Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Nelere Dikkat Edilmeli?

Kat karşılığı sözleşmede imzaya giden yol adım adım

Akış imzadan önceki yolu gösterir; sözleşme riskli yapıda da öteki binalarda da noterde düzenlenir.

1. Tapu kaydı alınır

   Paylar, ipotek, haciz, aile konutu şerhi ve riskli yapı belirtmesi görülür; ölmüş malik varsa mirasçılık belgesi çıkarılır.

2. İmzalayacaklar belirlenir

   Riskli yapı değilse bütün paydaşlar katılır. Riskli yapıda karar salt çoğunlukla alınır, katılmayanın payı açık artırmayla satılır.

3. Teklifler karşılaştırılır

   Paylaşım oranı, bölümlerin yeri ve alanı, süre, kira ödemesi ve teminat aynı tabloya konur.

4. Taslak incelenir

   Proje ve malzeme listesi sözleşmenin eki yapılır, paylaşım bölüm bölüm yazılır.

5. Vekaletnamenin sınırı çizilir

   Müteahhide verilecek vekaletname proje, ruhsat, kat irtifakı ve yapı kullanma izni işleriyle sınırlı tutulur.

6. Noterde imzalanır

   Sözleşme düzenleme şeklinde yapılır, imza onayı yetmez. Vekille imzalanacaksa vekaletname de düzenleme şeklinde olmalı ve taşınmazı devretme yetkisini açıkça içermelidir.

7. Sözleşme tapuya şerh ettirilir

   Şerh, müteahhitten bölüm alanların iyiniyet iddiasını bertaraf edebilir.

8. Teminat izlenir

   Riskli yapıda müteahhit, yapı ruhsatından önce bina tamamlama sigortası yaptırır ya da idareye teminat verir. Malikin kendi güvencesi ayrıca yazılır.

Noterde düzenleme şart mı, adi yazılı olursa ne olur?

Müteahhit binayı yapmayı, arsa sahibi payının bir kısmını devretmeyi üstlenir; resmi şekli gerektiren bu devir vaadidir. Noter işlemi tutanak biçiminde düzenler; yalnız imzanın kime ait olduğunu belgelediği onaylama bu şekli karşılamaz (Noterlik Kanunu m.84 ve m.90).

Şekle uyulmazsa tapu devri ya da teslim bu metne dayanarak istenemez, verilenler sebepsiz zenginleşme kurallarıyla geri istenir. Asıl borç geçersizse ceza koşulu da istenemez; adi yazılı metne konan gecikme cezası bu yüzden işe yaramayabilir (Türk Borçlar Kanunu m.182).

Yargı uygulamasında iki istisna kabul edilir: müteahhit binayı tamamen ya da reddedilemeyecek ölçüde bitirmişse veya karşılık olan pay tapuda ona devredilmişse, arsa sahibinin şekil eksikliğine dayanması hakkın açıkça kötüye kullanılması sayılır (Türk Medeni Kanunu m.2).

Yargı uygulamasında, noterdeki sözleşmeden sonra adi yazılı ek sözleşmeyle paylaşımı değiştiren kayıt geçersiz sayılmıştır. Resmi şekle bağlı sözleşmenin değiştirilmesi de aynı şekle tabidir; yalnız sözleşmeyle çelişmeyen tamamlayıcı yan hükümler bunun dışındadır (Türk Borçlar Kanunu m.13).

Vekil eliyle imzada vekaletname de noterde düzenleme şeklinde olmalıdır. Vekil, özel olarak yetkili kılınmadıkça taşınmazı devredemez ve bir hakla sınırlandıramaz; genel vekaletname bu yüzden yetmez (Türk Borçlar Kanunu m.504 ve Noterlik Kanunu m.89).

