Kiracının Aidat Sorumluluğu: Yönetim Kiracıdan İsteyebilir mi?

Kiracıdan aidat tahsili adım adım

Akış, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun uygulandığı bir apartmanda kiracının oturduğu bağımsız bölümün ödenmeyen aidatı içindir. İki kol, itirazdan sonra malik ve kiracı yönünden izlenebilecek yolları gösterir.

1. Bölümde oturan belirlenir

   Tapu kaydından malik, kira sözleşmesinden ya da fiili durumdan bölümde sürekli oturan ve aylık kira tutarı öğrenilir; kiracılığı yönetim ispat eder.

2. Kiracıya da bildirim

   Aidatı belirleyen kurul kararı ya da işletme projesi kiracıya imzası karşılığında veya taahhütlü mektupla bildirilir; böylece gecikme tazminatının başlangıcı belgelenir.

3. Takip ikisine birlikte

   Kat maliki ve kiracı aynı takipte borçlu gösterilir; kiracı yönünden sorumluluğun ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlı olduğu takip talebinde yazılır.

4. Malik ve kiracının itirazı yedi gün

   Ödeme emri kendisine tebliğ edilen malik de kiracı da bu süre içinde icra dairesine itiraz edebilir.

5. • Malik yönünden: icra mahkemesi altı ay

     Kurul kararına ya da kesinleşen projeye dayanan takipte, itirazın alacaklıya tebliğinden itibaren icra mahkemesinden itirazın kaldırılması istenebilir; bu belgeler kiracının kirasını göstermez.

   • Kiracı yönünden: dava bir yıl

     Kira tutarı tartışmalıysa dava yolu izlenir: dava şartı olan arabuluculukta anlaşma olmazsa, itirazın alacaklıya tebliğinden itibaren sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali istenir.

6. Malikin kira alacağına haciz

   Takip malik yönünden kesinleşirse malikin kiracıdan alacağı kira haczedilebilir; haciz ihbarnamesinden sonra kiracı kirayı icra dairesine öder.

7. Kanuni ipotek

   Borç malikten ve kiracıdan da alınamazsa, mahkemece tespit edilen borç için malikin bağımsız bölümü üzerine öteki kat malikleri lehine ipotek tescil edilir.

Kiracı neyden ve ne kadar sorumlu?

Kanun kiracının sorumluluğunu "ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı" ile sınırlar. Yargıtay'ın o dönemde bu işlere bakan dairelerinin 2010-2018 tarihli kararlarında bu sınır, kiracının kat maliki ile birlikte "kira miktarı kadar her ay için" sorumlu olduğu biçiminde uygulanmıştır. Bugün görevli dairenin 2023 tarihli kararında da kiracının ödemekle yükümlü olduğu tutarın bu sınır gözetilerek belirlenmesi istenmiştir.

Örneğin aylık kirası 12.000 TL olan bölümün ocak ayı aidatı yakıt payıyla 15.000 TL'ye çıkmışsa, bu uygulamaya göre kiracıdan ocak ayı için en çok 12.000 TL istenebilir; kalan 3.000 TL yalnız malikten istenebilir. Aidatın kiradan düşük olduğu aylarda kiracı o ayın aidatının tamamından sorumludur.

Yargıtay'ın o dönemde bu işlere bakan dairesinin 2006 tarihli kararında, kira sözleşmesine göre kiranın aylık mı yoksa daha uzun dönemler için toptan mı ödendiğinin araştırılması ve sınırın bu ödeme dönemine göre kurulması istenmiştir. Bu yüzden takipten önce aylık kira tutarını ve ödeme dönemini gösteren bir belge edinmek en güvenli yoldur.

Kiracının o ayın kirasını ev sahibine ödemiş olmasının yönetime karşı sorumluluğunu etkileyip etkilemediğini Kanun ayrıca düzenlemez; bu noktada kesin bir yargı uygulaması da gösterilemez. Kanun'un ölçüsü ödenmemiş kira değil, kiracının ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıdır. Kiracı bu savunmayı ileri sürebileceğinden takibi malike de yöneltmek en güvenli yoldur.

Kiracının sorumluluğu, malikin 20. maddeye göre payına düşen gider ve avans borcu içindir. Kira sözleşmesinde aidatın ev sahibine bırakılmış olması bu sorumluluğu ortadan kaldırmaz; yargı uygulamasına göre böyle bir hüküm kiracıyla ev sahibi arasındaki iç ilişkidir ve yönetimi bağlamaz.

