Davanın amacı: devir ayakta kalır, mal hacze açılır
Tasarrufun iptali, tapu iptali davası değildir. Kazanılırsa taşınmaz borçlunun adına dönmez; devir borçlu ile malı alan kişi arasında geçerli kalır. Alacaklı yalnız kendi alacağı ve eklentileriyle sınırlı olarak o mal üzerinde cebri icra yetkisi kazanır; taşınmazda kaydın düzeltilmesine gerek kalmadan haciz ve satış isteyebilir (İİK m.283).
Yargı uygulamasına göre dava, malın aynına değil alacağın tahsiline ilişkin kişisel bir davadır. Bu yüzden dava değeri, takip konusu alacak ile iptali istenen malın değerinden hangisi azsa odur. Davalılardan biri alacağı öderse dava reddedilir ve yargılama giderleri durumuna göre paylaştırılır (İİK m.281).
Dava şartları
Davanın esasına girilebilmesi için kanunun ve yargı uygulamasının aradığı dört şart birlikte bulunmalıdır:
- Borçlu hakkında kesinleşmiş bir icra takibi. Ödeme emrine itiraz edilmişse önce itirazın iptali ya da kaldırılması gerekir; bu süreç icra takibi ve itiraz sayfamızda anlatılmıştır.
- Geçici ya da kesin aciz belgesi ya da bu belge yerine geçen haciz tutanağı.
- Gerçek bir alacak. Malı alan kişi, takibin borçluyla anlaşılarak yapıldığını ve alacağın gerçekte bulunmadığını ileri sürebilir; bu durumda alacaklı alacağının dayanağını ispat eder.
- Alacağın, iptali istenen tasarruftan önce doğmuş olması.
Kesin aciz belgesi, haciz ve satış sonunda alacağın tamamı alınamadığında kalan miktar için icra dairesince düzenlenir. Borçlunun adresinde haczedilebilir mal bulunamazsa haciz tutanağı bu belge hükmündedir; haczedilen malların değeri alacağı karşılamıyorsa tutanak geçici aciz belgesi yerine geçer. Her iki belge de alacaklıya iptal davası açma hakkı verir (İİK m.105 ve m.143).
Yargı uygulamasında aciz belgesi davanın açılmasından sonra da alınıp sunulabilir; mahkeme bu eksikliği tamamlamak için süre verir. Alacağın doğum tarihi ise alacağın kaynağına göre belirlenir: sözleşmede sözleşme tarihi, haksız fiilde olay tarihi esas alınır. Senet tarihi borcun gerçek doğum tarihinden sonra atılmışsa alacaklı daha önceki tarihi başka delillerle ispat edebilir.
Hangi tasarruflar iptal edilir?
Karşılıksız tasarruflar
Geçici ya da kesin aciz belgesinin, aciz belgesi niteliğindeki haciz tutanağının düzenlendiği ya da iflasın açıldığı tarihten önceki bir yıl içinde yapılan bağışlamalar ve karşılıksız tasarruflar, alışılmış hediyeler dışında iptale tabidir (İİK m.278).
Bu metin 7571 sayılı Kanunla değiştirilmiş ve 25 Aralık 2025'te yürürlüğe girmiştir; değişiklik için geçiş hükmü öngörülmemiştir. Önceki metinde geriye dönük süre en çok iki yıldı ve alacağın doğumundan önceki tasarruflara uzanmıyordu. Yakınlar arasındaki tasarrufları bağışlama sayan bent ise Anayasa Mahkemesinin iptal kararlarıyla daraltılmıştı; değişiklikten hemen önce kardeşe, eşe ya da evlatlığa yapılan devirleri kapsamıyordu. Bu tarihten önce yapılmış tasarruflarda hangi metnin uygulanacağı somut dosyada ayrıca değerlendirilir.
Şu tasarruflar kanunen bağışlama sayılır:
- Gerçek değerine uygun karşılık ödendiği ispatlanmadıkça altsoy ve üstsoy, üçüncü derece dahil kan ve kayın hısımları, son bir yıl içinde evlilik birliği sona ermiş olsa bile eş, evlat edinen ile evlatlık ve aynı konutta yaşayan kişiler arasındaki tasarruflar.