Kimler imzalar: paydaşlar, çoğunluk ve mirasçılar

Önce güncel tapu kaydı alınır: paylar, ipotek, haciz, aile konutu şerhi ve riskli yapı belirtmesi buradan görülür. Bina riskli yapı değilse bütün paydaşlar sözleşmeye katılmalıdır; makul sürede sonradan katılmaları ya da onay vermeleri de yeter. Yargı uygulamasına göre bütün paydaşların katılmadığı sözleşme geçersizdir (Türk Medeni Kanunu m.692).

Riskli yapıda kat karşılığı kararı hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğuyla alınır. Karara katılmayan malik sözleşmeye zorlanmaz, payı açık artırmayla satılır (6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun m.6/1).

Çoğunluk kararı şekil kuralına istisna getirmez; müteahhide pay devrini içeren sözleşme riskli yapıda da noterde düzenlenir. Oranın hesabı ve pay satışı kentsel dönüşümde salt çoğunluk sayfasındadır.

• Mirasçılar: Ölmüş malik için önce mirasçılık belgesi çıkarılır. Mirasçılar paylaşmaya kadar birlikte tasarruf ettiğinden sözleşmeyi hepsi imzalar; ulaşılamayan mirasçı varsa sulh mahkemesinden miras ortaklığına temsilci istenebilir, yetkisi ayrıca incelenir (Türk Medeni Kanunu m.640).
• Kısıtlı malik: Vasi imzalar, ayrıntı vasinin yetkileri ve satış izni sayfasındadır. Taşınmazın satımı ve üzerinde ayni hak kurulması vesayet makamının iznine bağlıdır (Türk Medeni Kanunu m.462).
• Aile konutu: Daire aile konutuysa malik, eşinin açık rızası olmadan onu devredemez (Türk Medeni Kanunu m.194).

İmzadan önce kontrol listesi: sözleşmede ne yazmalı?

Birden çok teklif varsa paylaşım oranı, bölümlerin yeri ve alanı, süre, kira ödemesi ve teminat aynı tabloda karşılaştırılmalıdır.

Yapılacak iş ve paylaşım:

• Proje ve malzeme: Mimari proje, ortak alanlar ve malzeme listesi sözleşmenin eki yapılmalıdır; eksik ya da aykırı iş bu eklere göre ölçülür.
• Paylaşım listesi: Kime hangi bölümün kalacağı kat, cephe, numara ve alanla yazılmalıdır. Yargı uygulamasında açıkça net denmeyen alan brüt kabul edilmiştir.
• Arsa payı: Her bölümün arsa payı yazılmalıdır. Pay, bölümün konum ve büyüklüğüne göre değeriyle orantılı olur ve değer sonradan değişti diye değiştirilemez (634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.3).

Süre, gecikme ve kira:

• Sürenin başlangıcı: Teslim süresinin sözleşme tarihinden mi, yıkımdan mı, yapı ruhsatından mı işleyeceği yazılmalıdır; başlangıcı belirsiz süre gecikme hesabını tartışmalı kılar.
• Yıkım ve tahliye: Kiracıların tahliyesi, yıkım ruhsatı, yıkım ve masrafı kimin işi olduğu ve son tarihiyle yazılmalıdır.
• Teslimin tanımı: Teslimin anahtarla mı, yapı kullanma izniyle mi gerçekleşeceği yazılmalıdır. Kat irtifakı, yapının tamamı için alınan yapı kullanma izin belgesine dayanarak kat mülkiyetine çevrilir (Kat Mülkiyeti Kanunu m.3).
• Gecikme cezası: Aylık tutar ve cezanın teslimle birlikte isteneceği yazılmalı; çekincesiz teslimde de cezanın istenebileceğinin eklenmesi yararlıdır, isteme yolu müteahhit temerrüdü sayfasındadır. Böyle bir kayıt yoksa çekincesiz teslim, cezayı isteme hakkını düşürebilir (Türk Borçlar Kanunu m.179/2).
• Ceza tutarı: 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu m.22'ye göre tacir müteahhit, cezanın aşırı olduğu iddiasıyla indirilmesini isteyemez; yargı uygulamasında ekonomik yıkıma yol açacak ceza ise indirilebilmiştir. Tacir olmayan borçlu yönünden hakim aşırı cezayı kendiliğinden indirir (Türk Borçlar Kanunu m.182).
• Kira ödemesi: Müteahhidin ödeyeceği kira, tutarı, artışı ve ödeme günüyle, cezadan ayrı kalem olarak yazılmalı; idarenin kira yardımından düşülüp düşülmeyeceği belirtilmelidir.

