Kentsel Dönüşümde Kat Malikinin Hakları ve İzlenecek Yol

Kentsel dönüşümde süreç adım adım

Akış, riskli alan dışındaki tek bir bina içindir. Toplantı ile tahliye aynı dönemde yürüyebilir; yan yana duran kollar itirazdan sonraki iki ihtimali gösterir.

1. Tespit yaptırılır

   Malikler masrafı kendilerine ait olmak üzere lisanslı kuruluşa başvurur. Başkanlık ya da belediye tespiti kendisi de yapabilir veya süre vererek maliklerden isteyebilir.

2. Tutanak asılır ve ilan edilir on beş gün

   Tutanak binaya asılır, e-Devlet'ten bildirilir, muhtarlıkta ilan edilir. Muhtarlıktaki ilanın son günü tebliğ yapılmış sayılır.

3. Malik itiraz edebilir on beş gün

   Süre ilanın son gününden işler. Dilekçe Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüne ya da yetki devri varsa belediyeye verilir; teknik heyet karara bağlar. Ayrıntı riskli yapı tespitine itiraz sayfasındadır.

4. • İtiraz kabul edilirse

     Tespit sonucu değişir ve durum tapu müdürlüğüne bildirilir.

   • İtiraz yapılmaz ya da reddedilirse otuz gün

     Tespit kesinleşir. Tespite ya da ret işlemine karşı bu süre içinde idare mahkemesinde dava açılabilir; dava işlemi kendiliğinden durdurmaz.

5. Malikler toplanır ve karar alır

   Maliklerden birinin istemiyle herkes çağrılır. Karar hisseleri oranında salt çoğunlukla alınır ve tutanağa bağlanır. Oran hesabı kentsel dönüşümde salt çoğunluk sayfasındadır.

6. Katılmayana teklif bildirilir on beş gün

   Bu sürede teklif incelenmez ya da kabul edilmezse arsa payı rayiç değerden az olmamak üzere açık artırmayla satılır.

7. Bina boşaltılır ve yıktırılır doksan günden fazla olmamak üzere

   Süre içinde yıktırılmazsa bina idarece boşaltılıp yıktırılır, masraf maliklerden tahsil edilir.

8. Kira yardımı istenir bir yıl içinde

   Anlaşarak boşaltan malik, tahliye ya da yıkım tarihinden başlayan bu sürede başvurur. Yardım kanunda "yapılabilir" diye düzenlenmiştir.

9. Yeni bina yapılır ve teslim alınır

   Müteahhit işe başlamaz ya da işi bırakırsa malikler salt çoğunlukla fesih sürecini başlatabilir; sözleşmeden doğan haklar ayrıca kullanılır. Gecikme cezası kararlaştırılmışsa teslim tutanağına çekince yazılmalıdır. Sözleşmenin maddeleri kat karşılığı inşaat sözleşmesi, gecikmenin sonuçları müteahhit temerrüdü, teslim teslim, iskan ve ayıp sayfasındadır.

6306 ne zaman uygulanır, riskli yapı nedir?

Kanun üç durumda devreye girer: Cumhurbaşkanınca kararlaştırılan riskli alan, Bakanlıkça belirlenen rezerv yapı alanı ve bu alanların içinde ya da dışında tek tek tespit edilen riskli yapı. Riskli yapı, ekonomik ömrünü tamamlamış ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmi ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapıdır (6306 sayılı Kanun m.2).

Kanunun sonuçlarını doğuran tespit, lisanslı kuruluşun ya da idarenin elektronik sistem üzerinden düzenlediği ve tapu kaydının beyanlar hanesine işlenmek üzere bildirilen tespittir. İnşaat halinde olup ikamet edilmeyen yapılar ile metruk ya da statik bütünlüğü bozulmuş yapılar tespite konu edilmez (6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği m.7).

Riskli yapı tespitini kim yaptırır, ücretini kim öder?

Tespiti öncelikle yapı malikleri ya da kanuni temsilcileri yaptırır ve masrafı kendileri karşılar. Kanun ile Yönetmelik başvuru için bir çoğunluk oranı yazmaz, bir ücret tutarı da belirlemez; malik olmayan birinin talebiyle tespit yapan kuruluşa ise yaptırım öngörülür (6306 sayılı Kanun m.3).

