Kentsel Dönüşümde Salt Çoğunluk ve Karara Katılmayan Malik

Salt çoğunluk kararı ve pay satışı adım adım

Akış, riskli alan dışındaki tek bina içindir. Yan yana duran kollar, karara katılmayan malikin iki seçeneğini gösterir.

1. Bir malik toplantı ister on beş gün

   Yer ve saat Ek-12 formuyla muhtarlıkta ya da yıkılmamış binanın kapısında asılır veya noterle gönderilir.

2. Toplantıda karar imzalanır

   Toplanmak için de karar için de payların en az salt çoğunluğu gerekir.

3. Teklif bildirilir

   Karara katılmayana tapudaki elektronik tebligat adresinden, bu adres yoksa noterle ya da muhtarlık ilanıyla ulaştırılır.

4. • Malik kabul ederse on beş gün

     Bu sürede karara katılır, payı satışa çıkmaz.

   • İncelemez ya da kabul etmezse on beş gün

     Süre dolunca çoğunluk, satış için Müdürlüğe ya da yetki devri varsa belediyeye başvurur.

5. Tapuya işlenir, değer biçilir

   Pay artık devredilemez. Komisyon, değerleme raporunu da gözeterek rayiç değeri belirler.

6. Açık artırma yapılır yedi gün

   İlk satış anlaşan paydaşlar arasındadır. Alan kişi bu sürede bedeli yatırır ve sözleşmeyi imzalar.

7. Satış tekrarlanabilir

   Pay alınmazsa satış, kararı kabul eden ve teminat veren üçüncü kişilere de açılarak yinelenir.

8. Dava açılabilir otuz gün

   Satış gününü bildiren işleme ve yapılan satışa karşı idare mahkemesine gidilir. Dava satışı kendiliğinden durdurmaz, yürütmenin durdurulması ayrıca istenir.

Oran nasıl hesaplanır: hisse mi, kişi mi?

Ölçü tapudaki paydır; binada oturan kişi ya da bağımsız bölüm sayısı değildir. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun kurul toplantılarında her malike bir oy veren kuralı burada ölçü değildir. Kanun, paydaşın yapıda bölümü olup olmadığına da bakmaz (6306 sayılı Kanun m.6/1).

Örnek: Payların toplamı 100 olan binada biri 40, öteki 11 paya sahip iki malik karar alabilir. Tam 50 pay ise yetmez, çünkü yarıdan fazlası aranır.

• Parselde birkaç bina varsa: Hepsi riskliyse bütün paydaşlar, yalnız bazıları riskliyse o yapıların paydaşları hesaba girer (6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği m.15/6 ve m.15/7).
• Parseller birleştirilecekse: Üzerindeki yapıların hepsi riskli olmak şartıyla çoğunluk her parselde ayrı aranır. Araya ya da yanına katılacak boş parselde ise o parselin bütün malikleri oybirliğiyle karar verir (Uygulama Yönetmeliği m.15/8).
• Mirasçılar: Kanun ile Yönetmelik elbirliği halindeki payın nasıl sayılacağını yazmaz, bu konuda yerleşik bir karar da bulamadık; seçenekler mirasçı malik sayfasındadır. Mirasçılar birlikte tasarruf ettiğinden tek mirasçının imzasıyla bütün payı çoğunluğa saymaya güvenilmez. En güvenli yol hepsinin imzasıdır; ulaşılamayan mirasçı varsa sulh mahkemesinden temsilci istenebilir, yetkisi ayrıca incelenir (4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.640 ve m.702).
• Ölü malik: Mirasçılık belgesi çıkartma, kayyım atatma ve son malike göre işlem yapma yetkisi Kanunda idareye verilmiştir. Mirasçı ise mirasçılık belgesini çıkarıp ilanları izlemelidir (6306 sayılı Kanun m.6/2).
• Yurt dışındaki malik: Ayrı süre ya da bildirim yolu öngörülmemiştir, muhtarlık ilanıyla süre işleyebilir. Türkiye'de vekil ve tapuda elektronik tebligat adresi bu riski azaltır; vekaletname ve bildirimler yurt dışındaki malik sayfasındadır.
• Vekil: Kanun, anlaşan maliklerin vekaletnamelerinin idareye sunulabileceğini söyler. Yargı uygulamasında on altı daireli binada üç malikin ötekilere vekaleten imzaladığı toplantı, Kat Mülkiyeti Kanunu'ndaki en çok iki kişiye vekalet sınırı anılarak usulsüz sayılmıştır. Vekil taşınmaz devri içeren sözleşmeyi imzalayacaksa özel yetki gerekir (6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.504).

