Tapu İptali ve Tescil Davası: Sebepler, Süreler ve Görevli Mahkeme

Yolsuz tescil ve iyiniyetli üçüncü kişi

Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet kazanan üçüncü kişinin kazanımı korunur; tescilin yolsuz olduğunu bilen veya bilmesi gereken kişi ise bu tescile dayanamaz (TMK m.1023 ve m.1024).

Uygulamada "ilk el" denilen, yolsuz işlemin tarafı olan kişi ile onun mirasçıları bu korumadan yararlanamaz. İyiniyet asıl olduğundan sonraki alıcının kötüniyetini davacı ispat eder. Yargı uygulamasında devreden ile alan arasındaki yakın akrabalık, arkadaşlık veya komşuluk, taşınmazın kısa aralıklarla el değiştirmesi ve değerinin çok altında satılması kötüniyetin göstergesi sayılır.

Son alıcı iyiniyetliyse taşınmaz geri alınamaz. Bu ihtimale karşı dava, tapu iptali ve tescil olmazsa tazminat şeklinde terditli açılabilir; tazminat taşınmazın dava tarihindeki değeri üzerinden hesaplanır.

Sık görülen dava sebepleri

Muris muvazaası

Mirasbırakan, mirasçısından mal kaçırmak için gerçekte bağışladığı taşınmazı tapuda satış gibi gösterirse görünürdeki satış muvazaalıdır; gizli bağış da resmi şekilde yapılmadığı için geçersizdir. Bu davanın dayanağı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu'nun 01.04.1974 tarihli, 1974/1 Esas ve 1974/2 Karar sayılı kararıdır. Karar, tapuda mirasbırakan adına kayıtlı taşınmazların devrinde uygulanır.

Dava mirasbırakanın ölümünden sonra açılır. Saklı pay sahibi olsun veya olmasın, miras hakkı çiğnenen her mirasçı dava açabilir; diğer mirasçıların katılımı gerekmeden kendi miras payı oranında iptal ve tescil isteyebilir. Mal kaçırma amacını davacı ispat eder; sözleşmenin tarafı olmadığı için tanık dahil her türlü delile dayanabilir. Gerçek bedelle yapılan satışta, kendisine bakan yakınına bakım karşılığı yapılan devirde veya mallarını bütün mirasçıları arasında hak dengesini gözeterek paylaştırdığı temlikte mal kaçırma amacı kabul edilmez. Tenkis ve mirastaki diğer davalar miras davaları sayfamızda anlatılmıştır.

Vekaletin kötüye kullanılması

Vekil, taşınmazı vekil edenin zararına ve bu kastla, örneğin değerinin çok altında bir bedelle satarsa vekalet kötüye kullanılmış olur. Vekaletnamede dilediği bedelle satma yetkisi verilmiş olması bu sonucu değiştirmez. Satışın iptali için alıcının vekille el ve işbirliği içinde olması ya da kötüye kullanmayı bilmesi veya bilmesinin gerekmesi aranır; iyiniyetli alıcıyla yapılan satış vekil edeni bağlar ve zarar vekilden istenir.

Ehliyetsizlik

İşlem tarihinde ayırt etme gücü bulunmayan kişinin yaptığı satış baştan geçersizdir; karşı tarafın iyiniyeti onu geçerli kılmaz. Mahkeme doktor raporlarını ve hastane kayıtlarını getirtir, tanıkları dinler ve Adli Tıp Kurumu'ndan rapor alır. Davalı da mirasçıysa, eski kararlar ayrışsa da yakın tarihli yargı kararları pay oranında istemi kabul etmektedir. Taşınmaz mirasçı olmayan birine devredilmişse muris muvazaasından farklı olarak pay oranında istekte bulunulamaz; dava bütün mirasçılarla ya da diğer mirasçıların onayıyla açılır, onay alınamazsa terekeye atanacak temsilci davayı yürütür (TMK m.640 ve m.701).

