Hisseli Tapuda Pay Almak ve Önalım Hakkı: Süre, Bedel, Vazgeçme

Hisseli tapuda pay satışı ve önalım adım adım

Akış, payın satışından önalım davasının sonuna kadar olan adımları sıralar. Yan yana duran iki kol, satışın öteki paydaşlara noterle bildirilip bildirilmemesine göre hangi sürenin işlediğini gösterir.

1. Tapu kaydına bakılır

   Taşınmazın paylı mı, elbirliği halinde mi, kat mülkiyetli mi olduğu ve alıcının zaten paydaş olup olmadığı kayıttan görülür.

2. Satıştan önce vazgeçme

   Öteki paydaşlardan bu satış için yazılı vazgeçme istenir; vazgeçmeyen paydaş için önalım riski sürer.

3. Tapuda satış ve noter bildirimi

   Satış tapuda resmi senetle yapılır; alıcı ya da satıcı satışı öteki paydaşlara noter aracılığıyla bildirir.

4. • Bildirim yapıldıysa üç ay

     Önalım hakkı bildirimden itibaren üç ay geçince düşer; satıştan itibaren işleyen üst süre daha önce dolarsa o tarihte düşer.

   • Bildirim yapılmadıysa bir yıl

     Üç aylık süre işlemez; hak satıştan itibaren üst süre geçince düşer: 25 Aralık 2025 ve sonrasındaki satışlarda bir yıl, öncekilerde iki yıl.

5. Önalım davası

   Paydaş, alıcıya karşı taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde dava açar; ihtarname göndermek davanın yerini tutmaz.

6. Rayiç bedelin yatırılması

   Hakim payın rayiç bedelini belirler; paydaş bu bedeli ve alıcıya düşen tapu giderlerini verilen kesin süre içinde nakden yatırır. Anayasa Mahkemesi bu kuralı iptal etti; iptal 6 Ağustos 2027'de yürürlüğe girecek, o tarihe kadar kural uygulanır.

7. Tescil ya da ret

   Bedel yatırılmazsa paydaş adına tescil kararı verilemez; bedel yatırılır ve dava kabul edilirse pay onun adına tescil edilir, bedel hüküm kesinleşince nemalarıyla alıcıya ödenir.

Önalım hakkı hangi satışta doğar, hangisinde doğmaz

Taşınmazda zaten paydaş olan kişiye yapılan satışta önalım hakkı doğmaz. Yargı uygulamasına göre önalım hakkı süresinde kullanılmayan ilk alımla alıcı paydaş olur ve onun sonradan aldığı paylara karşı da önalım ileri sürülemez. Hak, paylı mülkiyetteki bir payın tamamen ya da kısmen üçüncü kişiye satılmasında doğar (TMK m.732).

Taşınmaz mirasçılar adına elbirliği halinde kayıtlıysa mirasçıların belirli payları yoktur; bir mirasçı tek başına tapuda satış yapamaz ve önalım da doğmaz. Satış için önce paylı mülkiyete geçilir. Paylı bir taşınmazda ölen paydaşın payını mirasçıların hepsi birlikte üçüncü kişiye satarsa öteki paydaşların önalım hakkı doğar (TMK m.702 ve m.732).

Cebri artırmayla yapılan satışlarda önalım hakkı kullanılamaz; bu, icra ihalesi ile ortaklığın giderilmesi ihalesi için de geçerlidir. 25 Aralık 2025 ve sonrasındaki satışlarda 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan satışlar da bu yasağa girer (TMK m.733 ve geçici m.1).

Hak yalnız satışta doğar; bağışlama ya da trampa ile yapılan devirlerde kullanılamaz. Yargı uygulamasına göre eşe, çocuğa ya da akrabaya tapuda satış gösterilerek yapılan devir gerçekte bağışlama ya da miras amacı taşıyorsa önalım işlemez; ancak akrabalık tek başına yetmez, bu amacın başka delillerle de ispatı gerekir. Yargıtay'ın 2019 tarihli bir kararına göre önalımı engellemek için satışın trampa gibi gösterildiğini ileri süren paydaş ise işlemin tarafı olmadığından bunu tanık dahil her türlü delille ispat edebilir.