Toplantı zorunlu mu, karar neleri kapsar?

Kanun toplantıdan değil, imzalı karar tutanağından ya da vekaletname ve sözleşme örneklerinden söz eder. Yönetmelik ise 04.02.2026'dan beri yeniden riskli yapılarda bütün maliklerin çağrılmasını düzenler; satış başvurusuna davet belgeleri ve toplantı tutanağı da eklenir. Ek-12 formu bilgilendirme notuyla birlikte tebliğ edilir; ilanda form on beş gün asılı kalır, son günü bütün paydaşlara tebliğ sayılır (Uygulama Yönetmeliği m.15/2 ve m.15/A).

Daha eski kararlarda o günkü metne bakılır: Yönetmelik bir dönem "toplantı yapılması gerekmeksizin" diyordu, bu ibare 21.05.2024'te kalktı. Yargı uygulamasında, toplantıya çağrıldığı gösterilemeyen malikin payının satışı iptal edilmiş, süreç zincirleme işlem sayılmıştır. Toplantıya gelmeyen malik de karara katılmayan sayılır ve bildirim alır. 04.02.2026'dan sonra toplantısız alınan karara ilişkin bir karar bulamadık.

Karar yeniden yapımı, kat karşılığı ya da hasılat paylaşımını, payların satışını ve parsel işlemlerini kapsar. Yıkımdan sonra arsanın tamamı satılacaksa önce Başkanlığa, idareye ya da TOKİ'ye teklif edilir (Uygulama Yönetmeliği m.15/5).

Güçlendirme bu çoğunlukla yapılmaz, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun kuralı uygulanır (Uygulama Yönetmeliği m.8/7).

Bildirim ve on beş günlük süre

• Elektronik tebligat: Adresinize ulaştığı günü izleyen beşinci günün sonunda yapılmış sayılır. 1 Mart'ta ulaştıysa bildirim 6 Mart'ın sonunda yapılmış sayılır, süre en geç 21 Mart'ta biter.
• Noter: Süre noter bildiriminin yapıldığı günden işler.
• Muhtarlık ilanı: İlan on beş gün asılı kalır, son günü bildirim sayılır, ardından kabul için on beş gün daha işler (Uygulama Yönetmeliği m.15/2).

Yönetmelikte tatil kuralı yoktur; son güne bırakmayın. Kabulün biçimi de yazılmamıştır; noterden yazılı kabul gönderip sözleşmeyi imzalamak iz bırakır. Süre geçtikten sonraki katılma beyanını dinlemeyen bir ilk derece kararı var; Danıştay o dosyayı başka sebeple bozdu. Konu kesin olmadığından sonraki beyana güvenmeyin.

Satış gününün size ulaşmaması satışı geçersiz kılmaz, Danıştay bu kuralı hukuka uygun bulmuştur. Gerekçesi, karar ve teklifin ayrıca tebliğ edilmesinin zorunlu olmasıdır; asıl denetlenecek bildirim budur (Uygulama Yönetmeliği m.15/A-4).

Pay nasıl satılır, bedel nasıl hesaplanır?

Değeri Bedel Tespiti Komisyonu, değerleme kuruluşunun raporunu da gözeterek belirler, artırmayı Satış Komisyonu yürütür. Payı alan kişi yedi gün içinde bedeli yatırır ve sözleşmeyi imzalar; yapmazsa sıradaki teklif sahibine geçilir. Tek katılımcı varsa rayiç değerin altında olmayan teklifi geçerlidir. İlk satış sonuçsuz kalırsa sonraki satışlar on beş gün ilan edilir; üçüncü kişi kararı kabul ettiğini yazar ve rayiç değerin yüzde onunu nakit teminat verir (Uygulama Yönetmeliği m.15/A).

