Kat Malikleri Kurulu Kararının İptali: Süre, Dava ve Yokluk

Kurul kararına itiraz adım adım

Akış, Kat Mülkiyeti Kanunu'na tabi bir apartmandaki kurul kararı içindir. İlk kol grubu sürenin hangi günden başladığını, ikincisi davada malikin ve yönetimin yapacaklarını gösterir.

1. Belgeler toplanır

   Karar defterinin ilgili sayfası, toplantıya çağrı belgesi, hazirun listesi ve yönetim planı alınır; kararın alındığı gün ve kararın size ulaştığı gün belgelenir.

2. • Katılan malik: karar tarihi bir ay

     Karara aykırı oy verip sebebini yazarak imzalayan malik için süre karar tarihinden başlar.

   • Katılmayan malik: öğrenme bir ay

     Süre kararı öğrenmeden başlar; her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde dava açılır.

3. Kararın türü belirlenir

   Oybirliği gereken konuda çoğunlukla alınan karar ve beşte dört olmadan yapılan yönetim planı değişikliği Yargıtay'ın 2014-2016 kararlarında yok hükmünde sayılmıştır; yine de süreyi geçirmemek en güvenli yoldur.

4. Arabulucuya başvurulur

   Başvuru, yetkili mahkemenin bulunduğu yerdeki arabuluculuk bürosuna yapılır; başvurudan son tutanağa kadar hak düşürücü süre işlemez.

5. • Malik: iptal davası

     Son tutanak dilekçeye eklenir; dava kat maliklerini temsilen yöneticiye ya da karara olumlu oy veren maliklerin tümüne karşı açılır.

   • Yönetim: savunma

     Yönetici davayı bütün kat maliklerine duyurur; karar defteri, çağrı belgeleri ve hazirun listesi mahkemeye sunulur, süre itirazı ileri sürülür.

Dava süresi ne zaman başlar?

Kanun, toplantıya katılan malike dava hakkını karara aykırı oy vermesine bağlar. Kararlar noter onaylı karar defterine yazılır ve toplantıda bulunan bütün maliklerce imzalanır; aykırı oy verenler aykırılığın sebebini belirterek imza koyar (KMK m.32 ve m.33).

Bu yüzden toplantıdaki malik için en güvenli yol, aykırı oyunu ve sebebini deftere yazdırmaktır. Örneğin 20 Ocak'taki toplantıda aykırı oy veren malik için bir ay 20 Şubat'ta biter. Toplantıya katılmayan ve kararı 3 Şubat'ta öğrenen malik için süre 3 Mart'ta biter; iki durumda da altı aylık üst sınır 20 Temmuz'dur. Son günü beklememek en güvenli yoldur.

Yargı uygulaması bu süreleri hak düşürücü sayar ve mahkeme davanın süresinde açılıp açılmadığını kendiliğinden inceler. Yargıtay'ın o dönemde bu işlere bakan dairesinin 2016 tarihli bir kararında, toplantıdan haberi olan ama katılmayan malik için süre, karar tutanağının kendisine gönderildiği günden başlatılmıştır. Kararın size ulaştığı günü gösteren belge bu yüzden saklanır; öğrenme gününün tartışılmaması için en güvenli yol ise süreyi toplantının yapıldığını duyduğunuz günden saymaktır.

Süreç arabuluculuk zorunlu mu sayfasında anlatılıyor. Kurul kararının iptali Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan doğan bir uyuşmazlıktır; arabulucuya başvuru dava şartıdır ve başvuru, yetkili mahkemenin bulunduğu yerdeki arabuluculuk bürosuna yapılır (6325 sayılı Kanun m.18/A ve m.18/B).

En güvenli yol, bir ay dolmadan başvurmak ve son tutanaktan sonra davayı gecikmeden açmaktır. Son tutanağın aslı ya da arabulucunun onayladığı örneği dava dilekçesine eklenir. Başvurudan son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar hak düşürücü süre işlemez; kalan süre son tutanaktan sonra işlemeye devam eder (6325 sayılı Kanun m.18/A).

Yok, mutlak butlan ya da iptal edilebilir karar

Kanun bu kavramları tanımlamaz; yalnız yok ya da mutlak butlanla hükümsüz kararlarda süre koşulunun aranmayacağını söyler. Yargı uygulamasına göre öteki kararlar iptal edilinceye kadar geçerlidir; malikler, yönetici ve denetçiler kurul kararlarına uymakla yükümlüdür (KMK m.32).