- Aksi ispatlanmadıkça, borçlunun verdiği şeyin gerçek değerine göre pek aşağı bir bedel kabul ettiği sözleşmeler.
- Uygun bir karşılık sağlandığı ispatlanmadıkça ömür boyu gelir, intifa hakkı ve ölünceye kadar bakma sözleşmeleri.
Yargı uygulamasında taşınmazın devir tarihindeki gerçek değeri, tapuda gösterilen bedel ile ispatlanan diğer ödemelerin toplamının en az iki katıysa bedel pek aşağı sayılır. Bu hallerde malı alanın iyiniyeti sonucu değiştirmez.
Aciz halindeyken yapılan tasarruflar
Borcunu ödemeyen borçlunun hacizden, mal bulunmaması sebebiyle acizden ya da iflasın açılmasından önceki bir yıl içinde yaptığı şu işlemler de iptal edilebilir: önceden taahhüt edilmemişse mevcut bir borç için verilen rehin, para ya da alışılmış ödeme araçları dışında yapılan ödeme, vadesi gelmemiş borcun ödenmesi ve kişisel hakları güçlendirmek için tapuya verilen şerhler. İşlemden yararlanan kişi borçlunun durumunu bilmediğini ispat ederse dava dinlenmez (İİK m.279).
Zarar verme kastıyla yapılan tasarruflar
Malvarlığı borçlarına yetmeyen borçlunun alacaklılarına zarar verme kastıyla yaptığı işlemler, borçlunun mali durumu ve bu kastı işlemin diğer tarafınca biliniyorsa ya da bilinmesini gerektiren açık emareler varsa iptal edilebilir. Bunun için alacaklının, işlemden itibaren beş yıl içinde borçlu aleyhine haciz ya da iflas yoluyla takip başlatmış olması gerekir.
Malı alan kişi borçlunun eşi, altsoyu ya da üstsoyu, üçüncü dereceye kadar kan ya da kayın hısımı, evlat edineni ya da evlatlığıysa borçlunun durumunu bildiği varsayılır; aksini ancak bilmediğini ispat ederek gösterebilir. Ticari işletmenin ya da işyerindeki malların tamamını veya önemli kısmını devralan kişi için de benzer bir karine vardır (İİK m.280).
Bu karinelerin dışında bilme ya da bilmesi gereken durumu ispat yükü alacaklıdadır. Yargı uygulamasında aynı yerde oturmak ya da komşuluk tek başına yeterli sayılmaz; yakın arkadaşlık, ticari ilişki, bedelin ödendiğinin gösterilememesi ve devrin takibe yakın bir tarihte yapılması birlikte değerlendirilir.
Süreler
İptal davası hakkı, tasarrufun yapıldığı tarihten itibaren beş yıl geçmekle düşer (İİK m.284).
Bu hak düşürücü süreyi yukarıdaki geriye dönük sürelerle karıştırmamak gerekir. Bir yıllık süreler, tasarrufun iptale tabi olup olmadığını belirler; beş yıllık süre ise davanın ne zamana kadar açılabileceğini gösterir. Zarar verme kastında ayrıca işlemden itibaren beş yıl içinde takip başlatılmış olmalıdır; takibin geç başlaması dava açma süresini uzatmaz. Taşınmazda tasarruf tarihi, tapuda resmi devrin yapıldığı tarihtir; öncesindeki harici anlaşma ya da protokol tarihi esas alınmaz. Mahkeme süreyi kendiliğinden gözetir.
Taraflar ve malın yeniden el değiştirmesi
Dava borçluya ve onunla işlem yapan ya da kendisine ödeme yapılan kişiye, bunlar ölmüşse mirasçılarına karşı birlikte açılır. Mal kötüniyetli bir dördüncü kişiye geçmişse dava ona da yöneltilebilir; iyiniyetli kişilerin hakları korunur (İİK m.282).
Üçüncü kişi malı iyiniyetli birine satmışsa dava bedele dönüşür. Üçüncü kişi, alacaklının alacağını aşmamak üzere, malın yerine geçen değer oranında nakden tazminata mahkum edilir; yargı uygulamasında malın elden çıkarıldığı tarihteki gerçek değeri esas alınır. Karşılıksız kazanım sağlayan iyiniyetli kişi ise yalnız dava tarihinde elinde bulunan miktarı geri vermekle yükümlüdür (İİK m.283).