Tek binada pay Hazineye ya da idareye geçmez, satış yapılıncaya kadar tekrarlanır. İdarenin satın alması riskli alan ve rezerv yapı alanları içindir; Hazine adına tescil eski metindedir (6306 sayılı Kanun m.6/1).

Güncel Danıştay kararlarında ölçü, arsa payının satış ya da ihale tarihindeki değeridir; daha eski bir kararda satıştan iki gün önceki dava tarihi esas alınmıştır. Yargı uygulamasına göre emsal olarak satış ilanı değil, benzer taşınmazın gerçekleşmiş satışı alınır. Bedel eksik hesaplanmışsa farkı payı alan öder; Yönetmelik ihale tarihinden itibaren yasal faiz de öngörür (Uygulama Yönetmeliği m.15/A-16).

Bedel bankada açılan vadeli hesaba yatar. Payda ipotek, haciz ya da intifa hakkı varsa satış engellenmez, hesaba bloke konur ve hak sahibine bildirilir (Uygulama Yönetmeliği m.15/A-5).

Kanun ihtiyati tedbiri ayrıca saymaz, tapudaki hak ve şerhlerin satıştan sonra silineceğini söyler; tedbir varsa durum dosyaya göre incelenir (6306 sayılı Kanun m.6/1).

Karara ve satışa karşı dava

Danıştay iki yolu birlikte anar: çoğunluk kararına karşı adli yargı, ona dayanan idari işlemlere karşı idari yargı. Malikler arasındaki kararın kendisi idari davanın konusu yapılamaz, ama satış davasında paylaşım itirazı ileri sürülür. Çoğunluk kararıyla ruhsat alınabilir, kat irtifakında proje ve yönetim planında malik imzası aranmaz (Uygulama Yönetmeliği m.15/12).

İdari yol: Satış gününü bildiren işleme karşı tebliğden, ilanda son günden itibaren otuz gün içinde dava açın ve yürütmenin durdurulmasını isteyin. Satış yapılırsa ona karşı da açın, süreyi en güvenli biçimde satış gününden sayın. Anayasa Mahkemesi'ne göre satışın denetimi satış kararının denetimine indirgenemez; yıllar sonra açılan dava ise süre aşımından reddedilebilir (6306 sayılı Kanun m.6/9).

Paylaşım: Anayasa Mahkemesi Genel Kurulu, satışın son çare olması gerektiğini, açık dengesizlik içeren bir projeyi kabul etmemenin satışı haklı kılmayacağını, mahkemenin gerekirse bilirkişiyle paylaşımın ekonomik dengesini incelemesi gerektiğini belirtmiştir. Hisse oranının aynı kalması bu incelemeye yetmez.

Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu oy çokluğuyla, ana caddedeki dükkanlar yerine arka cephede üst kat dükkan önerilen dosyada satışı iptal eden kararı onamıştır. Dördüncü Daire 2024 tarihli bir satışta aynı ölçüyü anmış, paylaşım adil bulunsa bile bedelin ayrıca incelenmesini istemiştir; başka bir dosyada arsa payının değerinin bitmiş dairenin değeriyle kıyaslanamayacağını, eski bölümün konumundaki yeni bir bölüme bakılması gerektiğini belirtmiştir. Öte yandan malikler kendi bölümlerini koruyup artışı müteahhide bıraktığı, davacısı eski yüklenici olan bir dosyada satış hukuka uygun görülmüştür.

Bu çizgi tartışmasız değildir: karşı oylara göre paylaşım iddiası yalnız adli yargıda incelenebilir. Kararların olayları çoğunlukla üçte iki dönemine aittir; eşiğin salt çoğunluğa inmesinden sonrası için Anayasa Mahkemesi'nin bir kararını bulamadık.