Esaslı onarım giderlerinde ise kararlar ayrılmıştır. Yargıtay'ın o dönemde bu işlere bakan dairelerinin 2008-2018 tarihli bazı kararlarında yönetim giderleri taşınmazın aynına ilişkin esaslı onarım giderlerinden ayrılmış; kalorifer kazanının tümden değiştirilmesi ve binada yapılan tadilat gibi giderlerin kiracıdan değil malikten istenmesi gerektiği kabul edilmiş, bu kararların bir kısmında olağan aidattan kiracı kira miktarıyla sınırlı olarak sorumlu tutulmuştur. O dönemde bu işlere bakan dairenin 2009 tarihli bir kararında ise kalorifer kazanının yenilenmesi giderinden bölümde kira sözleşmesine ya da başka bir sebebe dayanarak sürekli yararlananın da malikle birlikte sorumlu tutulabileceği kabul edilmiştir.

Kanun'un 20. maddesi de ortak yerlerin onarım ve güçlendirme giderlerini sayar; bir giderin hangi gruba girdiği her dosyada ayrıca tartışılabilir. Bu yüzden olağanüstü onarım ya da yenileme payını takipte ayrı kalem olarak malikten istemek, kiracıdan yalnız olağan aidatı istemek en güvenli yoldur (KMK m.20).

Sürekli yararlanan kimdir, kiracı taşınırsa ne olur?

Kanun kiracının yanında oturma hakkı sahibini ve başka bir sebeple bölümden sürekli yararlananı da sorumlu tutar. Yargı uygulamasına göre bunun için tapuda malik olmak gerekmez; mahkeme, bölümden kira, oturma hakkı ya da başka bir sebeple sürekli yararlanılıp yararlanılmadığını gerekirse yerinde inceleyerek belirler. Kanun'un sözüne göre kira miktarı sınırı yalnız kiracı içindir (KMK m.22).

Yargıtay'ın o dönemde bu işlere bakan dairesinin 2018 tarihli kararında, malikle birlikte oturan eşin bölümden malikten ayrı olarak kira sözleşmesine, oturma hakkına ya da başka bir sebebe dayanarak yararlanmıyorsa bu yolla sorumlu tutulamayacağı kabul edilmiştir; öğretide malikle birlikte oturan eşi de sürekli yararlanan sayan görüş vardır. Bölümde oturanın kiracı ya da sürekli yararlanan olduğunu, bunu ileri süren yönetim ispat eder; aynı dairenin 2017 tarihli bir kararında, davalının kiracı olduğu ispat edilemediği için dava reddedilmiştir.

Kiracının bu sorumluluğu kiracılığı sürdükçe vardır. Yargı uygulamasına göre takip gününde bölümü boşaltmış kiracıya, oturduğu döneme ait aidat için bile bu yolla başvurulamaz; kira ilişkisi sona erince ödemekle yükümlü olduğu bir kira ve kiradan düşme imkanı kalmaz. O dönemin borcu malikten istenir. Kiracının taşınacağı öğrenilirse takibi gecikmeden başlatmak en güvenli yoldur.

Takip ve dava kime, nasıl yöneltilir?

Malik ile kiracı müteselsilen sorumlu olduğundan yönetim ikisine ayrı ayrı ya da birlikte başvurabilir. Borç tektir: yargı uygulamasına göre kiracının yaptığı ödeme aynı tutarda maliki de borçtan kurtarır; malik ve kiracı kalan borçtan müştereken ve müteselsilen sorumlu tutulur; ikisine ayrı borçlarmış gibi farklı tutarlar yüklenmez. Kiracının kira miktarıyla sınırlı sorumluluğu ise yargı uygulamasında hükümde ayrıca gösterilmiştir; bu yüzden sınırı takip talebinde de yazmak en güvenli yoldur.

Yalnız kiracıya karşı açılan davada ise kararlar ayrılmıştır. O dönemde bu işlere bakan dairenin 2008 ve 2011 tarihli kararlarında ve bugün görevli dairenin 2023 tarihli kararında böyle bir dava esastan incelenmiş ve sınırın gözetilmesi istenmiştir. Bu işlere 2017-2020 arasında bakan dairenin 2018 tarihli iki kararında ise önce malikin davaya katılması istenmiş, alt kiracıya karşı açılan davada malik ile asıl kiracının da katılması gerektiği belirtilmiştir. Bu yüzden takibi baştan malike ve kiracıya birlikte yöneltmek en güvenli yoldur.