Tapu devri ve güvenceler:

• Aşamalı tapu devri: Hangi aşamada hangi payın devredileceği ve tamamlanma oranını kimin tespit edeceği yazılır. Başka hüküm yoksa pay devri borcu yapının tesliminde muaccel olur (Türk Borçlar Kanunu m.479).
• Tapuya şerh: Yargıtay'ın 2025 tarihli içtihadı birleştirme kararına göre, payı tapuda müteahhide geçmiş taşınmazdan iyiniyetle bölüm alan ya da ipotek kuran üçüncü kişi, sözleşme sonradan geriye etkili feshedilse de korunur. Sözleşmenin tapuya şerhi bu iyiniyet iddiasını bertaraf edebilir (Türk Medeni Kanunu m.1009).
• Kanuni teminat: Riskli yapıda müteahhit yapı ruhsatından önce bina tamamlama sigortası yaptırır ya da yapı yaklaşık maliyet bedelinin yüzde altısı oranında idareye teminat verir; iş tamamlanmazsa teminat, işi tamamlayacak olana aktarılır (6306 sayılı Kanun m.8/6 ve 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği m.13/9).
• Malikin güvencesi: Kanuni teminat işin tamamlanmasına ayrılmıştır. Ceza ve kira alacağı için müteahhide kalacak bazı bölümlerin son aşamaya kadar devredilmemesi, ipotek ya da teminat mektubu gibi ayrı güvence yazılmalıdır.
• İnşaat sigortası: Yapının ve komşulara verilebilecek zararın sigortalanması sözleşmeyle müteahhide yüklenebilir.
• Temlik yasağı: Müteahhidin alacağını malikin onayı olmadan devredemeyeceği yazılabilir. Yasaklanan devir borçlunun onayı olmadıkça geçersizdir; yasağı içermeyen yazılı borç tanımasına güvenen devralana ise ileri sürülemez (Türk Borçlar Kanunu m.183).
• Sözleşmenin devri: Müteahhidin sözleşmeyi başka firmaya devretmesi malikin katılımına ya da onayına bağlıdır ve devir sözleşmenin şekline uymalıdır (Türk Borçlar Kanunu m.205).
• Taşeron borçları: Alt yüklenici borçlarından malike yansıyan zararı müteahhidin karşılayacağı yazılmalıdır. Müteahhitten alacaklı alt yüklenici ya da usta malikin taşınmazına kanuni ipotek tescilini isteyebilir; malik yeterli güvence gösterirse tescil istenemez (Türk Medeni Kanunu m.893 ve m.895).

Teslim, ayıp ve uyuşmazlık:

• Vekaletnamenin kapsamı: Proje, ruhsat, kat irtifakı ve yapı kullanma izni işleriyle sınırlı tutulmalı; satma, ipotek ya da intifa kurma yetkisi verilmemelidir. Yargı uygulamasında geniş vekaletnameyle malik aleyhine uzun süreli intifa kurulması sadakat borcuna aykırı sayılmıştır.
• Teslim ve ayıp bildirimi: Teslimde ortak tutanak düzenleneceği yazılmalıdır; tutanağa yazılacaklar teslim, iskan ve ayıp sayfasındadır. Malik eseri imkan bulur bulmaz gözden geçirip ayıbı uygun sürede bildirmezse kabul etmiş sayılır; sonradan çıkan ayıp da gecikmeksizin bildirilir (Türk Borçlar Kanunu m.474 ve m.477).
• Ayıp süresi: Türk Borçlar Kanunu m.478'e göre taşınmaz yapıda ayıp davalarında zamanaşımı teslimden başlayarak beş yıl, müteahhidin ağır kusurunda yirmi yıldır; sorumluluğu daraltan kayıt çıkarılmalıdır. Ağır kusurdan sorumsuzluk anlaşması zaten kesin olarak hükümsüzdür (Türk Borçlar Kanunu m.115).
• Fesih ve dönme: İş başlamaz ya da bırakılırsa verilecek süre ve devredilmiş payların, yapılmış işin tasfiyesi yazılmalıdır. Yargı uygulamasına göre bu sözleşme kural olarak tek taraflı beyanla sona erdirilemez; gecikmede izlenecek yol müteahhit temerrüdü sayfasındadır.
• Nama ifa: Malikin işi başkasına tamamlatıp masrafı müteahhitten isteyeceği yazılabilir; kaydın mahkeme iznini gereksiz kılıp kılmayacağı kesin değildir. Kanun, alacaklının masrafı borçluya ait olmak üzere işin başkasına yaptırılmasına izin istemesini öngörür (Türk Borçlar Kanunu m.113).
• Ödemezlik: Pay devrinin müteahhidin hangi edimine bağlı olduğu yazılmalıdır. İfa isteyen taraf, sonra ifa etme hakkı yoksa kendi borcunu ifa etmiş ya da önermiş olmalıdır (Türk Borçlar Kanunu m.97).
• Deprem, imar ve ruhsat: İmar değişir, ruhsat alınamaz ya da afet olursa süre, paylaşım ve devredilmiş payların akıbeti yazılmalıdır. Teslimden önce beklenmedik olayla yok olan eserin karşılığı istenemez; öngörülemeyen olağanüstü durumda hakimden uyarlama istenebilir (Türk Borçlar Kanunu m.483 ve m.138).
• Yetkili mahkeme: Tacir olmayan malikle yetki sözleşmesi yapılamaz; tapu kaydını değiştirebilecek davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.12 ve m.17).
• Tüketici sayılma: Yargıtay'ın bölge adliye mahkemeleri arasındaki görüş ayrılığını gideren 2026 tarihli kararına göre, riskli yapıda konut niteliğinde bağımsız bölümü olup yaklaşık denk bir konut alan malik tüketicidir ve uyuşmazlığa tüketici mahkemesi bakar. Birden çok konut ya da işyeri alarak taşınmazını değerlendiren arsa sahibinin davası asliye hukuk mahkemesinde görülür.
• Arabuluculuk: Sözleşmeye yazılan "önce arabuluculuk" kaydı kanuni dava şartını değiştirmez. Tüketici mahkemesindeki davadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır; taşınmazın aynından doğan uyuşmazlıklar bunun dışındadır (6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun m.73/A).
• Tahkim: Tüketici Sözleşmelerindeki Haksız Şartlar Hakkında Yönetmelik, kanunda öngörülmeyen hakeme yönelten şartı haksız şart örnekleri arasında sayar; bu sözleşmeye özgü karar bulamadık, kaydı çıkartmak daha güvenlidir. Taşınmaz üzerindeki ayni haklardan doğan uyuşmazlıklar tahkime elverişli değildir (Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.408).
• Haksız şart: Tek yanlı kayıtlar dengelenmelidir. Tüketiciyle müzakere edilmeden konan ve dürüstlük kuralına aykırı biçimde onun aleyhine dengesizlik yaratan şart kesin olarak hükümsüzdür (6502 sayılı Kanun m.5).

Sık sorulan sorular

Av. Arb. Uzl. Halis Gökhan Giray Bu sayfa Av. Arb. Uzl. Halis Gökhan Giray (İstanbul Barosu, Sicil No: 59260) tarafından hazırlanmıştır. Son güncelleme: Kasım 2026. İçerik genel bilgilendirme amaçlıdır; somut uyuşmazlıkta sözleşme ve belgeler incelenmeden sonuca varılmamalıdır.