Maliklere süre verilip tespit yaptırılmazsa ya da idare resen harekete geçerse tespit Başkanlık ya da belediye tarafından yapılır. Bu durumda masraftan malikler hisseleri oranında sorumludur; tebligatı izleyen bir ay içinde ödenmeyen tutar 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun'a göre tahsil edilir (Uygulama Yönetmeliği m.7/2).

Tespite itiraz: süre ilanın son gününden işler

Tespit tutanağı binaya asılır, maliklere e-Devlet'ten bildirilir ve muhtarlıkta on beş gün ilan edilir; muhtarlıktaki ilanın son günü tebliğ yapılmış sayılır (6306 sayılı Kanun m.3/2).

İtiraz süresi on beş gündür ve başlangıcı muhtarlıktaki ilanın son günüdür; binaya asılan tutanağı gördüğünüz gün değildir. Dilekçe yapının bulunduğu yerdeki Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüne, yetki devri yapılmışsa belediyeye verilir (Uygulama Yönetmeliği m.7/5).

Süresi geçen itiraz ile malik, kanuni temsilci ya da ölüm halinde mirasçı dışındaki kişinin itirazı işleme alınmaz. İtirazı üniversite öğretim üyeleri ile Bakanlık ve Başkanlık görevlilerinden oluşan teknik heyet karara bağlar (6306 sayılı Kanun m.3/1).

İtiraz kabul edilip tespit sonucu değişirse durum tapu müdürlüğüne bildirilir. İtiraz yapılmaz ya da reddedilirse tespit kesinleşir (Uygulama Yönetmeliği m.7/7 ve m.8/1).

Yıkılacak derecede riskli yapıların bulunduğu alanlarda Başkanlığın resen yürüttüğü uygulamada kural başkadır: liste kapıya asılır, muhtarlıkta iki gün ilan edilir ve itiraz süresi de iki gündür (6306 sayılı Kanun m.6/A).

İtiraz süresinin hesabı, dilekçenin içeriği, teknik heyet incelemesi ve dava yolu riskli yapı tespitine itiraz sayfasında anlatılmıştır.

Toplantı ve salt çoğunluk: karar nasıl alınır?

Çoğunluk kişi sayısına göre değil, hisse oranına göre hesaplanır. Eşik 09.11.2023'te üçte ikiden salt çoğunluğa indi; bu tarihten önce üçte iki ile alınmış kararlar için kanunda geçiş hükmü bulunmadığından eski bir kararın durumu dosyada ayrıca incelenmelidir. Bina yıkılmadan da karar alınabilir (6306 sayılı Kanun m.6/1).

Usul 04.02.2026'da ayrıntılandı. Maliklerden birinin istemiyle bütün malikler çağrılır; yer ve zaman muhtarlıkta ya da yıkılmamış binanın kapısında on beş gün ilan edilir veya noterle bildirilir. Toplantı hisseleri oranında en az salt çoğunlukla yapılır, karar imzalanıp tutanağa bağlanır (Uygulama Yönetmeliği m.15/2).

Karar yeniden yapım, kat karşılığı ya da hasılat paylaşımı, payların satışı gibi konuları kapsar; ruhsat ve izin işlemleri de bu karara dayanılarak yürütülür. Yıkımdan sonra arsada ortaklığın giderilmesi davası açılabilir, ama dava çoğunluk kararına ve bu karara göre işlem yapılmasına engel olmaz (6306 sayılı Kanun m.6/16).

Karara katılmayan malikin durumu

Karar ve teklif, ya da teklifin incelenebileceği yer, karara katılmayana bildirilir: tapuya elektronik tebligat adresi bildirilmişse o adrese, değilse noterle ya da muhtarlıkta on beş gün ilanla. Elektronik bildirim ulaştığı günü izleyen beşinci günün sonunda, ilan ise son günü yapılmış sayılır. Bildirimden itibaren on beş gün içinde teklif incelenmez ya da kabul edilmezse satış yoluna gidilir (Uygulama Yönetmeliği m.15/2).

Satış için başvurulunca payın tapu kaydına, başka bir devre konu edilemeyeceği yönünde belirtme yapılır. Rayiç değeri komisyon, maliklerin aldırdığı lisanslı değerleme raporunu da gözeterek belirler. İlk satışa yalnız anlaşan paydaşlar katılır; satış olmazsa kararı kabul eden üçüncü kişiler de girebilir. Malikin satışa gelmemesi satışı geçersiz kılmaz (Uygulama Yönetmeliği m.15/A).