Daire alırken: kat mülkiyetinde önalım

Kat mülkiyeti kurulmuş binada bir dairenin, yani bağımsız bölümün satışında öteki kat maliklerinin önalım hakkı yoktur; kat irtifakı bağlanmış arsa payının satışında da öteki irtifak sahiplerinin bu hakkı yoktur. Ama bir dairenin birden çok paydaşı varsa, örneğin daire iki kardeş adına yarı yarıya kayıtlıysa, paydaşlardan biri payını başkasına sattığında öteki paydaş önalım hakkını kullanabilir. Kanun bu kuralların aksinin sözleşmeyle kararlaştırılmasına izin verir (634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.8).

Dairedeki pay için açılacak önalım davasında görevli mahkeme ve arabuluculuk, önalım süreleri kısa olduğundan dava açılmadan önce ayrıca incelenmelidir. Kat Mülkiyeti Kanununun uygulanmasından doğan uyuşmazlıklar sulh hukuk mahkemesinde görülür ve bu uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır; kanun, bu kuralların dairedeki paya ilişkin önalım davasına uygulanıp uygulanmadığını ayrıca yazmıyor (634 sayılı Kanun ek m.1; 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B).

Süreler: noter bildirimi, üç ay ve üst süre

Yapılan satış, alıcı ya da satıcı tarafından öteki paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir. Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihten itibaren üç ay ve her halde satıştan itibaren bir yıl geçince düşer; iki süre de hak düşürücüdür (TMK m.733).

Hukuk Genel Kurulunun 2005 ve 2021 tarihli kararlarına göre üç aylık süre yalnız noter bildirimiyle başlar; paydaşın satışı başka yoldan, hatta kesin olarak öğrenmiş olması süreyi başlatmaz. Noter bildirimi yapılmamışsa üç aylık süre işlemez, yalnız üst süre işler. Kanun yapılmış satışın bildirilmesini istediğinden bildirim tapudaki satıştan sonra gönderilir. Önalım hakkı ise dava açılarak kullanılır; paydaşın alıcıya ihtarname göndermesi davanın yerini tutmaz (TMK m.734).

Üst süre satış tarihine göre değişir: 25 Aralık 2025 ve sonrasındaki satışlarda bir yıl, bu tarihten önceki satışlarda iki yıldır (TMK geçici m.1).

Önalım davası açılırsa: rayiç bedel ve depo

Dava alıcıya karşı açılır; payı satan paydaş davanın tarafı değildir ve sattığı payın bedeli onda kalır. Kat mülkiyeti kurulmamış paylı taşınmazdaki pay için dava asliye hukuk mahkemesinde görülür. Dava taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır ve bu yetki kesindir; örneğin Kadıköy'deki taşınmaz için İstanbul Anadolu Adliyesi'nde (6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.12).

6 Ağustos 2027'ye kadar uygulanacak kurala göre payın rayiç bedeli hakim tarafından gecikmeksizin belirlenir. Önalım hakkı sahibi bu bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini, nemalandırılmak üzere hakimin belirlediği yere, verilen kesin süre içinde nakden yatırır. Yatırılmazsa onun adına tescil kararı verilemez; yatırılan bedel hüküm kesinleşince nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir (TMK m.734).

Kanun tapuda yazılı satış bedelini değil rayiç bedeli esas aldığından, tapuda bedelin düşük ya da yüksek gösterilmesi yatırılacak tutarı belirlemez. Bu kural, geçiş hükmü gereği 25 Aralık 2025'ten önce açılmış davalarda da uygulanır; aşağıda anlatılan Anayasa Mahkemesi kararı bu geçiş hükmünü de iptal etti ve bu iptal de 6 Ağustos 2027'de yürürlüğe girecek (TMK geçici m.1).

