 3402 sayılı Kadastro Kanunu ek m.3).
- Paylaşma sözleşmesi: Mirasçılar anlaşırsa miras taksim sözleşmesiyle payı içlerinden birine bırakabilir ya da elbirliğinin paylı mülkiyete dönüşmesini kabul edebilir; sözleşme yazılı yapılmazsa geçersizdir (TMK m.676).
- Ortaklığın giderilmesi: Anlaşma yoksa mirasçılardan biri ortaklığın giderilmesi davası açabilir; 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.7'ye göre kat mülkiyetli binada dava ana taşınmazda değil, bağımsız bölümde istenir. Önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Yıkımdan sonra arsada da dava açılabilir, ama dava çoğunluk kararını ve ona göre yapılacak işlemleri durdurmaz (6306 sayılı Kanun m.6/16).
- Miras ortaklığına temsilci: TMK m.640/3'e göre mirasçılardan birinin istemi yeterlidir; istem öteki mirasçılara karşı, mirasbırakanın son yerleşim yerindeki sulh hukuk mahkemesine yapılır. Yargı uygulamasına göre temsilci atanınca davayı mirasçılar değil temsilci takip eder. Öğretiye göre temsilci terekeyi yönetir ve korur, ama tereke malını borç ödemek dışında başkasına devretmeye ve paylaştırmaya yetkili değildir; kat karşılığı sözleşmeyi ya da çoğunluk kararını mirasçılar adına imzalayabileceği bu yüzden kuşkuludur.
Zaman dardır: teklifin kabulü için on beş gün vardır, paylı mülkiyete geçiş çoğu zaman, dava ise hiç bu süreye sığmaz. Yolu riskli yapı tespiti çıkar çıkmaz başlatmak ve satış başvurusundan önce bitirmek en güvenlisidir; başvurudan sonra pay, tapuda satış ve devir gerektiren işlemlere kapanır (Uygulama Yönetmeliği m.15/A-2).
Mirasçılardan biri imza vermezse ne olur?
Tapuda ölen malikin adı duruyorsa mirasçılar bildirimi görmeyebilir. Çoğunluk mirasçılar olmadan sağlanırsa karar ve teklif, tapuda elektronik tebligat adresi varsa o adrese, yoksa noterle ya da muhtarlıkta on beş gün ilanla bildirilir (Uygulama Yönetmeliği m.15/2).
Bildirimden itibaren on beş gün içinde teklif incelenmez ya da kabul edilmezse payın satışı için Müdürlüğe başvurulur. Pay, rayiç değerden az olmamak üzere önce anlaşan paydaşlara açık artırmayla satılır; satılmazsa kararı kabul eden üçüncü kişilere de açılarak satış tekrarlanır (6306 sayılı Kanun m.6/1).
İtirazı olan mirasçı teklifi süresinde incelemeli, karşı önerisini yazılı bildirmelidir; elbirliği sürdükçe onun imzasızlığı ötekilerin payını da satışa sürükleyebilir. Dava yolları ve paylaşım itirazı salt çoğunluk sayfasında anlatılır. Mirasçılardan birinin tek başına açtığı davanın nasıl karşılanacağına dair bir karar bulamadık; davayı mümkünse bütün mirasçılar birlikte açmalı, imza toplanamıyorsa süre kaçırılmadan tek başına açmalıdır.
Satış gününü bildiren işleme karşı dava tebliğden, muhtarlık ilanıyla yapılan tebligatta ilanın son gününden itibaren otuz gün içinde idare mahkemesinde açılır; satış yapılırsa ona karşı da dava açılır ve süre en güvenli biçimde satış gününden sayılır. Dava satışı kendiliğinden durdurmaz, yürütmenin durdurulması ayrıca istenir (6306 sayılı Kanun m.6/9 ve 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu m.27).
Kira yardımı, müteahhit kirası ve yeni bölümler
Anlaşarak boşaltılan riskli yapının maliklerine kira yardımı yapılabilir; riskli alan dışındaki riskli yapıda süre 18 aydır. Başvuru tahliye ya da yıkım tarihinden itibaren bir yıl içinde Müdürlüğe, yetki devri varsa belediyeye yapılır (Uygulama Yönetmeliği m.16).
