Aidat Ödemeyen Kat Maliki: Takip, Gecikme Tazminatı ve İpotek

Aidat alacağının takibi adım adım

Akış, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun uygulandığı apartman ve sitelerde ödenmeyen aidat içindir. Yan yana duran kollar, borçlu ödeme emrine itiraz ettikten sonra seçilebilecek iki yolu gösterir.

1. Borç belgelenir

   Yönetim planındaki ödeme günü, aidatı belirleyen kurul kararı ya da işletme projesi ve borçlunun hesap dökümü toplanır; kararın ya da projenin borçluya bildirildiğini gösteren belge saklanır.

2. Yazılı ihtar

   Bildirim belgesi yoksa takipten önce borçluya yazılı ihtar gönderilir; gecikme tazminatının başlangıcı bu belgeyle gösterilir.

3. İlamsız icra takibi

   Takip kat malikine, bölümde sürekli oturana ya da ikisine birlikte yöneltilir; takip başlatmak için arabulucuya gitmek gerekmez.

4. Borçlunun itirazı yedi gün

   Borçlu ödeme emrinin tebliğinden itibaren icra dairesine itiraz edebilir; süresinde yapılan itiraz takibi durdurur.

5. • İtirazın kaldırılması altı ay

     Takip kurul kararına ya da kesinleşen işletme projesine dayanıyorsa, itirazın tebliğinden itibaren icra mahkemesine başvurulur; arabuluculuk gerekmez.

   • Arabuluculuk ve itirazın iptali bir yıl

     Arabuluculukta anlaşma olmazsa, itirazın tebliğinden itibaren sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali ve icra inkar tazminatı istenir.

6. Haciz ve satış

   İtiraz kaldırılır ya da iptal edilirse takip sürer ve borçlunun malları haczedilir; haline münasip ev gibi bazı mallar korunur.

7. Kanuni ipotek

   Borç malikten ve bölümde oturandan alınamazsa, mahkemece tespit edilen borç için yöneticinin yazılı istemiyle borçlunun bölümüne öteki kat malikleri lehine ipotek tescil edilir.

8. Son çare: mülkiyetin devri

   İki takvim yılı içinde üç defa icra ya da dava takibine sebep olan malikin bölümünün, değeri ödenerek öteki maliklere devri dava edilebilir.

Kim takip eder, kimden istenir?

Yargı uygulamasına göre aidat ve avans gibi salt parasal borçlar için yöneticinin ayrıca kurul kararı alması gerekmez; avukata vekaletname yönetici sıfatıyla verilir. Bu, yöneticinin Kanun'dan aldığı görevdir: yönetim planında aksine hüküm yoksa yönetici, kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapar ve kanuni ipoteği tescil ettirir (KMK m.35).

Yönetici bulunsa da öteki kat maliklerinden her biri takip yapabilir. Öğretiye göre bu yetki kat malikinin kendi arsa payıyla sınırlı değildir, ödenmeyen aidatın tamamını kapsar; tahsil edilen para binanın ortak hesabına girer.

Takip kat malikine, bölümde kira sözleşmesi, oturma hakkı ya da başka bir sebeple sürekli oturana veya ikisine birlikte yöneltilebilir; bunlar gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından malikle birlikte müteselsilen sorumludur. Kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlıdır ve yaptığı ödeme kira borcundan düşülür (KMK m.22).

Yargı uygulamasına göre bölümü takipten önce boşaltmış kiracıya bu yolla başvurulamaz; borç malikten istenir. Birden çok parsel üzerine kurulmuş bir site toplu yapıya geçmemişse yine yargı uygulamasına göre Kat Mülkiyeti Kanunu uygulanmaz: uyuşmazlık genel hükümlere göre asliye hukuk mahkemesinde görülür ve site genel kurulu kararı itirazın kaldırılmasında belge sayılmaz.

Kanun'un uygulanmasından doğan her uyuşmazlık, alacağın tutarına bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesinde görülür (KMK ek m.1).

Aylık yüzde beş gecikme tazminatı nasıl hesaplanır?

Gecikme tazminatı doğrudan Kanun'dan doğar; ayrıca kararlaştırılması gerekmez. Kural olarak her ayın aidatı için, ödenmesi gereken günden ödendiği güne kadar geçen gün sayısına göre hesaplanır: 1.000 TL'lik aidat otuz gün geç ödenirse gecikme tazminatı 50 TL'dir. Kanun tazminatı payın tamamını ödemeyene yüklediğinden, kısmi ödemede ödenmeyen kısım için tazminat işlemeye devam eder (KMK m.20).