Kanun rayiç bedelin hangi tarihe göre belirleneceğini yazmıyor. Yargıtay'da önalım davalarına bakan 7. Hukuk Dairesi Mart 2026 tarihli bir kararında, 25 Aralık 2025'ten sonra açılan davalarda dava tarihindeki değerin, o tarihte görülmekte olan davalarda 25 Aralık 2025'teki değerin esas alınacağını kabul etti; karar gerekçe yönünden oy çokluğuyla verildi; karşı oy, değerin satış tarihine göre belirlenmesi gerektiğini savundu. Aynı dairenin Nisan 2026 tarihli kararına göre bedel, usulüne uygun verilen kesin süre içinde yatırılmazsa dava usulden reddedilir.

Payı birden çok paydaş birlikte önalımla alırsa, 1947 tarihli içtihadı birleştirme kararına göre satılan pay, kendi paylarının büyüklüğüne bakılmaksızın aralarında eşit bölünür. Önalım hakkı olan paydaş ölmüş ve payı mirasçılarına elbirliği halinde geçmişse, Hukuk Genel Kurulunun 2022 tarihli kararına göre mirasçılardan biri davayı tek başına açabilir ve dava tereke adına açılmış sayılır; ama davanın sürmesi için öteki mirasçıların davaya katılması ya da muvafakat vermesi, bu sağlanamazsa terekeye temsilci atanması gerekir.

Anayasa Mahkemesinin iptal kararı ve 6 Ağustos 2027

Anayasa Mahkemesi 16 Temmuz 2026 tarihli kararıyla TMK m.734'ün ikinci fıkrasındaki "rayiç bedeli" ibaresini Anayasa'ya aykırı bularak oy çokluğuyla iptal etti. Bu ibare iptal edilince uygulanma imkanı kalmayan "gecikmeksizin" ve "kesin süre" ibareleri ile fıkranın geri kalanı da iptal edildi; böylece bedelin belirlenmesini, kesin süre içinde yatırılmasını, yatırılmazsa tescil kararı verilemeyeceğini ve yatırılan bedelin ödenmesini düzenleyen ikinci fıkra bütünüyle kalkacak. Aynı kararla, bu fıkranın 25 Aralık 2025'ten önce açılmış davalara da uygulanmasını öngören geçiş hükmü de iptal edildi (TMK m.734 ve geçici m.1).

Karar 6 Kasım 2026 tarihli Resmi Gazete'de yayımlandı. Mahkeme, iptalin doğuracağı hukuki boşluğu kamu yararına aykırı gördüğünden iptalin yayımdan dokuz ay sonra, 6 Ağustos 2027'de yürürlüğe girmesine karar verdi ve yürürlüğün durdurulması istemini reddetti. Bu tarihe kadar ikinci fıkra yürürlüktedir: hakim payın rayiç bedelini belirler, bedel ve tapu giderleri verilen kesin süre içinde yatırılmazsa tescil kararı verilemez. İptal kararları geriye yürümez (Türkiye Cumhuriyeti Anayasası m.153).

Kararın gerekçesine göre önalım, alıcının kabul ettiği satış koşullarının önalım hakkı sahibince aynen üstlenilmesi esasına dayanır; hak sahibi sözleşmenin koşulları korunarak alıcının yerine geçer. Mahkemenin belirlediği rayiç bedel ise satıcı ile alıcının kararlaştırdığı satış bedelinin yerine geçer: alıcıya satıcıya ödediği bedelden fazlası ödenirse alıcı haksız kazanç elde edebilir, azı ödenirse zarara uğrayabilir; önalım hakkı sahibi de ödeyeceği tutarı ancak yargılamanın sonunda öğrenir. Mahkeme bu nedenle kuralın taraflar arasında adil bir denge kurmadığı ve devletin mülkiyet hakkını koruma yükümlülüğüyle bağdaşmadığı sonucuna vardı (Anayasa m.5 ve m.35).