İnançlı işlem ve aşırı yararlanma

İnançlı işlemde taşınmaz, örneğin bir borca güvence olsun diye, amaç gerçekleşince geri verilmek üzere devredilir. Geri vermeyen kişiye karşı tapu iptali ve tescil istenebilir; yerleşik uygulama inanç sözleşmesinin yazılı delille ispatını arar. Bu dava, inanç ilişkisinin sona ermesinden itibaren on yıllık zamanaşımına bağlıdır (TBK m.146).

Aşırı yararlanmada edimler arasında açık bir oransızlık vardır ve bu oransızlık, satıcının zor durumundan, düşüncesizliğinden veya deneyimsizliğinden yararlanılarak sağlanmıştır. Satıcı, sözleşmeyle bağlı olmadığını bildirip taşınmazın geri verilmesini isteme hakkını düşüncesizlik veya deneyimsizliği öğrendiği ya da zor durumun ortadan kalktığı tarihten başlayarak bir yıl ve her halde sözleşmenin kurulmasından itibaren beş yıl içinde kullanmalıdır (TBK m.28).

Görevli mahkeme ve süreler

Dava taşınmazın bulunduğu yerde açılır ve bu yer kesin yetkilidir; görevli mahkeme, taşınmazın değerine bakılmaksızın kural olarak asliye hukuk mahkemesidir (HMK m.2 ve m.12).

Birden fazla taşınmaz varsa dava bunlardan birinin bulunduğu yerde hepsi için açılabilir. Kadıköy'deki bir daire için dava İstanbul Anadolu Adliyesi'ndeki asliye hukuk mahkemesinde görülür; ilçelerin bağlı olduğu adliyeler adliye rehberimizde yer alır.

Dava değeri taşınmazın dava tarihindeki değeridir; harç ve vekalet ücreti bu değer üzerinden nispi olarak hesaplanır. Dava açılırken tahmini bir değer gösterilir, gerçek değer keşif ve bilirkişi incelemesiyle belirlenir ve eksik harç tamamlatılır. Muris muvazaasında davacının miras payına düşen değer esas alınır.

Yolsuz tescile dayanan tapu iptali ve tescil davası kural olarak zamanaşımına ve hak düşürücü süreye bağlı değildir; muris muvazaasına, vekaletin kötüye kullanılmasına ve sahteciliğe dayanan davalar da her zaman açılabilir. Taşınmazın kadastro tutanağı kesinleşmişse, kesinleşmeden itibaren on yıl geçtikten sonra kadastrodan önceki hukuki sebeplere dayanılarak dava açılamaz (3402 sayılı Kadastro Kanunu m.12/3).

Yanılma ve aldatmaya dayanan davada iptal hakkı öğrenmeden, korkutmada ise korkutmanın etkisinin geçmesinden itibaren bir yıl içinde kullanılmalıdır (TBK m.39).

Yolsuz kayıt maliki taşınmazı iyiniyetle, davasız ve aralıksız on yıl zilyetliğinde bulundurursa mülkiyetine artık itiraz edilemez (TMK m.712).

Arabuluculuk, ihtiyati tedbir ve deliller

1 Eylül 2023'ten bu yana taşınmazlarla ilgili dava şartı arabuluculuk kira, ortaklığın giderilmesi, kat mülkiyeti ve komşu hakkı uyuşmazlıklarını kapsar; yolsuz tescile dayanan tapu iptali ve tescil davası, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun uygulanmasından doğmadıkça bunların arasında değildir (6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B).

Taraflar anlaşmak isterse ihtiyari arabuluculuğa gidebilir. Taşınmazın devrine ilişkin ihtiyari arabuluculukta, icra edilebilirlik şerhi alınmış anlaşma belgesiyle tapu müdürlüğünden resmi senet düzenlenmeden tescil istenebilir (6325 sayılı Kanun m.17/B).