Danıştay'ın güncel bir kararına göre satış bedelinin uygunluğu arsa payı üzerinden değerlendirilir; bağımsız bölümün yıkımdan önceki değeri esas alınmaz. Bu yüzden teklif, pay satılırsa eline geçecek tutarla karşılaştırılmalıdır.

Anayasa Mahkemesi ve Danıştay'a göre satış davasında paylaşımın adaleti de incelenmelidir, ama kararların olayları çoğunlukla üçte iki dönemine aittir; oran hesabı, bildirim süreleri ve dava yolları kentsel dönüşümde salt çoğunluk sayfasındadır.

Satış işlemine karşı otuz gün içinde idare mahkemesinde dava açılabilir. Satış, bedel eksik hesaplandığı gerekçesiyle iptal edilirse payı alan fark bedeli öder; başka bir gerekçeyle iptal edilirse pay üçüncü kişiye geçmemiş ve iade imkansız hale gelmemişse eski malik adına tescil edilir. Üzerindeki ipotek, haciz ve intifa hakkı satış bedeline geçer (6306 sayılı Kanun m.6/1 ve m.6/9).

Çoğunluğun yaptığı sözleşmeye karşı dava açmak da satışı kendiliğinden durdurmaz; yargı uygulamasına göre pay dava sürerken satılırsa sözleşmenin iptali ve uyarlanması istemi konusuz kalabilir. Arsa haline gelen taşınmazda tebligatı izleyen otuz gün içinde salt çoğunlukla anlaşma sağlanamazsa idare acele kamulaştırma yoluna da gidebilir (6306 sayılı Kanun m.6/2).

Tahliye ve yıkım: riskli bina ne zaman boşaltılır?

Tespit kesinleşince belediye, maliklerden binanın boşaltılıp yıktırılmasını doksan günden fazla olmamak üzere bir süre vererek ister ve bu sürede yapılmazsa idari makamlarca yapılacağını aynı bildirimde belirtir. Bildirim tutanağın binaya asılması, e-Devlet ve muhtarlıkta on beş gün ilanla yapılır (Uygulama Yönetmeliği m.8).

Yönetmeliğe göre yıkım ruhsatını maliklerden biri ya da birkaçı isteyebilir; bina boşaltılmış ve elektrik, su, doğal gaz kapatılmışsa öteki maliklerin muvafakati aranmadan altı iş günü içinde düzenlenir. Malikler süresinde yıktırmazsa bina kolluk desteğiyle boşaltılıp yıktırılır ve masraf hisseleri oranında maliklerden 6183 sayılı Kanun'a göre tahsil edilir (6306 sayılı Kanun m.5/3 ve m.5/4).

Elektrik, su ve doğal gaz için ayrı bir kural vardır: uygulama sırasında Başkanlık, TOKİ ya da idare isterse, hak sahiplerinin de görüşü alınarak riskli yapılara bu hizmetler verilmez, verilenler durdurulur (6306 sayılı Kanun m.4/3).

Yönetmeliğin, süresinde yıktırılmayan yapılarda hizmetlerin durdurulmasını zorunlu kılan bendinin yürütmesi ise 2026'da Danıştay kararıyla durdurulmuştur. Hizmetleriniz yıktırma süresi doldu diye kesilirse işlemin dayanağı ve görüşünüzün alınıp alınmadığı ayrıca incelenmelidir (Uygulama Yönetmeliği m.8/3-c).

Binaların Yıkılması Hakkında Yönetmelik'te 12.08.2026'da yayımlanan değişikliklerin büyük bölümü, yüksek yapı ve fenni mesuliyet kuralları dahil, 12.08.2027'de yürürlüğe girecektir.

Kira yardımı malik yönünden

Anlaşarak boşaltılan yapıların maliklerine kira yardımı, geçici konut veya işyeri tahsisi yapılabilir; kanun bunu kesin bir alacak olarak değil "yapılabilir" diye düzenler. Yönetmelikte yardım aylıktır, süresi riskli alan dışındaki riskli yapılarda 18 aydır, aylık tutarı Başkanlıkça belirlenir ve zaman içinde değişir (6306 sayılı Kanun m.5/1; Uygulama Yönetmeliği m.16/1).