Yönetmelik yardımın mirasçılar arasında nasıl bölüneceğini yazmaz. Başvuruyu kimin yapacağını ve istenen belgeleri Müdürlükten öğrenin; yardım tek bir mirasçının hesabına ödenecekse paylaşımı aralarında yazılı kararlaştırın. Kira yardımı alan kişi kredi faiz desteğinden ayrıca yararlanamaz (Uygulama Yönetmeliği m.16/7).
Müteahhidin ödeyeceği kira ise sözleşmeden doğar. Sözleşmede kiranın hangi mirasçıya hangi oranda ödeneceği, yeni bölümlerin kime düşeceği ve tapuda elbirliğiyle mi, paylı mı, tek mirasçı adına mı tescil edileceği yazılmalıdır; aksi halde teslimde aynı anlaşmazlık yeni dairelerde sürebilir. İmzadan önceki kontroller kat karşılığı inşaat sözleşmesi, gecikmedeki haklar müteahhit temerrüdü sayfasındadır.
Sık sorulan sorular
Kardeşim yurt dışında, ne yapacağız?
Yurt dışındaki mirasçı için ayrı bir süre ya da bildirim yolu öngörülmemiştir; muhtarlık ilanıyla süre işleyebilir, tapuya bildirilen elektronik tebligat adresi ve Türkiye'deki vekil bu riski azaltır. Belgeyi yabancı uyruklu biri istemiyorsa ve nüfus kayıtları yeterliyse mirasçılık belgesi noterden de alınabilir; konsolosluk ve vekaletname ayrıntıları yurt dışındaki malik sayfasındadır. Kardeşiniz 1512 sayılı Noterlik Kanunu m.191 uyarınca bulunduğu ülkedeki Türk konsolosluğunda vekaletname verebilir; 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.504'e göre sözleşmeyi imzalayacak ve payı devredecek vekile özel yetki verilmelidir. Kardeşinize ulaşılamıyor ve iş acilse sulh mahkemesinden onun için temsil kayyımı istenebilir (TMK m.426).
Tapuda hala dedemizin adı yazıyor, payı kim sayılır?
Pay dedenizin mirasçılarınındır; mirasçılardan biri de öldüyse onun yerine kendi mirasçıları ortaklığa girer ve ortaklık onlarla sürer. Önce bütün kuşaklar için mirasçılık belgeleri çıkarılmalıdır. İdare tapudaki son malike göre işlem yapabildiğinden bu iş, toplantıyı beklemeden yapılmalıdır (6306 sayılı Kanun m.6/2).
Mirasçılardan biri küçük ya da vesayet altındaysa?
Onun yerine velisi ya da vasisi imzalar; TMK m.426'ya göre temsilcinin menfaati küçükle çatışıyorsa temsil kayyımı atanır. Vasi için taşınmaz satımı, olağan yönetimi aşan yapı işleri ve mirasın paylaştırılması sözleşmeleri vesayet makamının iznine bağlıdır (TMK m.462).
Dosyanızı birlikte değerlendirelim
İstanbul'daki kentsel dönüşüm dosyalarında mirasçı malik vekilliği yapıyoruz: mirasçılık belgesi ve intikal, paylı mülkiyete dönüştürme, miras ortaklığına temsilci, paylaşma sözleşmesi ve ortaklığın giderilmesi, çoğunluk kararı ve pay satışına karşı dava. Ön değerlendirme için ölüm tarihi, mirasçılık belgesi, tapu kaydı, toplantı tutanağı ve teklif, noter ya da elektronik bildirim veya muhtarlık ilanının fotoğrafı yeterlidir.
Ön değerlendirme için gereken belgeler
- Mirasçılık belgesiimza ve itiraz için mirasçıları ve paylarını göstermek için
- Tapu kaydıpayın elbirliğiyle mi, paylı mı kayıtlı olduğunu ve riskli yapı belirtmesini görmek için
- Toplantı tutanağı ve teklif (varsa)çoğunluğun hesabını ve size düşen bölümü incelemek için
- Noter ya da elektronik bildirim, muhtarlık ilanının fotoğrafı (varsa)on beş günlük sürenin başlangıcını belirlemek için
“Varsa” diye belirtilenler yalnız dosyanızda bulunuyorsa gerekir.