Ayrım çoğu zaman kararın hangi çoğunlukla alınması gerektiğine bağlanır. Kurul, kural olarak maliklerin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir; ikinci toplantıda katılanların salt çoğunluğu yeter. Kanun'daki özel yeter sayılar saklıdır (KMK m.30).

• Oybirliği: mesken olarak kayıtlı bölümde kahvehane, lokanta, dükkan gibi yerler açılması, kat ilavesi, anagayrimenkulün bir hakla kayıtlanması ya da dış duvar ve çatının reklam için kiralanması; inşaat alanı iki bin metrekare ve üzerindeki binada merkezi ısıtmadan ferdi sisteme geçiş (KMK m.24, m.42, m.44 ve m.45).
• Beşte dört: yönetim planının değiştirilmesi için bütün maliklerin beşte dördünün oyu, ortak yerlerde inşaat, onarım ve tesis için beşte dördün yazılı rızası. Toplu yapıda yönetim planının değiştirilmesi için 7579 sayılı Kanunla 22 Mayıs 2026'dan beri toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettiği bağımsız bölümlerin tamsayısının üçte ikisinin oyu yeter, önce beşte dört aranıyordu (KMK m.19, m.28 ve m.70).
• Sayı ve arsa payı çoğunluğu: yönetici seçimi ve ortak yerlerdeki faydalı yenilikler (KMK m.34 ve m.42).

Yargıtay'ın o dönemde bu işlere bakan dairesinin 2014-2016 kararlarında oybirliği gereken bir konuda çoğunlukla alınan karar ve beşte dört olmadan yapılan yönetim planı değişikliği yok hükmünde sayılmış, süre koşulu aranmamıştır. Bugün görevli dairenin 2024 tarihli kararına göre ise sayı ve arsa payı çoğunluğu sağlanmadan yapılan yönetici seçimi iptal edilinceye kadar geçerlidir ve toplantıya katılan malik bir aylık süreyi geçirdiyse dava reddedilir. Aynı kararda, malikin bağımsız bölümünün devri için dava açılmasına ilişkin kurul kararına karşı sürenin, kararın öğrenilmesinden başlayarak altı ay ve her halde dava hakkının doğumundan başlayarak beş yıl olduğu kabul edilmiştir (KMK m.25).

Yani her çoğunluk eksikliği kararı yok saymaz; aidat belirleme gibi olağan yönetim kararları da o dönemde bu işlere bakan dairenin 2015 tarihli bir kararında süreye bağlı tutulmuştur. Bu yüzden yokluk ya da butlan iddiası olsa bile en güvenli yol, karar tarihinden bir ay dolmadan arabulucuya başvurmaktır. Riskli yapıdaki yeniden yapım kararı ayrı kurallara tabidir ve kentsel dönüşümde salt çoğunluk sayfasında anlatılıyor. Bugün görevli dairenin 2025 tarihli bir kararında ise riskli yapı belirtmesi işlenmiş ama henüz yıkılmamış binada, kat mülkiyeti sürdüğü için yıkım ve yeniden yapım kararında oybirliği aranmıştır; aynı dairenin başka kararlarında belirtme işlenmiş binada, olay tarihinde geçerli olan kentsel dönüşüm çoğunluğu yeterli bulunmuştur.

Toplantıya çağrılmadım: usule aykırı toplantı

Kurul, yönetim planında gösterilen zamanda, böyle bir zaman yoksa her takvim yılının ilk ayında toplanır. Önemli bir sebep çıkınca yöneticinin, denetçinin ya da maliklerin üçte birinin istemiyle, toplantıdan en az on beş gün önce bütün maliklere imzalatılan bir çağrı ya da taahhütlü mektupla, sebebi de bildirilerek her zaman toplanabilir. İlk çağrıda ikinci toplantının yeri ve tarihi yazılır ve iki toplantı arasında yedi günden az zaman bırakılamaz (KMK m.29).

Bugün görevli daireye göre mahkeme, toplantının olağan mı olağanüstü mü olduğunu ve yönetim planındaki ya da Kanun'daki çağrı usulüne uyulup uyulmadığını inceler. Bu dairenin 2023 tarihli kararında, başka yerde oturduğunu ileri sürmeyen malike bağımsız bölüm adresine süresinde gönderilen olağanüstü toplantı çağrısı, malik yönetime başka bir tebligat adresi bildirmiş olsa da usule uygun bulunmuştur.