Başvuru, tahliye ya da yıkım tarihinden itibaren bir yıl içinde Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüne, yetki devri varsa belediyeye yapılır. Aynı kişi kanuni kira yardımı ile kredi faiz desteğinden birlikte yararlanamaz (Uygulama Yönetmeliği m.16/4 ve m.16/7).

Müteahhidin ödemeyi üstlendiği kira ise sözleşmeden doğar. Kanuni yardımın bundan düşülüp düşülmeyeceği sözleşmede açıkça yazılmalıdır.

Kat karşılığı sözleşmede dikkat edilecek başlıklar

• Şekil: Sözleşme taşınmaz devri içerdiğinden resmi şekle bağlıdır ve noterde düzenleme şeklinde yapılır; adi yazılı sözleşme kural olarak geçersizdir (4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.706 ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.237).
• Paylaşım: Kime hangi bağımsız bölümün düşeceği yazılmalıdır. Yargı uygulamasına göre eski ve yeni bina karşılaştırılır, payların orantısız biçimde azaltılması mülkiyet hakkını zedeler.
• Süre ve ceza: İşin başlangıç ve teslim tarihi, gecikme cezası ve müteahhidin ödeyeceği kira ayrı ayrı belirlenmelidir.
• Müteahhit payının satışı: Satış, belediyenin iznine ve inşaatın ilerleme oranına bağlıdır; belediye tamamlanma oranının yüzde on altındaki oranda satışa izin verir, tamamlanma oranında ya da üstünde satış için bütün maliklerin muvafakati gerekir (6306 sayılı Kanun m.6/13).
• Teminat: Müteahhit, yapı ruhsatından önce bina tamamlama sigortası yaptırmak ya da Başkanlıkça belirlenen teminatı vermek zorundadır (6306 sayılı Kanun m.8/6).
• Haciz koruması: Taşınmaz müteahhide devredilmişse malikler adına kat irtifakı kurulana kadar müteahhidin üçüncü kişilere borcu için, malzeme ve işçilik alacakları dışında, haciz ve tedbir uygulanamaz; yapım işi başladıktan sonra altı ay içinde kat irtifakı kurulmazsa bu koruma kalkar (6306 sayılı Kanun m.6/10).
• Aile konutu: Daire aile konutuysa müteahhide devri için diğer eşin açık rızası aranır (TMK m.194).
• Vergi ve harç: Kanun kapsamındaki bazı işlemler noter ve tapu harcı, damga vergisi gibi kalemlerden istisnadır (6306 sayılı Kanun m.7/9).

İmzadan önce bakılacak maddelerin ayrıntılı listesi kat karşılığı inşaat sözleşmesi sayfasındadır.

Müteahhit gecikirse ne yapılır?

Kanuna göre karardan sonra müteahhitten kaynaklanan sebeplerle bir yıl içinde işe başlanmamışsa ya da iş durmuş ve en az altı aydır yeterli ekip ve ekipmanla devam edilmiyorsa, malikler hisseleri oranında salt çoğunlukla fesih kararı alıp Başkanlığa başvurabilir. Başkanlık durumu tespit ederse müteahhide otuz gün verir; sonuç alınmazsa sözleşme resen feshedilmiş sayılır. Yapılan işler ve devredilen hisseler genel hükümlere göre çözülür; müteahhidin o tarihe kadar ödediği kira yardımı geri istenemez (6306 sayılı Kanun m.6/14).

Müteahhidin işe geç başlaması ya da işi geciktirmesi yüzünden işi zamanında bitiremeyeceği açıkça anlaşılırsa iş sahibi teslim gününü beklemeden sözleşmeden dönebilir. Temerrütte verilen süre sonuçsuz kalırsa ya da süre verilmesi gerekmiyorsa malik ifa ile gecikme tazminatını isteyebilir ya da hemen bildirerek ifadan vazgeçip zararını isteyebilir veya sözleşmeden dönebilir (TBK m.125 ve m.473).

Yargı uygulamasına göre kat karşılığı sözleşme taşınmaz devri içerdiğinden kural olarak tek taraflı beyanla sona erdirilemez; taraflar uyuşmuyorsa dönme için mahkeme kararı gerekir, inşaat ilerlemişse fesih ileriye etkili sonuç doğurabilir.