Kiracıdan gecikme tazminatı istenirken başlangıç günü ayrıca belirlenir. Yargıtay'ın o dönemde bu işlere bakan dairesinin 2014 tarihli kararında, malik ve kiracı hakkındaki davada davalıların borcu öğrendiği günün belirlenmesi, takipten önce öğrenmedikleri anlaşılırsa ödeme emrinin tebliğinin esas alınması istenmiştir. Dönem dönem hesap için aidat gecikme tazminatı hesaplama aracı kullanılabilir. Kanun, işletme projesinin malikin yanında bölümden fiilen yararlanana da imzası karşılığında ya da taahhütlü mektupla bildirilebileceğini öngörür (KMK m.37).

Malik de kiracı da ödeme emrine, kendisine tebliğinden itibaren yedi gün içinde itiraz edebilir. Kesinleşen işletme projesine ya da kurulun işletme giderleriyle ilgili kararına dayanan takipte alacaklı, itirazın kendisine tebliğinden itibaren altı ay içinde icra mahkemesine başvurup itirazın kaldırılmasını isteyebilir (2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu m.62 ve m.68).

Kiracıya karşı bu yolun nasıl işleyeceği Kanun'da ayrıca düzenlenmemiştir ve kurul kararı ya da proje kiracının kira tutarını göstermez. Sınırın tartışıldığı dosyada kiracı yönünden en güvenli yol, önce arabulucuya başvurmak ve itirazın alacaklıya tebliğinden itibaren bir yıl içinde sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali davası açmaktır (İİK m.67).

Ayrıntılar arabuluculuk zorunlu mu sayfasında. Kanun'un uygulanmasından doğan uyuşmazlık sulh hukuk mahkemesinde görülür ve dava açılmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (KMK ek m.1; 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B).

Malikin kirası haczedilebilir mi, ipotek kimin bölümüne?

Kiracıya KMK m.22 yoluyla başvurmanın yanında, malik hakkındaki takipten de kiracıya ulaşılabilir. Ödeme emrindeki süre geçtikten, borçlu itiraz etmişse itiraz kaldırıldıktan sonra alacaklı haciz konmasını isteyebilir (İİK m.78).

Malikin kiracıdan alacağı kira bir alacak olarak haczedilebilir. Bu durumda icra dairesi kiracıya haciz ihbarnamesi gönderir: kiracı bundan sonra borcunu ancak icra dairesine ödeyebilir, malike yapacağı ödeme geçerli olmaz. Borcu olmadığını ya da ihbarnameden önce ödediğini ileri süren kiracı, ihbarnamenin tebliğinden itibaren yedi gün içinde icra dairesine bildirir (İİK m.89).

Kiracıdan ve malikten de tahsil edilemeyen, mahkemece tespit edilmiş borç için kanuni ipotek yalnız malikin bağımsız bölümüne ve öteki kat malikleri lehine tescil edilir; istemi yönetici, yönetici yoksa kat maliklerinden biri yazılı olarak yapar. Kat maliklerinin gider borcunu ödemeyen malikten ve öteki sorumlulardan, yani kiracıdan ve sürekli yararlanandan olan alacakları önceliklidir (KMK m.22).

Tescilin koşulları ve tahsil denemelerinin belgelenmesi aidat ödemeyen kat maliki sayfasında anlatılıyor. Kanun'un "bu yolla da alınamazsa" sözü nedeniyle kiracıya ve malike karşı yapılan takiplerin sonucunu gösteren belgeleri dosyada saklamak en güvenli yoldur.

Sık sorulan sorular

Av. Arb. Uzl. Halis Gökhan Giray Bu sayfa Av. Arb. Uzl. Halis Gökhan Giray (İstanbul Barosu, Sicil No: 59260) tarafından hazırlanmıştır. Son güncelleme: Kasım 2026. İçerik genel bilgilendirme amaçlıdır; somut uyuşmazlıkta sözleşme ve belgeler incelenmeden sonuca varılmamalıdır.