İhtiyati haciz, görevli ve yetkili mahkeme
Malın dava sürerken iyiniyetli birine devredilip davanın bedele dönüşmesine karşı ihtiyati haciz istenir. Mahkeme teminatın gerekip gerekmediğini ve miktarını takdir eder; dava elden çıkarılmış malın yerine geçen değere ilişkinse teminat zorunludur. Dava basit yargılama usulüyle görülür (İİK m.281).
Talep açıkça ihtiyati haciz olarak yazılmalıdır; ihtiyati tedbir adıyla istenen korumanın ihtiyati haciz sayılıp sayılmayacağı konusunda yargı uygulamasında farklı kararlar vardır. Kararın tapuya işlenmesinden sonra malı alan kişinin iyiniyetli olduğunu ileri sürmesi güçleşir.
Görevli mahkeme, taraflar tacir olsa bile asliye hukuk mahkemesidir. Dava taşınmazın aynına ilişkin olmadığından taşınmazın bulunduğu yerin kesin yetkisi uygulanmaz; dava davalılardan birinin yerleşim yeri mahkemesinde açılabilir (HMK m.6 ve m.7).
Örneğin borçlu Kadıköy'de oturuyorsa dava, taşınmaz başka bir ilde olsa bile İstanbul Anadolu Adliyesi'ndeki asliye hukuk mahkemesinde açılabilir.
Tasarrufun iptali davası için dava açmadan önce arabulucuya başvurmak gerekmez. Dava kira, ortaklığın giderilmesi, kat mülkiyeti ya da komşu hakkı uyuşmazlığı değildir; yargı uygulaması onu taraflar tacir olsa da ticari dava saymadığından, konusu bir miktar para olan ticari davalardaki arabuluculuk şartı da uygulanmaz (6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B; 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu m.5/A).
Malı devralan üçüncü kişiyseniz
Borçludan mal alan kişi davanın asıl muhatabıdır; tapu kaydı adına kalsa bile alacaklının o mal üzerindeki haciz ve satış yetkisine katlanmak zorunda kalabilir. Savunmada en önemli konular, bedelin gerçekten ödendiğini gösteren banka kayıtları, bedelin taşınmazın gerçek değerine uygunluğu ve borçlunun mali durumunu bilmediğidir. Yakın akrabalık varsa bu ispat size düşer.
Alacağın gerçek olmadığını, takibin borçluyla anlaşılarak yapıldığını ya da alacağın devirden sonra doğduğunu da ileri sürebilirsiniz. Alacağı ödeyerek davayı sona erdirmek de mümkündür. Üçüncü kişi, malvarlığında doğacak eksikliğin borçludan tahsilini aynı davada isteyebilir; davayı kaybederse verdiği şeyi ya da bedelini borçludan geri isteyebilir (İİK m.283).
Benzer davalardan farkı
Tapu iptali ve tescil davasında amaç tapu kaydının gerçek hak sahibi adına düzeltilmesidir; muris muvazaasında da mirasçı, mirasbırakanın mirastan mal kaçırmak için satış gibi gösterdiği devri iptal ettirip payını kendi adına tescil ettirir. Tasarrufun iptalinde ise tapu değişmez, alacaklı yalnız alacağı kadar haciz ve satış yetkisi kazanır. Muris muvazaası ve yolsuz tescil tapu iptali ve tescil davası sayfamızda anlatılmıştır.
Aynı devir iki ayrı davanın konusu olabilir. Borçlu taşınmazını çocuğuna devrettiyse alacaklı tasarrufun iptalini isteyebilir; borçlu öldükten sonra diğer mirasçılar aynı devre karşı muris muvazaasına dayanabilir. Devir gerçekte hiç istenmemiş, yalnız görünüşte yapılmışsa alacaklı genel hükümlere göre muvazaa da ileri sürebilir; yargı uygulamasında bu dava aciz belgesi ve beş yıllık süre aramaz ve iki istem terditli olarak birlikte açılabilir.