Binada oturmayan malik yöneticiye Türkiye'de bir adresini yazılı olarak bildirmek zorundadır. Adres bildirilmez ya da bildirilen adrese tebligat yapılamazsa, apartman yönetimi ve ortak giderlerle ilgili tebligat bağımsız bölümde fiilen oturana yapılır ve bir örneği apartman girişindeki ilan tahtasına asılır; oturan yoksa ilan tahtasına asılan örnek malike yapılmış sayılır (7201 sayılı Tebligat Kanunu ek m.1).

Yargı uygulamasında usulüne uygun çağrı yapılmaması iptal sebebi sayılır, ama kararı tek başına yok saymaz: Yargıtay'ın o dönemde bu işlere bakan dairesinin 2013 tarihli kararında usulsüz çağrı mutlak butlan sayılmamış ve altı ayı geçen dava reddedilmiştir. Çağrılmayan malik için süre kararı öğrenmesinden başlar. Yargı uygulamasında, çağrı usule aykırı olsa bile toplantıya katılıp kararlara karşı çıkmayan malikin bunu sonradan ileri sürmesi dürüstlük kuralıyla bağdaşmaz sayılır (4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.2).

Oy kullanmada da Kanun sınır koyar: bir kişi oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez, kırk ve daha az bağımsız bölümlü yapıda en çok iki kişiye vekalet edebilir. Kararın doğrudan ilgilendirdiği malik görüşmelerde bulunabilir ama oya katılamaz (KMK m.31).

Yargı uygulamasına göre yönetici ya da yönetim kurulu kararına karşı doğrudan açılan iptal davası dinlenmez. Kanun'a göre yönetimden doğan anlaşmazlıklar kurulca çözülür; malik, kurulun bu konudaki kararına karşı iptal davası açar (KMK m.32 ve m.33).

Dava kime karşı ve hangi mahkemede açılır?

Kanun'a göre kurul kararlarının iptali davası, kat maliklerini temsilen yöneticiye husumet yöneltilerek açılabilir. Yönetici açılan davayı bütün kat maliklerine duyurur; kurul kararı iptal edilirse yargılama giderleri ortak giderlerden karşılanır (KMK m.38).

Bugün görevli dairenin 2022 tarihli kararına göre bu, davacıya tanınmış bir seçimlik haktır: dava yöneticiye ya da karara olumlu oy veren maliklerin tümüne karşı açılabilir; ikisi de gösterilmezse dava reddedilir. Yargıtay'ın o dönemde bu işlere bakan dairesinin 2015 tarihli kararına göre yöneticinin değişmesi taraf sıfatını ortadan kaldırmaz. Ada ve toplu yapı temsilciler kurulu kararlarında husumet, o kurulca seçilen yöneticiye yöneltilebilir (KMK m.38).

Kanun'un uygulanmasından doğan her uyuşmazlık sulh hukuk mahkemesinde görülür ve iptal davası anagayrimenkulün bulunduğu yerde açılır (KMK m.33 ve ek m.1).

Örneğin Kadıköy'deki bir apartman için arabuluculuk başvurusu ve dava İstanbul Anadolu Adliyesi'nde yapılır. Toplu yapı yönetimine geçmemiş çok parselli sitede ise yargı uygulamasına göre site genelindeki uyuşmazlıkta Kanun değil genel hükümler uygulanır ve dava asliye hukuk mahkemesinde görülür; her parseldeki kat mülkiyeti kendi içinde Kanun'a tabidir.

Kararı savunan yönetim için en güvenli yol, karar defterini, çağrının tebliğ belgelerini, hazirun listesini ve vekaletnameleri baştan saklamaktır; yargı uygulamasında mahkeme bunları getirtip yeter sayıyı ve vekaleten kullanılan oyların geçerliliğini inceler. Süre geçmişse bu, cevap dilekçesinde ayrıca belirtilir.

Sık sorulan sorular

Av. Arb. Uzl. Halis Gökhan Giray Bu sayfa Av. Arb. Uzl. Halis Gökhan Giray (İstanbul Barosu, Sicil No: 59260) tarafından hazırlanmıştır. Son güncelleme: Kasım 2026. İçerik genel bilgilendirme amaçlıdır; somut uyuşmazlıkta sözleşme ve belgeler incelenmeden sonuca varılmamalıdır.