Dava sürerken davalı taşınmazı üçüncü bir kişiye devredebilir. Bu durumda davacı, davaya devralana karşı devam etmek ile devredene karşı tazminat istemek arasında seçim yapar (HMK m.125).

Bu nedenle dava dilekçesinde taşınmazın devrinin önlenmesi için ihtiyati tedbir istenir. Tedbir kararı tapu kaydına şerh edilir; şerhten sonra davalı taşınmazı devredemez. Mahkeme bu kararı, durumun değişmesiyle hakkın elde edilmesinin önemli ölçüde zorlaşacağı endişesi varsa ve davacı haklılığını yaklaşık olarak ispat ederse, kural olarak teminat karşılığında verir (HMK m.389, m.390 ve m.392).

Muris muvazaasında tanık beyanları, mirasbırakanın o tarihteki ekonomik durumu, alıcının alım gücü ve satış bedelinin gerçekten ödenip ödenmediğini gösteren banka kayıtları incelenir; mirasbırakanın hesabına yatırılıp kısa sürede çekilen para, muvazaayı gizlemeye yönelik bir ödeme sayılabilir. Ehliyetsizlikte sağlık kayıtları, vekaletin kötüye kullanılmasında satış bedeli ile gerçek değer arasındaki fark belirleyicidir.

Kira sözleşmesine etkisi

Kira sözleşmesi kişisel hak doğurduğundan kiraya verenin malik olması gerekmez. Tapu iptali davası sürerken kira sözleşmesi ayaktadır ve kiracının karşısındaki taraf sözleşmedeki kiraya verendir.

Yolsuz kayıt mahkeme kararıyla düzeltildiğinde kiralananın el değiştirmesine ilişkin kural uygulanır ve gerçek malik kira sözleşmesinin tarafı olur (TBK m.310).

Bu geçiş geçmişe etkili değildir. Mülkiyetin değiştiği kendisine bildirilmeden kirayı eski kiraya verene ödeyen kiracı, yeni malike karşı sorumlu tutulmaz. Yargı uygulamasında, muris muvazaası davası sonunda payları kendi adlarına tescil edilen mirasçıların kira alacağı, karar kesinleştikten sonra gönderdikleri ihtarın tebliğinden itibaren ve payları oranında hesaplanmıştır.

Karardan önceki dönem için davayı kazanan taraf, taşınmazı kullanan ya da kiraya verip kiraları tahsil eden kayıt malikinden ecrimisil, yani haksız işgal tazminatı isteyebilir. Yolsuz tescile dayanan karar açıklayıcı nitelikte olduğundan ecrimisil kural olarak baştan itibaren, muris muvazaasında mirasbırakanın ölümünden itibaren istenir; davalı zamanaşımı savunmasında bulunursa dava tarihinden geriye beş yıldan eski dönem istenemez.

Kararla malik olan kişi, kiralanana kendisi veya yakınları için ihtiyaç duyuyorsa yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye yolunu değerlendirebilir. Mahkeme kararıyla edinmede bir aylık bildirim süresi kararın kesinleştiği tarihten başlar. Muris muvazaasında ise karar açıklayıcı olduğundan mirasçı taşınmazı mirasbırakanın ölümüyle kazanmış sayılır ve sürenin ölümden mi kararın kesinleşmesinden mi başlayacağı belirsizdir; bildirim yolu kapalı sayılsa bile sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açılabilir. Karar yalnız bir pay için verilmişse bildirim ve dava pay ve paydaş çoğunluğuyla yapılır.

Sık sorulan sorular

Av. Arb. Uzl. Halis Gökhan Giray Bu sayfa Av. Arb. Uzl. Halis Gökhan Giray (İstanbul Barosu, Sicil No: 59260) tarafından hazırlanmıştır. Son güncelleme: Eylül 2026. İçerik genel bilgilendirme amaçlıdır; somut uyuşmazlıkta sözleşme ve belgeler incelenmeden sonuca varılmamalıdır.