Kanun koyucu 6 Ağustos 2027'ye kadar yeni bir düzenleme yapmazsa, bu tarihten itibaren TMK m.734'te önalım davasında yatırılacak bedele ve depoya ilişkin bir hüküm kalmayacak; maddede yalnız hakkın alıcıya karşı dava açılarak kullanılacağını söyleyen birinci fıkra kalacak. İptal kararının yürürlüğe girişi ertelendiğinde Türkiye Büyük Millet Meclisi, iptalin doğuracağı boşluğu dolduracak kanun teklifini öncelikle görüşüp karara bağlar (Anayasa m.153).

Görülmekte olan davaların ve 6 Ağustos 2027'den sonra açılacak davaların bu karardan nasıl etkileneceği, örneğin bu tarihten sonra verilecek kararlarda hangi tutarın yatırılacağı, kanun koyucunun yapacağı düzenlemeye ve yargı uygulamasına bağlıdır; bugün bunun kesin bir cevabı yoktur. Mahkeme gerekçede önalımı satış koşullarının aynen üstlenilmesi olarak nitelendirmiş ve değişiklikten önceki metindeki "satış bedeli" ölçüsünü 2023 tarihli kararında Anayasa'ya aykırı bulmadığını hatırlatmıştır. Ancak Anayasa Mahkemesi bir hükmü iptal ederken kanun koyucu gibi hareket ederek yeni bir uygulamaya yol açacak biçimde hüküm kuramaz; bu karar da 6 Ağustos 2027'den sonra hangi bedelin yatırılacağını belirlemiyor (Anayasa m.153).

Karar önalım hakkını ve sürelerini değiştirmiyor: hak yine alıcıya karşı dava açılarak kullanılır ve yukarıda anlatılan süreler işlemeye devam eder. İptalin yürürlüğe girmesini beklemek bu sürelerin dolmasına yol açabilir (TMK m.733).

Feragat ve vazgeçme: alıcı için en güvenli yol

Kanun iki işlemi ayırır. Önalım hakkından feragat, yani hakkın ileride yapılacak satışlar için de kaldırılması, resmi şekilde yapılmalı ve tapu kütüğüne şerh verilmelidir. Belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme ise yazılı şekle bağlıdır ve satıştan önce ya da sonra yapılabilir (TMK m.733).

Paydaşın imzaladığı yazının hangi satışa ilişkin olduğu anlaşılmazsa, yazının genel bir feragat mı yoksa bu satış için vazgeçme mi olduğu tartışılabilir. Bu yüzden vazgeçme yazısında satılan payın, alıcının ve satış bedelinin açıkça yazılması ve imzanın noterde onaylatılması tavsiye edilir. Alıcı için en güvenli sıra şudur:

• Satıştan önce öteki paydaşlardan bu satış için yazılı vazgeçme almak.
• Vazgeçme vermeyen paydaş varsa, tapudaki satıştan hemen sonra satışı her birine noter aracılığıyla bildirmek; bildirime satış resmi senedinin örneğini eklemek.
• Paydaşlar hakkı ileride yapılacak bütün satışlar için kaldırmak istiyorsa feragati resmi şekilde yaptırıp tapu kütüğüne şerh ettirmek.

Önalım davası kabul edilirse alıcı payı kaybeder; bugünkü kurala göre yatırılan rayiç bedel ile tapu giderlerini nemalarıyla alır ve esas alınan tutar ödediği bedel olmadığından aldığı para ödediğinden fazla da az da olabilir. Önalım riski geçse de pay sahibi olmak taşınmazın belirli bir bölümünün sahibi olmak demek değildir; öteki paydaşlar ortaklığın giderilmesi davası açabilir. Paydaşların taşınmazı fiilen bölüşüp kullandığı durumda önalımın dürüstlük kuralına aykırı sayılması payınızı satmak ve önalım hakkı bölümünde anlatılıyor.

Sık sorulan sorular

Av. Arb. Uzl. Halis Gökhan Giray Bu sayfa Av. Arb. Uzl. Halis Gökhan Giray (İstanbul Barosu, Sicil No: 59260) tarafından hazırlanmıştır. Son güncelleme: Kasım 2026. İçerik genel bilgilendirme amaçlıdır; somut uyuşmazlıkta sözleşme ve belgeler incelenmeden sonuca varılmamalıdır.