Gecikme cezası kararlaştırılmışsa daireyi çekincesiz teslim almak cezayı isteme hakkını kaybettirebilir; teslim tutanağına çekince yazılmalıdır (TBK m.179/2).

İhtar ve süre, seçimlik haklar, gecikme cezası ile kira kaybı, nama ifa ve zamanaşımı müteahhit temerrüdü ve yarım kalan inşaat, teslim tutanağı, ayıp bildirimi ve yapı kullanma izni teslim, iskan ve ayıp sayfasındadır.

Mirasçı malikler

Tapuda ölmüş kişinin adı görünmesi süreci durdurmaz; ilanlar binada ve muhtarlıkta yapıldığından mirasçı süreyi kaçırabilir. Başkanlık, TOKİ ya da belediye bu Kanun kapsamındaki işlemler için mirasçılık belgesi çıkartabilir, kayyım atatabilir veya tapuda kayıtlı son malike göre işlem yapabilir (6306 sayılı Kanun m.6/2).

Bu yüzden önce mirasçılık belgesi çıkarılıp tapu kaydı ve ilan durumu kontrol edilmelidir. Mirasçıların ortak payının çoğunluk hesabında ve imzada nasıl gösterileceği dosyaya göre incelenir; çünkü paylaşmaya kadar mirasçılar terekeye elbirliğiyle sahiptir ve kural olarak birlikte tasarruf eder (TMK m.640).

İmza vermeyen mirasçı, paylı mülkiyete geçiş ve miras ortaklığına temsilci kentsel dönüşümde mirasçı malik sayfasında, yurt dışında yaşayan malik ve mirasçının vekaletnamesi yurt dışındaki malik sayfasında anlatılır.

Mirasçılar anlaşamıyorsa miras davaları ve ortaklığın giderilmesi gündeme gelir; ortaklığın giderilmesinde arabuluculuk dava şartıdır.

Hangi mahkeme: idare mahkemesi mi, tüketici mahkemesi mi?

İdari işlemlere karşı, yani riskli yapı tespiti ve itirazın reddi, tahliye ve yıktırma, arsa payı satışı ya da kira yardımının reddi için dava taşınmazın bulunduğu yer idare mahkemesinde açılır. Süre tebliğden itibaren otuz gündür; 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu'ndaki altmış gün uygulanmaz (6306 sayılı Kanun m.6/9 ve 2577 sayılı Kanun m.34).

Dava işlemi kendiliğinden durdurmaz. Yıkım ya da satış dava sürerken gerçekleşmesin diye yürütmenin durdurulması ayrıca istenir; bunun için telafisi güç zarar ile açık hukuka aykırılık birlikte aranır (2577 sayılı Kanun m.27).

Müteahhitle sözleşme uyuşmazlığı ise adli yargıdadır. Yargıtay'ın bölge adliye mahkemeleri arasındaki görüş ayrılığını gideren 2026 tarihli kararına göre, riskli yapıda konut niteliğinde bağımsız bölümü olup yaklaşık denk bir konut alan malik tüketicidir ve görevli mahkeme tüketici mahkemesidir. Aynı karara göre birden çok konut ya da işyeri alarak taşınmazını değerlendiren arsa sahibinin uyuşmazlığı asliye hukuk mahkemesinde görülür. Her iki taraf da tacirse ve uyuşmazlık ikisinin de ticari işletmesiyle ilgiliyse dava asliye ticaret mahkemesinde görülür (6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu m.4/1 ve m.5/1).

Tüketici mahkemesindeki davadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır; taşınmazın aynından doğan uyuşmazlıklar, örneğin tapu iptali ve tescil davası, bunun dışındadır (6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun m.73/A).

İstanbul'da adli mahkemenin adı ilçeden değil adliyeden gelir: Kadıköy'deki bir bina için mahkeme İstanbul Anadolu Adliyesi'ndedir.

Sık sorulan sorular

Av. Arb. Uzl. Halis Gökhan Giray Bu sayfa Av. Arb. Uzl. Halis Gökhan Giray (İstanbul Barosu, Sicil No: 59260) tarafından hazırlanmıştır. Son güncelleme: Kasım 2026. İçerik genel bilgilendirme amaçlıdır; somut uyuşmazlıkta sözleşme ve belgeler incelenmeden sonuca varılmamalıdır.