Adli yol: Kararın iptali ya da sözleşmenin düzeltilmesi istenebilir, ama pay satılırsa yargı uygulamasına göre bu istem konusuz kalabilir. Bu yüzden ihtiyati tedbir birlikte istenir; Anayasa Mahkemesi, yeterli gerekçe olmadan tedbirin kaldırılmasını ihlal saymıştır. Görevli mahkeme dosyaya göre değişebilir. Bina henüz yıkılmadan kat malikleri kurulunda alınan yıkım ve yeniden yapım kararında yargı uygulaması ayrışmıştır: Yargıtay'ın bugün görevli dairesinin 2025 tarihli bir kararında riskli yapı belirtmesi işlenmiş binada, kat mülkiyeti sürdüğü için oybirliği aranmış; aynı dairenin başka kararlarında belirtme işlenmiş binada, olay tarihinde geçerli olan üçte iki çoğunluk yeterli bulunmuştur.

Kat malikleri kurulu kararlarındaki bir aylık sürenin burada uygulanıp uygulanmayacağı kesin değildir: Yargıtay'ın 2016 tarihli bir kararında, mülkiyet hakkını ilgilendiren riskli yapı kararında bu süre uygulanmamıştır. Yine de en güvenli yol, karar tarihinden, toplantıya katılmadıysanız öğrendiğiniz günden itibaren bir ay içinde ve her halde karar tarihinden altı ay dolmadan dava açmaktır. Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan kaynaklanan uyuşmazlıkta arabulucuya başvuru da dava şartıdır (634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.33 ve 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B).

Azınlıktaki malik ne yapabilir?

• Teklifi süresinde inceleyin: Size düşen bölümü, konumunu, ödeme istenen tutarı ve müteahhide kalanı eski durumla karşılaştırın.
• İzi yazılı bırakın: Karşı öneriniz ve kendi değerleme raporunuz davada itirazınızı somutlaştırır.
• Dayanağı kontrol edin: Riskli yapı tespitine karşı davanız varsa sonucu satış davasını etkiler; Danıştay tespit iptal edilince dosyanın buna göre yeniden karara bağlanmasını istemiştir.
• Payınızı satabilirsiniz: Satış başvurusuyla tapuya belirtme işlenene kadar serbest satış mümkündür; alıcının elektronik tebligat adresi bildirmesi gerekir, üçüncü kişiye satışta Başkanlığın ön alım hakkı da vardır (6306 sayılı Kanun m.6/1, m.6/5 ve Uygulama Yönetmeliği m.15/A-2).

Çoğunluktaki malik nelere dikkat etmeli?

• Bütün malikleri çağırın: Davet belgelerini saklayın, payları güncel tapudan ve doğru parselden sayın. Parselin ifrazı iptal edilince çoğunluğun eski parsele göre yeniden incelendiği kararlar vardır.
• Teklifi somutlaştırın: Karara katılmayana düşecek bölüm ve şartlar açık yazılmalı, eski ve yeni bina karşılaştırılabilmelidir. Sözleşmenin görüşme imkanı verilmeden imzalanması itirazı güçlendirebilir.
• Sıraya uyun: Ruhsat başvurusundan önce bildirim tamamlanmış ve satış için başvurulmuş olmalıdır; idare çoğunluğu ve tebligatı önceden inceler (Uygulama Yönetmeliği m.15/4).
• Satış aşamasını karıştırmayın: Danıştay, açık artırmanın anlaşan maliklere bildirilmesi ve alıcının paydaş olup olmadığı araştırılmadan verilen bir kararı bozmuştur.
• Davayı izleyin: Mahkeme davayı payı alan kişiye ihbar etmelidir; satış bedel dışında bir sebeple iptal edilirse pay, şartları varsa eski malike döner.

Sık sorulan sorular

Av. Arb. Uzl. Halis Gökhan Giray Bu sayfa Av. Arb. Uzl. Halis Gökhan Giray (İstanbul Barosu, Sicil No: 59260) tarafından hazırlanmıştır. Son güncelleme: Kasım 2026. İçerik genel bilgilendirme amaçlıdır; somut uyuşmazlıkta sözleşme ve belgeler incelenmeden sonuca varılmamalıdır.