Yargı uygulamasına göre her ayın borcu ayrı hesaplanır; önceki ayların borcu sonraki aya eklenerek mükerrer hesap yapılamaz. Öğretiye göre işlemiş gecikme tazminatına ayrıca gecikme tazminatı uygulanmaz, yani hesap bileşik değildir. Kanun, aylık oranın günlere nasıl bölüneceğini ayrıca düzenlemez.

Yargı uygulaması, tazminatın başlangıç gününün her dosyada açıkça belirlenmesini arar. Buna göre yönetim planında ödeme günü yazılıysa borçlu bu günün geçmesiyle, ihtar gerekmeden temerrüde düşer. Aidatı belirleyen kurul toplantısına katılan malik için karar tarihi, katılmayan için kararın ya da işletme projesinin kendisine bildirildiği ya da borcu başka yoldan öğrendiği gün esas alınır; bunların hiçbiri gösterilemezse tazminat ödeme emrinin tebliğinden işletilir.

Bu yüzden en güvenli yol, kurul kararını ve işletme projesini borçluya belgeli biçimde bildirmek, bildirim belgesi yoksa takipten önce yazılı ihtar göndermektir. Kanun da işletme projesinin kat maliklerine ya da bölümden fiilen yararlananlara imzaları karşılığında veya taahhütlü mektupla bildirilmesini öngörür (KMK m.37).

Yargı uygulamasında, takip talebinde istenmişse asıl alacağa gecikme tazminatının yanında ayrıca yasal faiz de işletilmiştir; bu yüzden iki kalem takip talebinde ayrı ayrı yazılır. Yüzde beşten yüksek bir oran ise yargı uygulamasına göre ancak bütün kat maliklerinin oybirliğiyle alınan bir kurul kararıyla belirlenebilir; oyçokluğuyla alınan böyle bir karar yok hükmünde sayılmıştır.

İşletme projesi, kurul kararı ve itirazın kaldırılması

Takip kesinleşen işletme projesine ya da kurulun işletme giderleriyle ilgili kararına dayanıyorsa alacaklı, itirazın kendisine tebliğinden itibaren altı ay içinde icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyebilir; bu sürede istemezse aynı alacak için yeniden ilamsız takip yapamaz. Borçlu itirazını haklı gösterecek bir belge sunamazsa itiraz kaldırılır; talep esasa ilişkin sebeple kabul ya da reddedilirse haksız çıkan taraf, karşı tarafın istemiyle yüzde yirmiden aşağı olmamak üzere tazminata mahkum edilir (İİK m.68).

Yargı uygulamasına göre kurul kararı sulh hukuk mahkemesince iptal edilmedikçe geçerliliğini korur; kararın geçerliliği icra mahkemesinde tartışılamaz, genel mahkemede açılacak davada incelenir. Bu davanın süreleri ve arabuluculuk şartı kat malikleri kurulu kararının iptali sayfasında anlatılıyor.

Ayrıntılar işletme projesi 2026 değişikliği sayfasında. 22 Mayıs 2026'da Resmi Gazete'de yayımlanıp aynı gün yürürlüğe giren 7579 sayılı Kanunla işletme projesi usulü değişti. Proje kat malikleri genel kurulunda onaylanır; kabul edilmiş proje yoksa yönetici, en geç üç ay içinde kurulda onaylanıncaya kadar geçici bir proje yapar, proje bildirilir ve en geç üç ay içinde genel kurulda karar alınır. Kanun bu sürenin başlangıç gününü belirtmediğinden en güvenli yol, genel kurulu geçici projenin yapıldığı günden başlayarak üç ay dolmadan toplamaktır. Projeye bildirimden başlayarak yedi gün içinde itiraz edilmesini öngören cümle yürürlükten kaldırıldı (KMK m.37).

7579 sayılı Kanunda bu değişiklik için geçiş hükmü yoktur. 22 Mayıs 2026'dan önce bildirilmiş projelerin ve genel kurul onayından önceki geçici projenin itirazın kaldırılmasında belge sayılıp sayılmayacağı konusunda henüz yargı uygulaması oluşmadı. En güvenli yol, aidat tutarını ve ödeme gününü genel kurul kararıyla belirlemek ve takibi bu karara dayandırmaktır.

Arabuluculuk, itirazın iptali ve zamanaşımı

İcra takibi başlatmak ve icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını istemek için arabulucuya gitmek gerekmez. Aidat alacağı, itirazın iptali ya da kanuni ipotek için sulh hukuk mahkemesinde dava açmadan önce ise Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan doğan uyuşmazlık olarak arabulucuya başvurmak dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m.18/B).