Malvarlığı borçlarına yetmeyen borçlu, alacaklılarına zarar vermek için kendisine kalan mirası reddederse yol tasarrufun iptali değildir; mirasın reddi miras davaları sayfamızda anlatılmıştır. Alacaklılar, kendilerine yeterli güvence verilmediği takdirde, ret tarihinden başlayarak altı ay içinde reddin iptalini dava edebilir (TMK m.617).
Boşanma sürecinde borçlunun taşınmazını eşine devretmesi ya da anlaşmalı boşanma protokolüyle eşine bırakması sık görülür. Yargı uygulamasına göre protokolle eşe bırakılan mallar için de tasarrufun iptali davası açılabilir. 25 Aralık 2025'te yürürlüğe giren metne göre eşe yapılan devir, evlilik son bir yıl içinde sona ermiş olsa bile gerçek değerine uygun karşılığı ispatlanmadıkça bağışlama sayılır. Eşlerden birinin diğer eşin katılma alacağını azaltmak için mal devretmesi ise mal rejiminin tasfiyesinde çözülür; ayrıntılar nafaka, velayet ve mal rejimi ile boşanma davası sayfalarımızdadır.
Sık sorulan sorular
Borçlu evini kardeşine sattı; tapuda bedel ödenmiş görünüyor, dava açabilir miyim?
Evet. Takibiniz kesinleşmiş ve aciz belgesi ya da borçlunun adresinde mal bulunamadığını gösteren haciz tutanağı alınmışsa dava açılabilir. Satış 25 Aralık 2025'ten sonra ve bu belgeden önceki bir yıl içinde yapıldıysa, gerçek değerine uygun bedel ödendiği ispatlanmadıkça bağışlama sayılır ve bu ispat kardeşe düşer. Satış bir yıldan eskiyse ya da 25 Aralık 2025'ten önce yapıldıysa zarar verme kastına da dayanılır; kardeşin borçlunun durumunu bildiği varsayılır.
Dava kazanılırsa ev borçlunun adına geçer mi?
Hayır. Tapu kaydı değişmez. Mahkeme, alacağınızla sınırlı olarak evin haczini ve satışını isteme yetkisi verir; satış bedelinden alacağınız ödenir.
Satış altı yıl önce yapıldıysa dava açılabilir mi?
Tasarrufun iptali davası tasarruftan itibaren beş yıl içinde açılmalıdır; bu süre geçmişse dava hakkı düşer. Devrin yalnız görünüşte yapıldığı ileri sürülebiliyorsa muvazaaya dayanan dava ayrıca değerlendirilir.
Evi borçludan aldım ve hakkımda tasarrufun iptali davası açıldı; ne yapmalıyım?
Ödediğiniz bedelin banka kayıtlarını, satış tarihindeki değeri gösteren belgeleri ve borçluyla ilişkinizi ortaya koyan bilgileri toplayın. Alacağın gerçekliğine, devirden önce doğup doğmadığına ve sürelere karşı savunma yapılabilir; alacağı ödeyerek davayı sona erdirmek de mümkündür.
Dosyanızı birlikte değerlendirelim
İstanbul'daki tasarrufun iptali dosyalarında alacaklı ve malı devralan üçüncü kişi vekilliği yapıyoruz: dava öncesi takip ve aciz belgesi süreci, ihtiyati haciz talepleri, karşılıksız ya da zarar verme kastıyla yapılan devirlere karşı davalar, bedele dönüşen davalar ve üçüncü kişi savunması. Ön değerlendirme için icra dosyası, aciz belgesi ya da haciz tutanağı, tapu kaydı ile satış tarihi ve alacağın doğduğu tarihi gösteren belge yeterlidir.
Ön değerlendirme için gereken belgeler
- İcra dosyasıtakibin kesinleştiğini gösteren ödeme emri ve tebliğ kayıtlarıyla
- Aciz belgesi ya da haciz tutanağıborçlunun adresinde mal bulunamadığını ya da malların alacağa yetmediğini gösteren
- Tapu kaydıdevredilen taşınmazın malik geçmişini ve tapudaki satış tarihini gösteren kayıt
- Alacağın doğum tarihini gösteren belgesözleşme, senet, fatura ya da mahkeme kararı gibi
“Varsa” diye belirtilenler yalnız dosyanızda bulunuyorsa gerekir.