Sürecin ayrıntıları arabuluculuk zorunlu mu sayfasında. Arabulucuya başvurmadan açılan dava usulden reddedilir; başvurudan son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez (6325 sayılı Kanun m.18/A).

Ödeme emri ve itirazın genel kuralları icra takibi ve itiraz sayfasında. Borçlu ödeme emrine tebliğden itibaren yedi gün içinde itiraz ederse takip durur. Alacaklı, itirazın kendisine tebliğinden itibaren bir yıl içinde itirazın iptali davası açabilir; bu süreyi geçirirse genel hükümlere göre alacak davası açma hakkı saklıdır (İİK m.62 ve m.67).

Yargı uygulamasına göre kurul kararı ve işletme projesiyle belirlenen aidat alacağı likittir. Dava kabul edilirse borçlu, alacaklının istemiyle hükmolunan tutarın yüzde yirmisinden aşağı olmamak üzere icra inkar tazminatına mahkum edilir (İİK m.67).

Yargı uygulamasına göre belirli dönemlerde ödenen aidat beş yıllık zamanaşımına tabidir; beş yılı dolmak üzere olan aylar için takibi geciktirmemek en güvenli yoldur. Zamanaşımı her ayın aidatı için o aidatın ödenmesi gereken günden işler; borçlu ileri sürmedikçe mahkeme bunu kendiliğinden gözetemez (6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.149 ve m.161).

Kanuni ipotek, öncelik ve mülkiyetin devri

Kat malikinin borcu bölümden sürekli yararlananlardan da alınamazsa, mahkemece tespit edilen borç için yöneticinin, yönetici yoksa kat maliklerinden birinin yazılı istemiyle borçlunun bağımsız bölümü üzerine öteki kat malikleri lehine kanuni ipotek tescil edilir. Kat maliklerinin gider borcunu ödemeyen malikten ve öteki sorumlulardan alacakları önceliklidir (KMK m.22).

Bölüm satılınca borcun ve ipoteğin durumu aidat borcu olan daireyi almak sayfasında anlatılıyor. Kanun bu ipoteğin tescili için bir süre öngörmez. Alacaklıların bu ipotek hakkından önceden vazgeçmesi de geçerli değildir (KMK m.22; 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.893).

Öğretiye göre icra mahkemesinin itirazın kaldırılması kararı borcun mahkemece tespiti sayılmaz; ayrıca Kanun'daki "bu yolla da alınamazsa" şartı nedeniyle malikten ve varsa bölümde oturandan tahsilin sonuçsuz kaldığının gösterilmesi beklenir. Yargı uygulamasında ipotek tescili, sulh hukuk mahkemesindeki aidat alacağı davasında borçla birlikte istenmiştir. Tahsil denemelerinin belgeleri bu yüzden dosyada tutulur.

Korumanın kapsamı ve değerli evin satışı haczedilemeyen mallar sayfasında anlatılıyor. Haciz aşamasında borçlunun haline münasip evi korunur; bu korumanın istisnası borcun evin bedelinden doğmasıdır ve aidat borcu evin bedelinden doğmaz (İİK m.82).

Ortak giderlerden ve avanstan kendine düşen borçları ödemediği için hakkında iki takvim yılı içinde üç defa icra veya dava takibi yapılmasına sebep olan kat malikinde çekilmezlik her halde var sayılır. Öteki kat malikleri, aksi kararlaştırılmamışsa sayı ve arsa payı çoğunluğuyla dava açma kararı alır ve bölümün hükme en yakın tarihteki değeri malike ödenmek üzere mülkiyetin kendilerine arsa payları oranında devrini isteyebilir (KMK m.25).

Bu dava hakkı, dava açma kararının öğrenilmesinden başlayarak altı ay ve her halde dava hakkının doğumundan başlayarak beş yıl içinde kullanılmazsa ya da dava sebebi ortadan kalkmışsa düşer (KMK m.25).

Sık sorulan sorular

Av. Arb. Uzl. Halis Gökhan Giray Bu sayfa Av. Arb. Uzl. Halis Gökhan Giray (İstanbul Barosu, Sicil No: 59260) tarafından hazırlanmıştır. Son güncelleme: Kasım 2026. İçerik genel bilgilendirme amaçlıdır; somut uyuşmazlıkta sözleşme ve belgeler incelenmeden sonuca varılmamalıdır.